Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правильный договор найма квартиры для физических лиц». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.
Скачать бланк договора аренды жилого помещения
Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.
Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.
Образец договора найма (аренды) квартиры посуточно
Договор имеет свои особенности. Перечислим, чем отличаются договора долгосрочного и посуточного найма:
- определенный, строго установленный срок в несколько суток;
- отсутствие автоматического продления срока (по истечении установленной договором даты, действие прекращается);
- если появилась необходимость продлить документ на несколько суток, потребуется заключить новый договор или составить соглашение к имеющемуся с новыми датами окончания;
- имеется возможность указать не только дату прекращения, но и время;
- помимо суммы аренды в плату включается страховая выплата на случай, если жильцы нанесут вред имуществу хозяина, а также соседям, например, вследствие затопления. Условия возврата страховой суммы оговаривается дополнительно;
- хозяин может предусмотреть штрафные санкции за нарушение требований договора.
Что должно быть в договоре найма жилого помещения
Составить договор найма жилого помещения между физическими лицами можно, если вас устраивают условия в недвижимости. Даже если уже переданы ключи от квартиры и её владелец номинально дал разрешение на пребывание здесь, это ещё не дает права на проживание в рассматриваемой недвижимости. Это право дает договор найма. Но составляется он достаточно хлопотно. Первый шаг – обязательно проверить документы владельца и его представителя (если такой имеется). Если проигнорировать эту часть сделки могут вскрыться неприятные новости. Например, что вас пытались обмануть, и квартира не имеет никакой связи с человеком, пытающимся сдать её в наём.
Что происходит в таком случае? Обычно повезет, если владельцы просто выселят незадачливых нанимателей. Но ведь они могут посчитать, что произошел взлом, и придется дополнительно разбираться с полицией. Например, придумывать как доказать, что вас обманом заставили составить неправомерные образцы договора. Даже если есть договор, он будет недействительным, поскольку документ заключался с людьми, которые не имеют никакого права на рассматриваемую недвижимость.
Конечно, можно начать судебное разбирательство, и скорее всего, оно будет начато. Но в его результате все равно наниматель покинет помещение. Естественно рассчитывать на физический возврат страхового депозита при таких обстоятельствах не приходится, поскольку хозяева его не получали. Даже если квартиру сдавал один из супругов, могут быть нюансы, особенно если недвижимость принадлежит супруге или куплена в браке. В таком случае супруг не имел права самолично отдавать физический объект, что не является только его.
Если социальный договор найма подписывал представитель, уточните, не истек ли срок действия доверенности. Распространяется ли эта доверенность на возможность подписания договора или только на показ имущества потенциальным нанимателям, которые ищут жилой вариант квартиры.
Обеспечительный платеж по договору найма или аренды
Обычно, перед тем как сделка будет закончена, наниматель вносит депозит, чтобы снять помещение. Если это происходит, составляя договор нужно обязательно включить пункт о рассматриваемом финансовом взносе. Этот пункт может иметь разные названия. Например, «о депозите», «гарантийном взносе», «обеспечительном платеже». Размер взноса оговаривается дополнительно, но обычно он идентичен месячной оплате недвижимости.
Главное на что нужно обратить внимание когда хотите составить договор – при каких условиях обеспечительный платеж останется у владельца квартиры. Эту суму страхует его в случаях, когда нарушителем выступает наемщик. Например, если наемщик нарушил условия, прописанные в договоре (вовремя не платит) или если повредил имущество в квартире (сломал что-то).
Если покидаете помещение раньше времени, в договоре можно указать, что в таком случае платеж нужно вернуть. Не обязательно соблюдать временные рамки, чтобы владелец смог найти нового съёмщика. А вот если произошла порча имущества, вернуть депозит за жилой объект не получится. Именно потому составляя договор так важно четко прописать, в каком случае деньги будут возвращены, а в каком они остаются у владельца жилойквартиры.
При неожиданном переезде можно использовать другую форму наказания. Например, штраф. А вот обеспечительный платеж имеет резервный характер, и может использоваться, если квартира будет повреждена или за коммерческие объекты не заплатят вовремя.
Когда подписывается договор аренды квартиры между физическимилицами или договор найма, иногда встречаются понятия задатка и аванса, подразумевая обеспечительный платеж. Но эти понятия разные и их неправильное использование может навредить, поскольку взносы будут возвращены в разных случаях и при разных обстоятельствах. Потому давайте определяться.
Что такое обеспечительный платеж мы относительно разобрались. Это платеж, что используется как резерв для владельца недвижимости, если съёмщики или арендаторы нанесут её вред или нарушат условия договора. Если никаких нарушений не было, владелец должен вернуть эти деньги после прекращения действия договора найма или аренды. Если этот резерв засчитывается как плата за последний месяц аренды, возвращать его не нужно.
Аванс — это вид взноса, что будет зачислен, как часть последующих платежей за недвижимость, если сделка пройдет хорошо. А если договор аренды или найма не подписали, владелец возвращает аванс.
Задаток считается самым жестким страховочным платежом. Чтобы его использовать потребуется составить дополнительное соглашение. Если человек, после того как хотел арендовать или взять в наём недвижимость, отказывается от сделки, задаток останется у того, чья квартира. А если от сделки отказывается владелец, он не только возвращает задаток, но и платит его в двойном размере. Задаток поможет убедиться, что владелец серьезно относится к сделке, и не заключает соглашение с несколькими людьми.
Арендные отношения между физическими и юридическими лицами, их виды
Взаимосвязь с фирмой идентична стандартной, применяемой для ФЛ. Единственным исключением может быть наличие ответственного лица, обладающего правом подписи. Такая практика актуальная для крупных компаний. Например, заключая соглашение с ООО собственник сдаваемого помещения будет контактировать не с самим руководителем, а с его представителями.
Сотрудничество с такими юр. лицами выстраивается по одной из следующих схем:
- общение с менеджером и передача через него директору всех бумаг на согласование и подпись;
- ведение переговоров с уполномоченным лицом, которое правомочно принимать решение и ставить подпись.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами
Существует несколько вариантов заключения такого договора:
- С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
- С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
- Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.
Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:
- Перед подписанием стоит проверить:
- удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
- все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
- если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
- Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
- Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.
Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.
Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:
- Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
- Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
- Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
- Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
- Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.
Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:
- краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
- долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.
Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:
- в спорах по поводу оплаты;
- в случаях споров о размере ущерба;
- когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.
Что должно содержать арендное соглашение
Когда заключается договор аренды у частного лица, то важно оговорить ещё ряд важных моментов. В частности, должно быть прописано, на чьи плечи ложиться проведение ремонта в квартире и устранение последствий непредвиденных ситуаций (проблемы с проводкой, прорыв труб и т. д.). Также полезно оговорить, с какой периодичностью хозяин квартиры вправе проверять, как она используется арендатором.
Не нужно забыть согласовать случаи для досрочного прекращения взаимоотношений или порядок пролонгации договора на новый период. Если речь идёт о досрочном освобождении помещения, то желательно установить срок извещения об этом. Ведь арендатору нужно время подыскать жилье, а арендодателю – новых клиентов.
В разделе касательно ответственности следует установить как санкции за просрочку арендных платежей, так и обязанность по возмещению убытков в случае порчи имущества собственника квартиры.
Как арендатору обезопасить себя
Чтобы не стать жертвой квартирных аферистов, нужно придерживаться нескольких простых правил. В первую очередь, следует удостовериться в том, что недвижимость действительно принадлежит арендодателю.
Для этого следует изучить его паспорт, а также документы на жилье. Следует также убедиться, что квартира не сдана третьим лицам. Об этом обязательно делается оговорка в предмете договора.
Перед вселением нужно внимательно осмотреть квартиру на наличие видимых дефектов (состояние стен, труб, газового снабжения). Если будут выявлены какие-то подозрительные моменты, то их сразу следует указать в акте приёма-передачи.
В противном случае существует риск того, что хозяин квартиры обвинит арендатора в ухудшении её состояния со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Если поиск квартиры проходит через агентство недвижимости, то следует настаивать на оплате услуг риелтора после подписания договора с арендодателем и вселения. Дело в том, что многие мошенники предоставляют несуществующие адреса объектов, беря за это деньги вперёд.
Сейчас это называется информационными услугами и риск потерять свои деньги при этом чрезвычайно велик.
Договор аренды квартиры между физическими лицами: образец
- Договор аренды квартиры (найма жилого помещения) – это соглашение, при котором одна сторона — собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) Жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
- В обычной жизни принято считать, что договор найма жилого помещения и аренды квартиры — это одно и то же.
- В разговорном языке – это тождественные понятия. Но договор заключается в соответствии с законом:
- Между двумя физическими лицами заключается договор найма жилого помещения.
- Если одна из сторон является юридическим лицом, то заключается договор аренды.
При аренде квартиры одного физического лица у другого физического лица следует обязательно заключать договор найма жилого помещения, т.к.
такая форма соглашения защитит и человека, сдающего квартиру и человека, снимающего квартиру от взаимных претензий.
Какие пункты нужно семь раз проверить в договоре аренды квартиры
- Обеспечительный платеж (страховой депозит). За что берете платеж, при каких условиях можете его использовать, как и когда возвращаете. Все ли будет понятно арендатору?
- На каких условиях проводится текущий ремонт квартиры, кто и за что платит. Если этого пункта нет, то за все платит арендатор.
- Внимательно просмотрите раздел обязанностей арендодателя, чтобы на 100% быть уверенным, что вы сможете выполнить все обязательства перед арендатором.
- Проверяйте актуальность акта приема-передачи квартиры, чтобы избежать неловких ситуаций.
- Пропишите все правила аренды квартиры, которые считаете важными: оплата коммуналки, проживание животных и третьих лиц, повышение платы, условия продления и расторжения договора.
- Трижды подумайте, на какой срок сдавать квартиру незнакомому арендатору. Лучше продлить срок аренды с хорошим клиентом, чем попасть в безвыходную ситуацию с плохим, который пользуется ситуацией.
Почему важно официально заключить договор аренды
Не секрет, что из-за необходимости уплаты налога некоторые хозяева жилых помещений не спешат официально заключать договора аренды, а ограничиваются лишь устной договоренностью с нанимателем. Но не стоит забывать, что договор найма защищает интересы как арендатора, так и арендодателя и оберегает их от многих рисков и переживаний.
Вот несколько причин для официального заключения договора аренды:
- Большие штрафы и последующие начисления налога с пеней за весь просроченный период. У налоговых органов существует множество способов вычисления недобросовестных арендодателей: обзвон телефонов из рекламных объявлений об аренде; «горячая линия» для приёма звонков от обиженных соседей или самих нанимателей и т. д.;
- Арендатор может начать шантажировать хозяина жилья доносом в налоговую инспекцию и требовать снижения арендной платы или вовсе её не платить;
- Проблематичность взыскать ущерб с нанимателя, причинённый квартире или имуществу в ней.
- Проблемы при выселении;
- В договоре можно прописать особые условия проживания: не курить, не заводить домашних животных и другие;
- И главное, все устные договорённости не имеют никакой юридической силы.