Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно закрыть ипотеку и снять обременение с квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Чтобы погасить кредит раньше срока, недостаточно просто внести на счёт остаток задолженности. Без соответствующей заявки банк автоматически спишет только сумму по графику в дату платежа. Подать заявление на полное досрочное погашение ипотеки можно через Сбербанк Онлайн (в приложении и на сайте) или в офисе банка лично.
Доля сделок с ипотекой постоянно растёт
На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.
Изменение доли ипотеки на первичном рынке старой Москвы (масс‑маркет)
| Старая Москва | Сентябрь, 2021 | Январь, 2022 | Сентябрь, 2022 | Динамика за год, % | Динамика с начала года, % |
| Доля сделок | 68,4% | 69,3% | 89,4% | 21% | 20,1% |
| Количество сделок | 1 594 | 2 151 | 2 745 | 72,2% | 27,6% |
Снижать ежемесячный платеж или срок кредита. Что выгоднее на практике?
Рассмотрим оба варианта на конкретном примере. Вы взяли ипотеку по льготной ставке 6,5% на 20 лет, чтобы купить квартиру стоимостью 3 млн рублей. Ежемесячный платеж в этом случае составляет 22,4 тыс. рублей. Предположим через год у вас появилась возможность внести 450 тыс. рублей по программе помощи семьям с детьми.
Если вы выбираете уменьшение срока ипотеки, ежемесячный платеж останется прежним, но вы сможете выплатить ипотеку на 4 года раньше. Кроме того, к концу срока кредита вы сэкономите больше 850 тыс. рублей на процентах.
При уменьшении ежемесячного платежа общая экономия на процентах составит порядка 330 тыс. рублей. Зато каждый месяц вы будете вносить на 3 тыс. рублей меньше. Для многих людей этот вариант психологически является более комфортным. Кроме того, сэкономленные деньги можно также направлять на дальнейшее уменьшение выплат.
Алгоритм действий при досрочном погашении кредита
Здесь нет ничего сложного, и фактически этот алгоритм мы представили в предыдущем пункте. Разумеется, многое зависит от банка, который выдал вам кредит. В большинстве случаев вам нужно будет обратиться в территориальный офис вашего банка с заявлением о досрочном погашении кредита. В заявлении должны быть указаны дата очередного платежа, в котором вы увеличите оговоренную сумму взноса, и собственно сумма, которую вы хотите списать в пользу закрытия долга. Этот момент очень важен, поскольку на карточке, с которой идет списание платежей, могут находиться другие средства человека, и система не может (да и не должна) автоматически списывать в пользу кредита все, что «видит» на карте. Указанная сумма внесет ясность в процесс возврата заемных средств.
Снятие обременения по ипотеке без закладной
Любые изменения в параметрах недвижимости (физические и юридические) отображаются в информационной базе Росреестра. Поэтому после подачи заявления о снятии ограничения, информация обновляется. Убедиться в этом можно изучив техническую документацию на квартиру, в частности выписку из ЕГРН. Данная справка является единственным источником достоверных сведений об объектах недвижимости и их зарегистрированных собственниках.
На практике часто бывает, что залогодатель не помнит, была ли у него закладная или нет. Или этот документ вообще не оформляли. Уточнить наличие бланка можно непосредственно в ипотечном отделе финансовой организации. Если закладную найти не удалось, необходимо присутствие залогодержателя при подаче заявки на погашение ограничения. Вы можете вместе с представителем банка посетить МФЦ и написать соответствующее заявление. Также залогодержатель может без присутствия заемщика подать запрос на погашение записи об ипотеке.
Сведения об имеющихся ограничениях указаны в разделе «Особые отметки». Если владелец квартиры снял обременение, то в указанной графе будет стоять прочерк. Это означает, что зарегистрированный правообладатель вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе он может заключать юридические сделки.
Какие документы нужны для закрытия ипотеки зависит от того осуществляется полное погашение задолженности по графику или досрочно. Платить вперед человека никто не обязывает. Главное, соблюдать график платежей.
Замечание. Проценты банк начисляет за каждый день пользования кредитом. Чем быстрее заемщик погасит задолженность, тем меньше он переплатит. При досрочном погашении проценты пересчитывают. Довольно часто кредит берется на длительный срок, но погасить его стараются максимально быстро.
Стандартная процедура закрытия ипотечного кредита включает 3 шага:
- Полная оплата задолженности клиентом.
- Закрытие договора банком.
- Запрос и получение всех необходимых бумаг.
После решения вопросов с финансовым учреждением придется также заняться снятием обременения.
Электронные процедуры
Сбербанк и некоторые другие банки при закрытии ипотеки не заставляют заемщика думать, какие нужны документы. Вместо этого, они предлагают воспользоваться снятием обременения через электронную услугу. Для заемщика этот вариант немного проще.
Фактически при электронной процедуре заемщик подписывает заявление на снятие обременение в офисе финансового учреждения. Ходить в МФЦ ему уже не требуется. Все операции будут выполнены автоматически.
Проверить, что обременение действительно сняли несложно – достаточно запросить выписку из ЕГРН любым удобным способом. В ней эта информация обязательно присутствует. Возможность снять данным способом зависит не только от банка, но и от варианта наложения обременения. Наиболее просто это сделать, если оформлялась электронная закладная. Но они появились относительно недавно.
Важно. Даже если обременение было снято через электронную процедуру, я считаю обязательно следует получить в банке справку о закрытии кредита и полном выполнении всех обязательств по договору. Спорные ситуации возникают нередко даже через несколько месяцев после погашения задолженности. Например, банк из-за ошибки начинает требовать еще какие-то средства. Наличие этого документа быстро решит проблему.
Погашение регистрационной записи
Погашение регистрационной записи об ипотеке является заключительной процедурой по исполнению своих кредитных обязательств. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» (ст. 25) обременение можно снять в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В некоторых городах и населенных пунктах такую функцию может выполнять МФЦ.
Для выполнения такой операции заемщику потребуются следующие документы:
- паспорт заемщика;
- оригинал письма от банка с подтверждением погашения обязательств в полном объеме (на фирменном бланке со всеми необходимыми подписями и реквизитами);
- закладная, полученная от кредитора;
- доверенность от сотрудника банка на снятие
- обременения (если представитель кредитной организации не сопровождает клиента в регистрирующий орган);
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о собственности);
- заявление установленного образца с просьбой о снятии обременения (пишется от имени заемщика);
- квитанция об оплате госпошлины размером 200 рублей (оплачивается только в случае необходимости выдачи нового свидетельства без отметок об обременении).
Закладная после погашения ипотеки
Закладная по ипотеке, с регистрационным номером Росреестра, подписанная заемщиком подтверждает факт того, что недвижимое имущество является предметом залога. Ответственность за ее оформление лежит на залогодателе, а хранится она до погашения ипотеки у залогодержателя или у третьего лица, которому может быть передана или продана.
Как только долг будет погашен держатель закладной без промедления должен вернуть закладную, поставив отметку о погашении на основании акта приема-передачи. Процедура носит заявительный характер и не может затянуться на срок более месяца.
Погашенная закладная предъявляется в Росреестр при снятии обременения для аннулирования. Хранится вместе с другими документами по ипотеке длительный период.
Понятие обременения и порядок его снятия с ипотечной квартиры
Следующий шаг – погашение регистрационной записи об ипотечном кредите.
ФЗ «Об ипотеке» (ст.25) подразумевает, что обременение можно снять у Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В некоторых населенных пунктах и городах эта услуга доступна и в МФЦ.
Для этого вам потребуется следующий пакет документов:
- Паспорт заемщика;
- Оригинал справки, подтверждающей исполнение обязательств в полном объеме – должна быть распечатана на фирменном бланке и иметь все необходимые реквизиты и подписи;
- Закладная от кредитора;
- Доверенность на снятие обременения, если представитель банка не может сопровождать клиента во время процедуры;
- Заявление установленного образца от лица заемщика;
- Квитанция об оплате госпошлины (стоимость – 200 рублей, и оплачивается только тогда, когда вам нужно свидетельство без отметок об обременении).
Подводные камни процедуры
На что стоит обратить внимание:
- Для получения ответа на выписку о задолженности лучше лично присутствовать в банке. Вам могут предложить озвучить ответ кредитора по телефону или погасить заем через терминал. Не нужно соглашаться, не все финансовые организации могут быть добросовестными.
- В выписке от банка обязательно должна быть фраза, что у них нет никаких претензий к заемщику. Только так можно избежать спорных ситуаций.
- Некоторые банки предлагают автоматическое закрытие ипотеки после последнего платежа. Но лучше перестраховаться и написать заявление, чтобы в дальнейшем не возникло задолженностей.
- Государственную пошлину нужно оплатить до подачи документов в Росреестр, иначе вам могут отказать в услуге.
Для успешного погашения долга необходимо оперировать основными законами и понимать суть каждого действия. Не стесняйтесь консультироваться со специалистами банка и юристами, если возникают сомнения, а также обязательно снимите обременение с недвижимости в регистрационной палате.
Так как ипотека всегда подразумевает передачу недвижимости в залог банку, во избежание того, чтобы с ней могли произвести какие-то противоправные действия без ведома кредитора. Поэтому наложенное обременение необходимо снять, обратившись в Росреестр с пакетом документов, предварительно оплатив госпошлину:
- заявления с двух сторон от залогодателя и залогодержателя;
- справку об окончании выплат по ипотечному договору;
- ипотечный договор (копия);
- гражданские паспорта всех собственников жилья;
- договор или иной документ, на основании которого была приобретена жилая площадь;
- закладная с отметкой банка.
Закладная – ценная бумага, подтверждающая передачу объекта недвижимости в залог в обмен на ипотечные средства. И если заемщик по каким-либо причинам не сможет своевременно расплатиться по жилищному кредиту, есть риск лишиться залоговой недвижимости – банк может распорядиться ею по своему усмотрению (продать полностью или частично, обменять).
Чтобы обезопасить себя, заемщику необходимо трезво взвесить свои финансовые возможности до передачи недвижимости в залог. И если без ипотеки – никак, нужно грамотно составить закладную, зарегистрировать ее в Росреестре, ну и стараться не нарушать сроки внесения ежемесячных ипотечных платежей.
После полного расчета с банком, счастливый и свободный заемщик получает на руки единственный экземпляр закладной, и снимает в МФЦ наложенные обременения на жилье.
Рекомендуем для просмотра видео с освещением вопросов о закладной по ипотеке.
Госпошлина, стоимость получения повторного свидетельства и прочие расходы
Снятие обременения в Росреестре – процедура бесплатная, но за внесение изменений в ЕГРН потребуется заплатить 200 руб.
Дополнительные возможные расходы:
- Подача бумаг через посредников обойдется в среднем от 2 до 5 тыс. рублей.
- Плюс оформление доверенности на посредника у нотариуса – 200 руб. по тарифу и около 1500 тыс. за составление документа.
- Получение нового свидетельства о собственности обойдется в 350 рублей. Оно изготавливается по желанию владельца квартиры.
При оформлении ипотеки и регистрации сделки в органах собственнику выдается свидетельство на недвижимость с пометкой о том, что квартира находится в залоге. После погашения ипотеки собственник может получить новое свидетельство без этой отметки.
Виды схем начисления процентов
Выплачивать ипотеку заемщики могут двумя следующими способами:
- Дифференцированные платежи. В них вся долговая сумма разделяется на рассчитанное число месяцев в течение срока действия ипотеки неравномерными платежами. К минусам этого способа относится то, что в самом начале уплаты средств по кредиту надо вносить очень большую сумму, постепенно уменьшающуюся к концу срока. Именно данная схема считается оптимальной для погашения ипотеки постоянными досрочными платежами. Поэтому если планируется всеми возможными способами закрывать кредит как можно быстрее, то выбирается этот метод. Как правило, такой способ начисления процентов встречается очень редко. Это обусловлено тем, что небольшое количество заемщиков на самом деле может справляться с высокими ежемесячными взносами.
- Аннуитетные платежи. При этом начислении процентов вся сумма долга разделяется на одинаковые платежи, распределяемые по сроку кредита. Поэтому ежемесячная выплата является одной и той же каждый месяц. К плюсам этого метода относится стабильность выплаты, так как она не изменяется, если не будут вноситься досрочно средства по ипотеке. Однако если планируется действовать разными методами для быстрого закрытия кредита, то этот метод считается неудобным. Это обусловлено тем, что первоначально в большей мере погашаются проценты, а только потом основной долг.
Таким образом, если у заемщика возникает вопрос, как быстро погасить ипотеку, то единственным выходом для этого считается досрочное внесение средств по займу, причем допускается гасить его не только полностью одним платежом, но и частичными досрочными вложениями.
Если кредит был погашен материнским капиталом
Если часть ипотеки в Сбербанке была погашена за счет материнского капитала, то нужно выделить части жилья в пользу детей. Обычно в таком случае еще при оформлении кредитного договора составляется дополнительное соглашение о выделении долей. Оформить доли необходимо в течение полугода после погашения кредита. Размер каждой из долей не может быть меньше 12 кв. метров. Сделать это можно добровольно. Если же между супругами возникают разногласия по поводу размера долей, то придется решать вопрос в суде.
Процесс погашения кредита материнским капиталом проводится так:
- Банк выдает справку с подтверждением остатка долга по ипотеке.
- Заемщик готовит пакет документ (договор, паспорта и их копии, полученную справку) и передает их в ПФР вместе с заявлением на оплату материнского капитала.
- После рассмотрения документов Пенсионный фонд перечисляет денежные средства Сбербанку.
- По получении денег выполняется процедура закрытия кредита.
Оформлять документы необходимо через Росреестр. Для этого нужно написать заявление, приложить документы о погашении кредита, оплате государственной пошлины и о размере долей. В результате будет выдано столько свидетельств, сколько владельцев будет у квартиры, то есть каждому собственнику выдается отдельный документ.