Можно ли купить квартиру в доме, попадающим под программу реновации

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли купить квартиру в доме, попадающим под программу реновации». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.

Государство решило за банки сложный вопрос с переоценкой залогов. По закону о реновации, условия ипотеки меняться не должны. Если ваш дом только ждет своей очереди на расселение, то схема взаимодействия с банком не меняется. Даже после сноса дома вам не придется собирать кипу новых документов. Банк получит в залог новую квартиру взамен старой. На новую квартиру автоматически переоформится страховой полис, а к закладной будет прикреплен дополнительный лист о смене предмета залога. Пока ни один банк не пытался оспорить этот порядок. Но и проверить методику на практике еще не успели, поэтому лучше уточнить в банке, как в вашем случае будет происходить переоформление и нужно ли подписывать дополнительные бумаги.

Дорожают быстрее рынка

Стоимость квартир в домах под снос тоже формируется в зависимости от этапа расселения: чем ближе переезд, тем выше цены. По оценкам ЦИАН, средняя цена квадрата в доме с расселением до 2024 года на 6% выше, чем в домах со сносом во вторую волну, и на 14% дороже, чем недвижимость третьей волны расселения или после 2029 года.

Квартиры в домах под снос дорожают быстрее рынка, поскольку это возможность через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН. Средняя цена 1 кв. м в домах, включенных в программу реновации, сейчас составляет 239,8 тыс. руб., год назад «квадрат» в них стоил 200,7 тыс. руб., два года назад — 181,3 тыс. руб. «Рост за год составил 19%, в то время как в целом по вторичному рынку — 15%. За два года 32% и 23% соответственно», — привел данные Алексей Попов.

По оценкам аналитиков Est-a-Tet, рост цен на квартиры в домах реновации за год (июль 2021 года к июлю 2020 года) составил 20–30%, что практически сопоставимо с рынком вторичного жилья. «При этом первая очередь реновации по некоторым лотам завышена. Но здесь также зависит от того, есть ли уже уведомление о переселении или нет», — пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

В то же время есть категория продавцов, которые выставляют свои квартиры на продажу в пятиэтажках «по неадекватно завышенным ценам», добавила Елена Макеева из «Инком-Недвижимости». Однако такие варианты не востребованы у покупателей. Если же квартира экспонируется по адекватной цене, то она довольно быстро уйдет из продажи.

Сколько можно выиграть в цене

Основная мотивация покупки жилья в пятиэтажках — возможность через несколько лет переехать в новостройку и в уже сложившемся районе. Во-вторых, переселенцы получают квартиры большой площади — переезд по программе в среднем дает прибавку к общей площади на 16–20%. Увеличение пространства происходит, главным образом, за счет кухни, санузлов, коридоров, при этом жилая площадь может не измениться.

В-третьих, сама стоимость жилья в новых домах по реновации тоже выше, чем в хрущевках. «Учитывая увеличение площади, разница в цене может доходить в отдельных случаях до 50–70%», — отметил Алексей Попов.

Если перейти на цифры, то однокомнатная квартира в первой очереди стоит примерно 8,5–8,9 млн, а однокомнатная квартира в новом доме будет стоить 12–14 млн руб., прирост — почти 60%, привела пример Юлия Дымова. Еще реновация дает возможности для улучшения жилищных условий: участник программы может воспользоваться дополнительной скидкой в течение года на покупку дополнительной площади. То есть, имея однокомнатную квартиру, можно докупить до двушки или до трешки, предел — 100 кв. м, добавила эксперт.

Однако покупка квартиры в домах реновации не всегда удачное вложение, поскольку в некоторых случаях ценник на них слишком завышен, предупредил Алексей Попов. Иногда выгоднее вложиться в новостройку на стадии котлована, которая также прибавит в стоимости за счет роста стадии строительной готовности. Но в целом каждый случай покупки нужно рассматривать отдельно и исходить из данных — стоимости квартиры под снос, сроков переселения и выгоды от переезда.

В чём выгода от покупки такой недвижимости

Покупателей часто интересует вопрос: «Можно ли купить квартиру в ветхом доме?» По федеральному и региональному закону, покупать квартиры в сносимых по реновации хрущёвках в Москве разрешено. Многие считают это выгодным приобретением. Но не учитывают несколько важных фактов:

• цены на вторичку в домах под снос в Москве возросли;
• переселение произойдёт только после завершения строительства нового дома;
• неизвестно, какой будет инфраструктура района новостройки.

Покупая жилое помещение в доме под реновацию в Москве, придётся заплатить на 20-25% больше, чем в обычном старом здании.

На самом деле купить квартиру в доме под реновацию выгодно, потому что:

• вы поменяете старую квартиру на элитную в новостройке;
• она будет соответствовать современным нормам;
• себестоимость ее будет выше.

Недостаток сделки один: переезд состоится после сдачи нового дома. Сколько времени уйдёт на ожидание – неизвестно.

Как приобрести квартиру в доме по реновации?

Многие жители с других российских городов интересуются, можно ли купить жилье в доме, построенном по программе обустройства жилья.

Специалисты утверждают, что приобрести такую недвижимость можно только после окончания переселения. Это значит, что пока граждане, подлежащие под расселение не заселятся, квартиры в новостройках закрыты для продажи. Продажа квартир в домах по реновации возможна только в том случае, если останутся «лишние», не нужные переселяемым гражданам. Начнется этот процесс только по завершению всех этапов переселения граждан, то есть через несколько лет.

По последним сведениям, столичная «однушка» стоит более 6 000 000 рублей. За «трешку» придется заплатить минимум 12 млн. рублей. Точную стоимость определить сложно, поскольку на цену влияет площадь и планировка квартиры.

Сколько стоят реновационные квартиры, кто их покупает, и где спрос выше

Средняя стоимость квартир в пятиэтажках под снос составляет 8,1 млн рублей (данные «Инком-Недвижимость»). Юлия Дымова утверждает, что минимальная стоимость квартир в районах Щелковский, Гольяново и Люблино – от 5,7 млн рублей. По данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», есть варианты и дешевле – за 4,3 млн рублей в районе Царицыно. Это «однушка» площадью 33 кв. метра в 5-этажном панельном доме. Самое дорогое жилье реализуется в Мещанском районе за 25 млн рублей – 4-комнатная квартира площадью 90 кв. метров в кирпичном доме.

Если в старом фонде квартира стоила 7,5 млн рублей, то новая при грамотном расчете и хорошей локации будет стоить 14 млн рублей

Большинство тех, кто покупает квартиры в домах под снос, – инвесторы. По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, они выбирают такое жилье для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи квартиры, полученной в новом доме. Некоторые приобретают недвижимость на будущее, к примеру, для детей. Таких людей не волнует ни этаж, ни состояние объекта, поскольку они не собираются как-либо использовать эти площади, и просто ждут сноса дома. А вот покупатели, которые хотели бы приобрести такой объект непосредственно для проживания, часто не решаются на сделку, поскольку не всегда понятны сроки сноса, и неизвестно, где будет находится новое жилье.

Этапы сделки по покупке квартиры под реновацию

Процедура покупки жилья в домах, попадающих под программу реновации, мало в чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Перед осуществлением сделки потенциальный покупатель должен обратить внимание на ряд деталей:

• проверить, попадает ли дом под программу сноса (сделать это можно в градостроительном комитете);
• удостовериться, что у продавца не заключен договор с городской администрацией о предоставлении нового жилья взамен имеющегося, и не выплачена ли компенсация за квартиру;
• убедиться, нет ли у продавца задолженностей перед судом или ипотечным комитетом;
• проверить наличие у продавца права собственности в виде выписки из ЕГРН.

После уточнения этих деталей порядок действий покупателя будет следующим:

1. Составление договора купли-продажи, в котором будет указано, что жилье отводится под снос с последующим переселением жильцов.
2. Оформление передачи денег через банковскую ячейку или путем безналичного расчета. В этом случае платежные квитанции банка будут выступать в качестве расписки.
3. Подписание передаточного акта квартиры и имеющихся в ней предметов (если это оговорено).
4. Регистрация права собственности в Росреестре. Покупатель получает выписку о присвоении этого права, продавец – о его снятии.
5. После оформления права собственности владелец может подать заявление о заключении договора о смене жилья.

Приобретение квартиры в доме под снос в Москве производится соответственно статьям 549–558 Гражданского кодекса. Перед совершением покупки познакомьтесь с тонкостями:

• выясните в градостроительном комитете, включён ли дом в программу реновации;
• нет ли соглашения продавца с администрацией о предоставлении жилого помещения взамен имеющегося, не была ли выплачена компенсация за квартиру;
• не наложено ли на жильё обременений судом или по ипотеке;
• продавец должен подтвердить право собственности Свидетельством или выпиской из ЕГРН.

После выяснения перечисленных факторов можно приступать к сделке.

1. Составляется договор купли-продажи. Подробно описываются тонкости сделки. Указывается, что жильё относится к сносимому и расселяемому фонду.
2. Оформляется передача денег составлением документов или по безналичному расчёту. Платёжные документы банка, подтверждающие перечисление, являются распиской. Покупатель и продавец ставят на поручении подписи.
3. Подписывается передаточный акт квартиры и мебели, если это оговорено раньше. В него вносятся предметы, имеющиеся в квартире.
4. Право собственности регистрируется в Росреестре. Вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Покупатель получает выписку о праве собственности, продавец – выписку о том, что с него это право снято, с указанием документа.

Большие надежды, или кто покупает квартиры в домах под снос

Итак, раз главные преимущества ветхого жилья – доступная цена и перспективы, кто же становится новыми собственниками старых квартир?

• «Денег нет, но мы держимся. За старое». Это я сейчас говорю о людях, нуждающихся в жилье, когда ни на что другое средств просто нет. В ипотеке отказано, родственники все назло здоровы и не хотят оставлять наследство. В общем, жить где-то надо. Вот и рассматривают задрипанные квартирки, чтобы заиметь хоть какой-то угол. Да, придется вложиться в ремонт, постепенно привести в порядок жилье, но цена приемлема. Глядишь, срок капитального ремонта подойдет — уже плюс. А может и придет комиссия и объявит дом аварийным — тогда есть шанс на новое жилье.
• Инвесторы также рассматривают такое жилье как «интересный вариант для вложений. Хотя, такие махинации имеют больше рисков, чем выгод. Поэтому, чтобы игра стоила свеч, нужно чутье на недвижимость как у хаунда, либо подвязки в градостроительном департаменте, либо азарт и любовь к игре на рулетке.

Коротко о программе реновации

Основной особенностью программы реновации является тот факт, что переселение граждан осуществляется в новые многоэтажные дома, расположенные в тех же районах, в которых они проживали в своей старой квартире.

Обозначенное условие соблюдается только при наличии фактической возможности осуществления строительства в том же районе. Если таковая возможность отсутствует, участнику программу будут предложены варианты в соседних районах.

Приобретение квартиры под реновацию является замечательной возможностью улучшения жилищных условий и получить красивую и просторную квартиру. Приятным бонусом оказывается тот факт, что для новых микрорайонов характерны хорошо обустроенные придомовые территории и улучшенную инфраструктуру. Обычно в шаговой доступности имеется все необходимое для комфортного проживания: детские сады, школы, магазины, остановки общественного транспорта и многое другое.

Покупка квартиры в доме под реновацию: 5 рисков покупателя

Программа предполагает предоставление собственникам квартир в 5-этажных домах («хрущевках») помещения не меньшей площади в новостройках.

Возможен как прямой обмен, так и сделка купли-продажи (собственник получает компенсацию за свою старую квартиру и дальше решает сам, куда переезжать). Если площадь нового объекта окажется больше, придется доплатить за каждый квадратный метр разницы.

К тому же возможно субсидирование со стороны государства или Правительства Москвы отдельных категорий (молодых семей, малоимущих граждан).

О том как не выходя из дома узнать о дате запланированного сноса дома — читайте тут.

Очевидно, что жилье в новостройке практически всегда стоит существенно больше, чем на вторичном жилье (при условии равенства площадей).

Именно поэтому стоимость на аварийные хрущевки значительно увеличилась за последний год (в 1,5-2 раза по разным районам).

Однако выгоду от покупки старой квартиры можно получить далеко не во всех случаях. Вот 5 наиболее очевидных рисков для покупателя:

1. Основной вопрос связан с гарантией того, что программа действительно будет реализована.
2. Возникает также вопрос о реальной стоимости новостройки – будет ли она больше цены на хрущевку (или по крайней мере такой же). То есть оправдана ли стоимость объекта в доме под реновацию?
3. Пройдет ли расселение точно в срок или есть риск задержек.
4. В старом жилье, находящемся в аварийном доме, смысла делать капитальный ремонт нет (компенсация при переселении не предусмотрена). А значит, новому владельцу и его семье придется жить в таких условиях, какие фактически есть (или же делать ремонт, вкладывая средства без возможности вернуть их).
5. Юридическая чистота объекта: нет обременения (залог, арест, претензии со стороны третьих лиц).

Ипотечные кредиты на покупку такого жилья не предоставляются – покупателю придется рассчитывать только на свои силы.

Таким образом, все риски можно свести к 2 существенным угрозам:

1. Опасность переплатить.
2. Опасность не получить жилье в новостройке или получить его с существенной задержкой.

Чтобы принять верное решение, нужно заранее ознакомиться с условиями программы реновации для конкретного дома – о том, как это сделать, рассказывается далее.

Подробнее о правилах и порядке расселения аварийного жилья мы подробно рассказывали тут.

Москвичи начали массово продавать квартиры в хрущёвках, идущих под снос

На портале ЦИАН (база объявлений по продаже недвижимости) с середины мая стали массово появляться объявления о продаже квартир в хрущёвках, которые попали в список для голосования «по включению в проект программы реновации», по которому планируется снос более 4 тыс. домов.

Так, ранее вице-мэр Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин говорил, что Бескудниково станет одним из первых районов, где будет проводиться реновация.

С 15 мая в этом районе было выставлено на продажу 13 квартир в тех домах, которые предполагается снести (они попали в список на голосование). А объявлений, датированных более ранним числом, на портале не нашлось вовсе.

Цены выше рынка. Например, однушка продаётся за 4,6 млн рублей.

— Цены поднялись, сами понимаете, — объясняет риелтор, который продаёт данную квартиру. — Сейчас реновация, эти дома снесут по-любому, так что стали продавать дороже. Год назад такую квартиру выставляли за 3,8 млн.

Начальник отдела продаж Московского агентства недвижимости Ольга Саукитенс отметила, что средняя цена на однушку в хрущёвке в районе Бескудниково — это 4–4,2 млн рублей. Как ранее рассказывал Лайф, аналитики рынка недвижимости прогнозировали рост цен на квартиры в пятиэтажках до 25%.

Такая же ситуация и по другим районам (по домам, которые попали в список на голосование). Оказалось, что в районе Покровское-Стрешнево на продажу в мае были выставлены 24 такие квартиры, в районе Марфино — 28 квартир.

Авторы некоторых объявлений специально подчёркивают, что дома попали в список и будут снесены. То есть это подаётся как дополнительный плюс для клиентов.

Стоит ли приобретать жильё в МКД под снос?

Присмотримся к плюсам:

• Выгодно вложить капиталы с перспективой получить новую квартиру, стоимость которой перекроет потраченные средства.
• Инфраструктура в районе с домами под снос, как правило, очень развита.
• Меньше соседей, соответственно больше парковочных мест рядом с домом.
• И наконец – главный плюс – они дёшево стоят.

Минусы также очевидны:

• Ветхость квартиры может привести к бесконечным ремонтам.
• Отсутствие гарантий, что именно завтра или в очень короткий промежуток времени дом будет снесён, а собственник обеспечен новым, современным жильём.
• Не факт, что новое жильё окажется именно в том же районе. Возможно, придётся жить за МКАДом или где-то поближе к природе и тратить часы в километровых пробках, отправляясь на работу или «в любимый ТЦ».
• Ни один банк не даст кредит для приобретения жилья в доме «под снос».
• Невозможно будет оформить прописку. Только оформить право собственности.

Для любителей наживы есть ещё одна плохая новость. В 2016 году программа расселения была дополнена 3 новыми стратегиями:

1. Сколько метров было – столько и получите. Если новая квартира больше – придётся доплачивать.
2. Выделяется сумма денег взамен «снесённого» жилья для самостоятельной покупки квартиры.
3. Взять ипотеку на льготных условиях с возможностью получения субсидий, покрывающих стоимость новой квартиры.

Если купили квартиру, не зная, что дом относится к аварийным

Как покупка, так и продажа жилья в аварийном доме не запрещены законом, но в этом случае продавец должен уведомить покупателя о том, что дом в плохом состоянии и комиссия признала его непригодным для проживания, рассказал юрист Василий Сосновский.

Если продавец умалчивает об этом факте, то покупатель вправе расторгнуть сделку в суде согласно ст. 475 Гражданского кодекса. Продавцу придется вернуть деньги, а покупатель получит проданную недвижимость в собственность, пояснил он.

Начиная с 1 февраля 2022 года в соответствии с ФЗ № 148, в кадастр недвижимости стали заносить информацию о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими реконструкции или сносу, а также о признании такого дома непригодным для проживания. Ожидается, что это убережет честных покупателей от “покупки с сюрпризом”, если при заключении сделки их не уведомят о том, что дом или квартира аварийные.

Риск № 1: неудачное расположение

Главный риск на сегодняшнем этапе – это отсутствие четких правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Рассматриваемый Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.

Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от метро «Электрозаводская». Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.

Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыно могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушино – в Митино (за МКАД).

Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Особенности программы реновации

1. Предоставление равнозначного жилья. Это условие прописано в законодательной базе и гарантирует, что метраж нового жилья не только не уменьшится, но и, возможно, увеличится. Это же касается количества комнат в новой квартире. Если увеличение квадратных метров не прописано в договоре, люди могут доплатить за него самостоятельно. В случае отсутствия у них требуемой суммы она может быть взята из материнского капитала.
2. Незначительная смена района. Переселение людей осуществляется в рамках тех районов, где они проживали ранее. Благодаря этому условию переезд никак не скажется на жизненном укладе населения – нет необходимости менять место работы, школу, детский сад или приписываться к другой поликлинике.
3. Предоставляемые квартиры обладают чистовой отделкой. Жильцам не потребуется тратить лишние деньги на ремонт или доработку нового жилья.
4. Развитая инфраструктура жилых районов. Помимо постройки жилых домов программа реновации предусматривает возведение объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, больниц и поликлиник.
5. Стабильность ипотеки. Если старое жилье было приобретено в кредит, условия ипотечных выплат после переселения не изменятся. Меняется только предмет залога – ветхая квартира на новую.
6. Возможность получения денежной компенсации. Для граждан, не желающих переселяться в новую квартиру, возможно получение денежной выплаты в размере стоимости старого жилья.

Похожие записи:

• Может ли не собственник сделать временную регистрацию иностранному гражданину
• Какие банки обанкротились в 2022 году в России
• Транспортный налог за лошадиные силы в 2022 году