Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вход магазина во дворе жилого дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Квартиры в домах созданы исключительно для проживания людей. Это предусмотрено ст.17 ЖК РФ, в которую изменения в последний раз вносились в 2019 г. В тот раз в квартирах запретили оказывать гостиничные услуги (сдавать апартаменты на «сутки и часы»). Другие помещения (например, магазины или парикмахерские на первых этажах) имеют статус нежилых.
Офис в жилом доме: что в теории?
Целевое назначение объекта может изменяться по правилам, предусмотренным Гл.3 ЖК РФ. Переоформить квартиру в нежилое помещение можно лишь в случае, если обеспечен отдельный вход, а снизу нет чужого жилья. Если этого не сделать и, например, открыть пиццерию в двушке, это считается нарушением.
В Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 дополнено, что под использованием жилого помещения не по назначению следует понимать его превращение в нежилое, т.е. использование не для проживания, а для офисов, складов, разведения животных и т.д. Разумеется, это недопустимо.
Возможно применение квартиры для профессиональной деятельности (научной, творческой, адвокатской и др.) или работы ИП. В этом случае наделять квартиру статусом нежилого помещения не требуется. Однако использовать квартиру для профессиональных нужд могут только люди, проживающие в нем на законных основаниях. И если это не создаёт неудобств соседям.
О коммерческих объектах в многоквартирном доме
29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.
Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.
В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.
Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.
Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.
Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.
Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.
- Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
- При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
- НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.
Нарушения использования придомовой территории
Самое распространенное нарушение, связанное с неправильным использованием придомовой территории – ограничение прав других граждан.
При установке заграждений, либо иных ограничивающих доступ устройств важно соблюсти права других граждан. Практике известные случаи, когда пострадавшие от незаконных действий лица обращались в суд и получали крупную денежную компенсацию, выплачивать которую обязаны все жители дома. Решение об установке любого запирающего устройства должно быть принято на собрании жильцов (не менее 2/3 отданных ). Если территория принадлежит сразу нескольким МКД, такое решение принимается совместно. В некоторых случаях часть земли является собственностью органов муниципальной власти, поэтому предварительно нужно получить разрешение в местной администрации. Требования к самим заграждающим устройствам установлены в Приказе Минстроя № 972. Во избежание принудительного сноса необходимо соблюсти данные положения.
Правила размещения магазинов в жилых домах
Условия для переоборудования квартиры в нежилое помещение:
- Наличие отдельного входа;
- Согласование перепланировки во всех инстанциях;
- Расположение на первом или цокольном этаже (чтобы не было соседей снизу).
В зависимости от конкретного региона, законодательные нормы различаются. Поэтому собственнику необходимо в первую очередь ознакомиться со требованиями местного законодательства. Например, на территории Москвы и области запрещается переоборудовать жилую квартиру под:
- сауны, бани и другие заведения, подразумевающие нестандартные системы подачи воды;
- питейные и увеселительные заведения, работающие после 23:00;
- ритуальные конторы;
- продажи бытовой химии;
- пункты химической чистки;
- точки продаж овощей и рыбы;
- оптовые магазины.
Отличия и особенности
Отдельный вход в помещении может иметь нескольких видов:
- подъезд без лестницы и без приямка;
- подъезд с приямком;
- подъезд с лестницей.
Существует ряд особенностей, предъявляемых к отдельному входу в нежилое помещение. Он должен быть удобен и безопасен как для посетителей, так и для проходящих мимо пешеходов.
-
Одной из особенностей является обязательное наличие тамбура, то есть проникновение в помещение должно проходить не сразу с улицы, а через небольшое пространство с дополнительной дверью. Данный вопрос можно решить несколькими способами:
- сделать тамбур снаружи здания, сохранив полезную площадь нежилого помещения. При этом происходит захват придомовой территории. Необходимо получить на нее разрешение у жильцов и в Департаменте управления имуществом;
- сделать тамбурное помещение внутри, наименее выгодный способ для владельца, но более лояльный для жителей.
- Обязательным условием должно быть оборудование подъезда пандусом для возможности использования его маломобильными гражданами.
- Ступени лестницы должны удовлетворять требованиям безопасности: не быть скользкими, обязательно должны быть поручни у лестницы.
- Стеклянные двери обязательно делаются из противоударного материала для предотвращения травм.
- Двери должны открываться в сторону улицы.
- Дверным проемам необходимо иметь архитектурную завершенность в соответствии с видом всего здания: наличники, откосы, декор. Соблюдение единого характера архитектурного и цветового решения фасада.
Гробы под окнами законны
Иногда людям что-то активно не нравится, но правовых оснований для принятия мер нет – СанПины не нарушены. Вот жителям Ленинского района Ярославля не по вкусу ритуальное агентство на первом этаже трёхэтажного дома. «Гробы и венки разгружают каждый день!» – возмущаются подобным соседством люди.
«У людей даже были подозрения, что по этому адресу осуществляется хранение тел, но, конечно же, этот факт не подтвердился. Это обычный магазин ритуальных товаров. По закону о торговой деятельности предприниматель сам вправе выбирать режим работы и вид деятельности, а также место, где будет её осуществлять», – сообщила «АиФ» ведущий специалист управления потребительского рынка мэрии Ярославля Светлана Галочкина.
Что ж, видимо, людям, не желающим, чтоб им каждый день напоминали о конечности бытия, остаётся только одно – менять место проживания.
Адвокат Олег Кононов (Ярославль):
«Чтобы открыть кафе, магазин или салон красоты в квартире, расположенной на первом этаже жилого дома, необходимо перевести это жилое помещение в нежилой фонд. Закон разрешает это сделать собственнику. Затем следует переоборудовать и переформатировать бывшую квартиру, чтобы она соответствовала санитарным нормам и правилам, которые действуют, например, в торговле продуктами питания (если на месте бывшей квартиры открывается продуктовый магазин). Торговлю может осуществлять юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Если в вашем доме работает, к примеру, парикмахерская, то на сайте налоговых органов можно узнать, какие виды деятельности разрешены тому лицу, которое её открыло. Если в перечне нет указания на парикмахерские услуги, можно обратиться с жалобой на это в контролирующий орган.
Однако в ситуации, если все требования при открытии заведения соблюдены, а его персонал не нарушает действующего законодательства, будет проблематично закрыть такое предприятие только из-за того, что вам не нравится вывеска или род деятельности предпринимателя».
Что необходимо иметь?
Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.
Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.
Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.
Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.
Как демонтировать лавочку у подъезда и детскую площадку
Клумбы, дорожные ограждения и знаки, урны и лавочки у подъездов и на тротуарах — это все элементы благоустройства. И у каждого из них есть хозяин.
Двор, а также скамейки, детские площадки, фонари и ограждения, установленные в нем, — это чье-то имущество. Оно может принадлежать:
Иногда бывает, что скамейки, песочницы и ограждения действительно устанавливают в неудачных местах. В таком случае можно попробовать перенести их в другое место или убрать совсем. Для этого нужно узнать, кому они принадлежат. Можно письменно обратиться с этим вопросом в УК, которая обслуживает дом. Вам обязаны ответить в течение 30 дней.
Если лавочки и детские площадки муниципальные, их судьбу решит муниципалитет. Вам следует направить туда мотивированное письмо и попросить перенести элементы благоустройства. В письме укажите, что на скамейках и детской площадке собираются сомнительные лица и употребляют спиртные напитки, поэтому лавочки и площадку нужно или передвинуть, или убрать совсем.
Скажу честно, вероятность, что вашу просьбу удовлетворят, очень мала. На благоустройство муниципалитеты тратят бюджетные деньги, и, возможно, объяснять, почему скамейку, которую поставили на эти деньги, внезапно убрали, придется уже прокурору. Кроме того, не всем жильцам понравится, что элементы благоустройства убирают. Они могут пожаловаться в надзорные органы, а те инициируют проверку. Чиновникам обычно это не нужно.
С общедомовым имуществом все еще сложнее. Даже если вы напишете письмо в УК, она не сможет по собственному желанию не только снести лавочку, но и даже передвинуть ее на метр. По закону это имущество жильцов, поэтому их и надо спрашивать.
1. Законность входа в магазин через подъезд жилого дома.
Одним из основных вопросов в данной теме является законность входа в магазин через подъезд жилого дома. Рассмотрим эти вопросы более подробно.
2. Нарушение правил пользования жилым домом.
Вход в магазин через подъезд жилого дома может быть рассмотрен как нарушение правил пользования жилым домом. Подобные меры могут противоречить установленным в жилищном кодексе правилам и нормам. Поскольку подъезды жилых домов предназначены исключительно для удобства и безопасности жильцов, их использование коммерческими организациями может вызывать недовольство жителей и быть фактором конфликтов.
3. Безопасность жильцов.
Вход в магазин через подъезд жилого дома может также вызывать вопросы безопасности жильцов. Поскольку подобного рода входы увеличивают поток посетителей и представляют потенциальную угрозу для безопасности жильцов, вопросы обеспечения безопасности и контроля доступа становятся актуальными.
4. Согласие жильцов.
Для использования подъездов жилого дома в качестве входа в магазин необходимо получение согласия жильцов. Это может быть достигнуто через совещания, голосования или другие способы, позволяющие выразить мнение и принять решение большинством голосов. Согласие жильцов является важным аспектом, который может влиять на законность такого входа.
5. Решение органов власти.
Вопрос законности входа в магазин через подъезд жилого дома может быть решен органами местного самоуправления или другими соответствующими органами власти. Если такое решение предусмотрено законодательством и соответствует интересам жильцов и общественности в целом, то вход может быть признан законным.
Обращаем внимание, что данный текст не является юридической консультацией и предоставляется исключительно с информационной целью. При необходимости рекомендуется обратиться к юристу для получения консультации и анализа конкретной ситуации.
Разгрузка товара в магазин в жилом доме
Магазин продовольственный, работает 24 часа (входит в сеть магазинов). Магазин имеет своё помещение и отдельный вход со двора, но разгрузка товаров производится в подвал дома под окнами квартиры на 1 этаже. Разгрузка и днем и ночью, и рано утром. Окно в подвал прорубил владелец помещений, который и сдал в аренду этому магазину помещения. В квартире сильноя вибрация и шум от холодильных установок. Разговор с директором ничего не дал.
Магазин продовольственный, работает 24 часа (входит в сеть магазинов). Магазин имеет своё помещение и отдельный вход со двора, но разгрузка товаров производится в подвал дома под окнами квартиры на 1 этаже. Разгрузка и днем и ночью, и рано утром. Окно в подвал прорубил владелец помещений, который и сдал в аренду этому магазину помещения. В квартире сильноя вибрация и шум от холодильных установок. Разговор с директором ничего не дал.
В магазине нет администрации, администрация это наверное собственник помещения, который сдает в аренду места частным предпринимателям для организации торговли, там несколько отделов у каждого свой ассортимент (хлеб, алкоголь, мол.продукция и т.д). Я звонила в свою УК с задавала вопрос о том, в курсе ли они кто собственник помещения, но мне не ответили, сказали, что персонал УК только что поменялся и работает не больше недели, хотя 1,5 недели назад, когда я звонила туда по другому поводу, мне они сказали тоже самое. Возможно, что собственником является учредитель нашей УК, он же застройщик нашего дома.
1. Неправомерный отказ в государственной регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица либо уклонение от их регистрации, неправомерный отказ в выдаче специального разрешения (лицензии) на осуществление определенной деятельности либо уклонение от его выдачи, ограничение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя или юридического лица в зависимости от организационно-правовой формы, а равно незаконное ограничение самостоятельности либо иное незаконное вмешательство в деятельность индивидуального предпринимателя или юридического лица, если эти деяния совершены должностным лицом с использованием своего служебного положения, —
В Москве запретят шумную разгрузку товаров возле жилых домов по ночам
Разработан проект постановления правительства, согласно которому ограничения будут действовать с 23:00 до 07:00. В это время в процессе погрузки и разгрузки необходимо будет заглушать двигатель, нельзя будет использовать шумную технику и громкую связь. Должны будут использоваться конвейерная система погрузки, автоматические двери и бесшумные замки. При этом фасады жилых домов не должны будут освещаться фарами и прожекторами.
Мэр Москвы Сергей Собянин заявил на заседании правительства, что в ходе опроса, проведенного среди пользователей мобильного приложения «Активный гражданин», 72% респондентов высказались за ужесточение правил разгрузки и погрузки товаров по ночам. 17% выступили против данной инициативы, а 11% затруднились ответить.
Расстояние до жилых зданий
Наличие магазинов вблизи жилых домов имеет ряд как характерных плюсов, так и минусов. Главным достоинством является удобство: недалеко расположенные торговые точки дают возможность быстро приобретать все нужное без необходимости совершать дальние поездки.
Рядом с частным сектором в деревне
Недостатком является то, что ресурсы, потребляемые магазином, зачастую приводят к увеличению стоимости коммунальных услуг, которые оплачивают жители.
Необходимость нормировать расстояние между жилым домом и магазином связана, главным образом, с необходимостью соблюдения правил техники пожарной безопасности. Основные положения прописаны в СНиП 31-05-2003. Согласно этим нормам дистанция между объектами зависит от:
- Степени огнестойкости материалов, из которых выстроено здание.
- Увеличения категории горючести используемых материалов.
- Уменьшения площади складов.
Обязательные требования
Для того чтобы деятельность сооружения не приносила неудобств жильцам, необходимо также учитывать следующие нормы:
- разгрузка товаров допустима только с другой стороны входа в жилое помещение;
- размещать в многоквартирных домах магазин можно в случае, если его площадь составляет менее 150 кв. м, использование специальной техники запрещено;
- внутри помещения магазина может находиться собственная система канализации и вентиляции, не соединенная с домом;
- вибрация, а также шум должны находиться в пределах, установленных санитарными нормами.
Несоблюдение норм закона грозит тем, что частному лицу (индивидуальному предпринимателю) может быть выписан штраф в размере от 1 до 100 тысяч рублей; деятельность магазина при этом может быть приостановлена на срок 3 месяца. Штраф для должностного лица составляет от 100 до 500 тысяч рублей.
В городе
Кроме того, открытие магазина на первом этаже жилого дома требует соблюдения следующих условий:
- статус нежилого помещения в многоквартирном доме;
- в нем должно быть не менее двух выходов во двор;
- требуемая площадь внутри помещения – от 50 до 700 кв. м;
- здание должно быть не коридорного типа (то есть не общежитие или коммунальная квартира);
- должна быть налаженная система вентиляции и пожаротушения;
- процессы погрузки товаров не должны создавать излишние неудобства для жителей дома, а также не сказываться на освещенности квартир;
- режим работы также нормирован: магазин должен открываться не ранее 8 утра и закрываться не позднее 22 вечера;
- магазин должен иметь автономную систему энергоснабжения;
- обязательным условием также является документально оформленное согласие жильцов с их личными подписями;
- мусорные контейнеры супермаркета должны находиться на расстоянии не менее 20 метров от жилого дома.
Права на участок у дома для жильцов
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К этому имуществу относится и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты – об этом говорится вп. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.
Непосредственно формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пошаговая инструкция по организации входной группы без захвата придомовой территории
- Разработка проекта.
Для создания проекта перепланировки необходимо подготовить техническую документацию помещения с указанием материалов конструкций и внутренних перекрытий.
Проект должна готовить фирма, имеющая специальную лицензию на данный вид деятельности. Обычно его подготовка занимает от недели до 16 дней в зависимости от сложности создания дверного проема в данном МКД.
- Получение согласия от жильцов.
Можно собрать подписи лично либо подать заявку на включение этого вопроса в ближайшее собрание жильцов.
Важно! Протокол собрания будет являться основанием для разрешения внесения изменений в общее имущество, если на собрании присутствовало более половины жильцов и большинство проголосовало «за».
- Согласования с администрацией.
Необходимо получить разрешение на создание отдельного входа у местной администрации. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить его государственной жилищной инспекции.
Данная процедура не бесплатна и ее стоимость зависит от самих проектов входа (согласование документов в жилищной инспекции будет стоить от 10 000 руб.).
- Строительные работы.
Для начала проведения строительных работ нужно заключить договор с организацией-подрядчиком (договор об авторском сопровождении).
- Ввод объекта комиссией.
По завершении всех технических работ Департамент управления имуществом должен организовать межведомственную комиссию для принятия решения принять проведенную перепланировку или отказать во вводе объекта в эксплуатацию. Для этого выдается специальный акт либо письменный отказ.
- Переоформление технической документации в БТИ.
Для переоформления следует отправить заявку на составление нового технического паспорта со всеми изменениями кадастровым специалистом.
- Регистрация изменений в ЕГРН.
По завершении всех предыдущих пунктов нужно обратится в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.
Сооружение отдельного входа в нежилое помещение является долгим, затратным процессом. Для того, чтобы максимально сократить свои временные и денежные растраты следует ответственно подойти к данному вопросу и его изучению, либо быть готовым потратить дополнительные средства и переложить эту ответственность на профессионалов.
Жильцы не законно установили шлагбаум — как его можно убрать
Жители многоквартирных домов нередко сталкиваются с отсутствием свободных парковочных мест на территории дома.
Особенно остро эта проблема проявляется в тех случаях, когда стоянку автомобиля приходится оплачивать из собственного кармана. Такая ситуация вынуждает автовладельцев идти на небольшую хитрость – парковать свои машины в ближайших дворах.
В связи с этим на территории последних стали появляться заградительные сооружения, с помощью которых жильцы многоквартирных домов пытаются бороться с «непрошеными гостями».
Правда, в большинстве случаев такие конструкции устанавливают на не вполне законных основаниях, что влечет за собой массу дополнительных проблем. Куда жаловаться на незаконную установку шлагбаума и к чему может привести подобная инициатива?