Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформляем договор между риэлтором и клиентом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента.
Следует заметить, что к фирмам, осуществляющим риэлторскую деятельность, нет правовых требований относительно их регистрации, они могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или индивидуальных предпринимателей.
Агентская деятельность риэлтора осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора.
Что нужно знать о договоре с риелтором
Риелтор — это специалист по недвижимости, который получает от клиента плату за свои услуги. Он может быть сотрудником фирмы или заниматься риелторством самостоятельно — это называется «частный маклер».
Правда, сами агенты предпочитают об этом не говорить, а наоборот уверяют, что дают «гарантию юридической чистоты квартиры».
В итоге ответственность риэлтора за возможные сюрпризы в истории квартиры автоматически переводится на ее владельца. Агент занимается здесь только рекламой квартиры и организацией сделки.
Вместе с тем ни в первом, ни во втором случае агентский договор не может быть сведен к традиционному договору поручения или комиссии.
Риски заключения договора с риелтором
В данном разделе фигурирует информация о стоимости оказанных посреднических услуг. Также следует указать в какой форме, и в какой срок будет произведена оплата труда. Выплата может осуществляться наличным и безналичным расчетом по согласованию сторон.
Однако возможно представительство риэлторской фирмы перед другим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридических отношений. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.
Собственники считают, что если их объектами будут заниматься сразу несколько человек, то продажа состоится быстрее, поэтому отказываются от договора. Но, как мы писали выше, на практике все получается наоборот.
Обычно он заключается по заранее подготовленному шаблону, но перед подписанием важно внимательно изучить все пункты. Некоторые агентства составляют документы так, чтобы вообще не отвечать перед клиентами, даже если сделка срывается по вине риэлтора.
Договор оказания риэлторских услуг
В ряде случаев договор с риелтором важен, когда человек не может самостоятельно заниматься сделкой. Например, он живет в другом городе. Тогда агента наделяют правами, например правом заключить договор, передают ему документы и ключи от недвижимости. Доверять это малознакомому человеку без договора рискованно.
Если эксклюзив заключен, то риэлтор оповещает собственника о каждом возражении. Но если его нет, то риэлтору не выгодно тратить время на общение с ним, не имея гарантии, что именно он продаст объект. Поэтому единственно возможная обратная связь от него в этом случае будет такой: «Моим клиентам понравилось, они думают».
При первой встрече с клиентом не рекомендуется настаивать, чтобы он выбрал именно вас, а наоборот нужно ему свободу выбора. При этом стоит рассказать собственнику о преимуществах работы с профессионалом.
Организовать осмотр Заказчиком тех Объектов, которые он выберет из числа предложенных Исполнителем. Все Объекты, осмотренные Заказчиком, включаются в Лист просмотров (Приложение №1), являющимся неотъемлемой частью Договора.
Договор с риэлтором заключается во всех случаях: при покупке, продаже, сдаче в наем. Он регламентирует права, обязанности и ответственность сторон, и дает клиентам определенные гарантии. Но так не всегда: если риэлтор или агентство работают недобросовестно, они могут составить документ «под себя», чтобы даже при неисполнении обязательств для них не было ответственности.
Любое соглашение — это закрепление за каждой стороной прав и обязанностей. В документе прописывают стоимость услуг, неустойки, устанавливают сроки. Заключать договор выгодно для участников сделки: если обязательства не исполняются, нарушителя можно призвать к ответу через суд.
По словам наших экспертов, чаще всего собственник не заключает эксклюзивный договор на продажу квартиры и при этом обращается сразу в несколько агентств. Получается, что его объектом занимается одновременно несколько риэлторов. Для самих риэлторов это означает, что можно особо не стараться. Ведь в любой момент другой агент найдет покупателя и получит комиссию.
Любые операции с недвижимостью связаны с юридическими тонкостями, в которых бывает трудно разобраться. Не спешите передавать эти задачи риелтору, для начала нужно выбрать надежное агентство недвижимости и грамотно заключить договор. Как это сделать — читайте в статье.
Эксклюзивный договор на продажу недвижимости – это договор, составленный между агентством и собственником жилья, который обязывает собственника не обращаться в другое агентство. Он дает эксклюзивное право на продажу объекта конкретной риэлторской фирме и агенту. Он заключается на этапе первой встречи с клиентом, но при этом не является обязательным.
Юридических советов на эту тему написано не мало. Но я решила представить вам собственный взгляд. Не каждый человек способен самостоятельно найти себе квартиру или продать ее. К сожалению, юристам эти договора попадают уже тогда, когда возник спор между агентством и клиентом.
А вот сами риэлторы стараются штрафов избегать, или назначают их для себя в договоре таким образом, что предъявить материальную претензию агентству становится практически невозможно.
У риелтора есть навык работы с базами недвижимости и поиска подходящих вариантов. Также он может еще на стадии телефонного разговора отсечь неподходящие варианты или клиентов, которые хотят только посмотреть квартиру, но реальной задачи купить жилье у них нет.
Состав услуг и ответственность риэлторов при продаже и покупке квартиры, отличия для первичного и вторичного рынков. Условия, сроки и стоимость агентского договора в недвижимости, нюансы взаимоотношений продавцов и покупателей с агентством.
Договор оказания риэлторских услуг представляет собой соглашение, по которому одна сторона по поручению другой стороны осуществляет деятельность по поиску или продаже недвижимости.
Глава 3. Договорные основы риэлторской деятельности
Степанов Николай Александрович, 08.11.1991 года рождения, проживающий по адресу: Ленинградская область, город Санкт-Петербург, ул.
При выборе риелторского агентства, обратите внимание на:
- его сайт: надежная компания обязательно опубликовывает кейсы, отзывы клиентов;
- стаж: качество работы зависит от опыта сотрудников и компании в целом;
- достижения: если агентство заботится о репутации и качестве услуг, то участвует в конкурсах и премиях;
- членство в профессиональных сообществах — это знак, что компания старается придерживаться этических правил и развиваться в своей нише.
Провести поиск Объектов в соответствии с требованиями Заказчика и предложить найденные варианты Заказчику.
Представлять Исполнителю полную информацию о контактах с владельцами Объектов, найденных Исполнителем, или представителями владельцев Объектов, если таковые состоялись без присутствия Исполнителя.
Как убедить собственника заключить эксклюзивный договор с риэлтором
При заключении договоров с агентствами недвижимости: внимание необходимо обратить на предмет заключаемого договора и размер вознаграждения за оказанные услуги. Условия и порядок оказания конкретной услуги во многом зависит от того, какой именно договор заключает исполнитель с заказчиком (агентский, поручения или оказания услуг), поскольку от этого зависит объем прав и обязанностей сторон в договоре.
Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий.
Статьёй 32 Закона предусмотрена возможность расторжения потребителем договора на оказание риэлтерских услуг в одностороннем порядке в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Установление запретов или ограничений в реализации данного права является незаконным. .
Чтобы снизить комиссию, можно заключить договор с риелтором напрямую. Но главный риск — сотрудничество с недобросовестным специалистом. Велика вероятность, что он будет преследовать свои цели, не думать о правовых вопросах и чистоте сделки.
Уважаемые потребители услуг риелторов и юристов, которым адресованы рекомендации Ю.Советник и комментарии к ним всех желающих!
Договор возмездного оказания услуг – это документ, согласно которому исполнитель обязуется выполнить для заказчика определенную им работу. Вы же понимаете, я писала не для риэлторов. Я писала для людей, потребителей ваших и моих услуг. Ни какого противопоставления профессий здесь нет и быть не может. В ином случае я советовала бы вообще отказываться от услуг риэлторов.
Цена, определенная таким образом, может не соответствовать ожиданиям, которые были у сторон при заключении договора. В результате, заказчик будет обязан заплатить за услуги больше, чем рассчитывал. .
Потребитель вправе отказаться от их оплаты, а если они оплачены, потребовать от исполнителя возврата уплаченных за такие работы (услуги) сумм, которые не являются предметом договора и стоимость которых включена в его цену (например, подготовка договора, если предметом договора является только услуга по поиску объекта недвижимости).
Услугами риелторов пользуются, когда хотят найти или продать квартиру, оформить все документы и провести спокойно сделку. Чтобы зафиксировать все условия, стороны подписывают договор. Однако даже при наличии договора возникают споры, которые часто доходят до суда.
При заключении любого договора необходимо прописать положения, связанные с существенными условиями соглашения, иначе договор не вступит в силу.
Как заключить эксклюзивный договор риэлтору
Какую информацию должен содержать договор между клиентом и риэлтором:
- Сведения о сторонах: наименование агентства, реквизиты; Ф.И.О., паспортные данные доверителя.
- Предмет – совершение от имени и за счет доверителя юридически значимых действий, направленных на продажу недвижимости.
- Сведения о продаваемой квартире.
- Обязанности поверенного: подготовить документы, проводить переговоры с потенциальными покупателями, размещать объявления о продаже, проводить показы, предоставлять доверителю отчеты, получить от покупателя аванс или задаток (при необходимости).
- Права поверенного: привлекать для сделки третьих лиц (юриста, нотариуса); расторгнуть документ при неисполнении доверителем своих обязательств.
- Права доверителя: требовать с поверенного отчеты, отозвать доверенность, расторгнуть сделку при неисполнении обязательств с поверенным.
- Обязанности доверителя: предоставлять документы по требованию поверенного, выдать при необходимости нотариальную доверенность, предоставлять квартиру для проведения показов, оплатить вознаграждение поверенного, нести расходы по оформлению сделки, компенсировать затраты поверенного на сделку.
- Сроки и порядок расчетов: размер вознаграждения агенту, срок его уплаты.
- Прекращение договора: по причине исполнения обязательств. При досрочном расторжении по инициативе продавца можно указать, что он обязуется вернуть полученный аванс или задаток, компенсировать расходы и выплатить неустойку поверенному.
- Срок действия, ответственность сторон.
- Подписи доверителя и поверенного.
Своя же ответственность у них чисто декларативная – это если в пункте договора внесена обязанность что-либо выполнить, а санкций за не выполнение не предусмотрено.Необходимо понимать, что сто процентов гарантий в том, что сделка по покупке или по продаже квартиры не будет оспорена ни кто не даст, любой договор, может быть, расторгнут в суде. Есть моменты, которые просто невозможно предусмотреть.
Другое неприятное последствие — нечестное ценообразование, завышение цен на услуги. Некоторые агенты берут оплату не за заключение сделки, а за оказание помощи при продаже. Поэтому они могут имитировать рабочие процессы. Например, искусственно увеличивать количество звонков и показов по объявлению, привлекая знакомых и друзей.