Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закончился мораторий на штрафы для застройщиков за перенос сроков ввода жилья». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
За нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства без предварительного согласования застройщик должен уплатить гражданину участнику договора участия в долевом строительстве (ДДУ) неустойку (пени) за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, рассказывает генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель.
Что такое мораторий на взыскание неустойки по ДДУ, до какого момента действует?
Именно эту неустойку, по его словам, взыскать с застройщика в период действия моратория не получится.
Изначально мораторий был введен с 29 марта по 31 декабря 2022 года, но Постановлением Правительства РФ № 1732 от 30 сентября 2022 г. его срок действия был продлен до 30 июня 2023 года. При этом нельзя исключать возможность последующего продления.
Что делать, если застройщик вынуждает подписать документы
В первую очередь не поддавайтесь на давление и помните, что именно застройщик заинтересован в том, чтобы передать вам объект как можно быстрее. Потому что за каждый день просрочки начисляется неустойка в вашу пользу. Так что такое давление нацелено в первую очередь на покупателей, которые не знают закон. Скажите застройщику: «Нет проблем, не передавайте», — и уходите. Застройщик сам в скором времени пришлет вам односторонний акт приема-передачи объекта по почте.
Для получения одностороннего акта от застройщика надо обеспечить получение корреспонденции по тому адресу, который указан в ДДУ. Если вы переехали и не получаете корреспонденцию по этому адресу, вы должны письменно уведомить застройщика о новом адресе для направления корреспонденции. Лучше сделать это письмом по почте или передать застройщику под входящий штамп.
С односторонним актом, полученным по почте, вы без проблем зарегистрируете свое право собственности. Если застройщик вам акт не отправит, то право собственности всегда можно зарегистрировать через суд. Суд признает ваше право в судебном порядке. Сделать это можно одним иском с неустойкой, так что еще и заработаете. С таким решением суда вы сможете зарегистрировать свое право собственности в Росреестре так же, как с актом приема-передачи. А за все время, пока застройщик тянул с подписанием акта, взыщите неустойку, которая многократно превысит ваши расходы на ведение судебного дела.
Односторонний отказ от договора ДДУ
Если с даты, когда застройщик должен был передать жилье участнику по акту приема-передачи, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ (ч.1 ст. 9 214-ФЗ). Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора. Отказ является односторонним, подписание дополнительных соглашения с застройщиком не требуется.
При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день пользования по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214). Причем пеня рассчитывается с даты внесения средств дольщиком до даты их возврата застройщиком. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.
Штраф за невыплату неустойки в досудебном порядке
Но сумма компенсации может быть и увеличена. Закон предполагает, что дольщик может обратиться к застройщику с требованием о выплате компенсации во внесудебном порядке и застройщик обязан ее выплатить.
То есть, согласно ст. 6 ФЗ-214 застройщик, после получения письма с информацией о том, что дольщик желает разорвать договор в одностороннем порядке и претензией на выплату неустойки, обязан вернуть дольщику сумму, указанную в договоре, а также выплатить неустойку. И сделать все это застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с момента получения письма. А вот если застройщик откажется это сделать, то, кроме выплаты суммы неустойки, ему придется также выплатить сумму штрафа, который составляет 50% от общей суммы, указанной в претензии.
Почему затягивают сроки?
Профессионалы на рынке недвижимости долевого строительства знают, что одним из самых частых решений застройщика в случае возникновения трудностей становится затягивание сроков сдачи жилья. При этом большинство застройщиков идут на это осознанно. Строительные компании прекрасно знают, что по закону к ним может быть применено финансовое наказание – выплата неустойки дольщикам. Тем не менее, сроки затягивают, иногда даже временно «замораживают» объекты. А люди нередко просто не знают, какие компенсации им положены и как их получить.
Первое, что нужно понимать дольщику: если сроки сдачи объекта начали переносить, это еще не повод для паники. Вполне возможно, что ситуация временная. А за дополнительный период ожидания можно получить вполне приличную компенсацию. В этой ситуации закон полностью на стороне дольщиков.
Вид сдачи жилого объекта
Профессиональная приемка квартиры от застройщика – это тщательно проделанная работа, зависящая от того, в каком виде сдается квадратные метры. Застройщик может предложить квартиру без внутренней отделки, с первичными работами или полностью готовую для проживания сразу после заселения (ремонт «под ключ»).
Один застройщик под первичной отделкой может подразумевать оштукатуренные стены, вставленные окна, двери, а другой только штукатурку.
В каком виде могут даваться квартиры? Нормативные документы содержат список минимальных требований, тот перечень работ, которые обязательно должны быть выполнены. Все остальные виды работ выступают дополнительными, производятся на усмотрение застройщика и по просьбе заказчика.
Что должен делать покупатель квартиры при просрочке?
Законодательство обязывает фирму-строителя сообщить о том, что строительство не укладывается в отведённое время, причём в письменном виде. Письмо должно быть вручено за два месяца до установленной даты под роспись. Также, согласно закону, компания должна предложить покупателю изменить договорные условия.
Юристы предупреждают, что подписывать такое соглашение будущий собственник не обязан. Если только это не выгодно ему самому. Но, в большинстве случаев люди торопятся заселиться на новую площадь, поскольку зачастую дожидаются этого момента, проживая в арендованной квартире или у родных.
Но бывает, что покупка недвижимости оформлена в рассрочку, и последний платёж приходится на дату её передачи. Если человек ещё не имеет нужной суммы, ему выгоднее подписать бумаги о переносе времени сдачи. Юридически это означает, что взысканий с нарушителя он не получит, поскольку сроки первоначального договора ДДУ уже не приоритетны. Любые соглашения и документы важно зарегистрировать в местном отделении Росреестра, иначе они не будут иметь юридической силы.
Довольно часто строители предлагают подписать соглашение о переносе даты, но если вы не разбираетесь в тонкостях этой процедуры, лучше делать это в присутствии квалифицированного юриста. Не следует поддаваться на уговоры и подписывать акт приёмки, если даже представитель фирмы готов разрешить вам заселиться в квартиру и выдать от неё ключи. Такое случается, когда здание фактически готово к передаче, но есть проблемы с согласованием ввода в эксплуатацию из-за некоторых недоделок или неудовлетворительного благоустройства прилегающей территории.
Такой документ будет недействительным. Более того, из-за этого невозможно будет оформить жильё в собственность. Для этого в акте должны быть прописаны заключительные взаиморасчёты из-за вероятных изменений метража, и необходимы замеры площади представителями БТИ, составляющими технические планы.
Как поступить, если дольщик не хочет менять условия договора?
Доказать просрочку можно при помощи акта приёма-передачи. На нём будет проставлена более поздняя дата. Даже отсутствие этой важной бумаги – доказательство невыполнения обязательств. Если жильё ещё не сдано, значит, застройщик не уложился в установленные сроки, и ему придётся доказывать свою невиновность.
Решить проблему можно при помощи претензии. Участник долевого строительства должен письменно изложить свои требования и отнести в компанию, зарегистрировав документ у секретаря. У себя надо оставить копию документа с пометкой о принятии. Либо отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.
Подавать претензию можно до передачи квартиры, и тогда нужно указать в ней размер пени за один просроченный день.
Когда документ подаётся после подписания акта приёмки, то можно называть точную сумму неустойки, опираясь на фактическое время просрочки.
Как получить неустойку?
С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым устанавливается порядок и размеры денежных выплат. Неустойка начисляется, если застройщик задерживает сдачу дома, а точнее, срок передачи ключей. В случае нарушения компанией сроков передачи дома, зафиксированных в ДДУ, неустойка выплачивается со следующего дня, следующего за датой из договора, вплоть до момента передачи объекта. То есть, если в ДДУ записано, что передача квартиры должна быть осуществлена до 31 января, а фактически этого не произошло, то, начиная с 1 февраля, дольщик имеет право на получение денежной компенсации. Часто встречается формулировка «не позднее какого-либо квартала». В таком случае началом начисления неустойки считается первый день следующего квартального периода.
Формула для определения размера выплат едина для всех объектов. Если участником долевки является физическое лицо, т.е. обычный гражданин, то застройщик уплачивает пени в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ (с 2016 года она приравнивается к ставке рефинансирования). Для юрлиц – 1/300 ставки.
Допустим:
- Стоимость объекта по договору равна 1,6 млн рублей;
- Просрочка составила 90 дней;
- Действующая на данный момент ключевая ставка ЦБ РФ – 10%;
- Дольщик – физическое лицо.
Подписание акта приема-передачи жилья и последующая денежная компенсация
Если дольщик не подписал дополнительное соглашение, но не расторг ДДУ, он вправе дождаться завершения строительства и подписать акт приема-передачи жилья. Став собственником квартиры, можно обратиться в суд для взыскания денежной компенсации за задержку сроков сдачи объекта. Если владелец недвижимости предоставляет суду полный пакет документов, в 95% случаев решение выносится в его пользу.
Согласно Федеральному закону №214, при отказе от подписания дополнительного соглашения дольщик может претендовать на денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы сделки за каждый день просрочки.
Однако застройщики зачастую пытаются избежать выплаты неустойки и оформляют акт приемки-передачи только после того, как будет подписано дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома. Также девелоперы нередко требуют, чтобы в акте приема-передачи дольщик указал, что не имеет претензий. В таком случае выплаты неустойки добиться будет крайне сложно.
Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).
Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.
Особенности передачи объекта
Законодательный акт №1732 (от 30.09.22) продлевает до 30.06.23 действие особых условий передачи готового объекта участникам долевого строительства.
В частности, продолжают действовать такие нормы, как:
- сроки передачи отдельной квартиры могут быть изменены по соглашению сторон без внесения изменений в проектную декларацию;
- требования по уменьшению стоимости в случае возникновения дополнительных расходов у дольщика на устранение недостатков строительства должны быть удовлетворены в течение 10 дней;
- при нарушении дольщиком сроков внесения платежей, неустойка не начисляется;
- при расчете убытков согласно ФЗ № 214 (ст.10) убытки, нанесенные в этот период, не учитываются;
- в случае расторжения ДДУ ФЗ № 214 (ст.2, 6, 9) проценты не насчитываются;
- все финансовые санкции, которые должны быть применены к застройщику согласно этим пунктам, будут отсрочены на 30.06.23.
При этом, если с июня 2023 года будут опять внесены изменения в нормативные акты, регулирующие долевое строительство, то взыскание с застройщика может быть опять отсрочено.
Как это дело видит адвокат
— Застройщики зачастую пользуются наивностью и пассивностью граждан, — поясняет адвокат Минской городской коллегии адвокатов Светлана Дмитроченко, которая и вела дело против компании «Вильнюсстрой». — Во-первых, люди привыкли доверять, а во-вторых, скоординироваться жильцам большого дома сложно: нужен лидер, эдакий мозговой центр, который поведет остальных за собой, поможет выработать единую стратегию.
Но при этом могу сказать, что недовольных тем, как или когда построили дом, достаточно много. И люди обращаются в суд: одни — из-за затягивания сроков, другие — из-за некачественной отделки, третьи — решают вопросы о господдержке. Споры могут быть совершенно разные, и не всегда они выигрышные. Зачастую еще надо доказать, что рассматривать дело надо в контексте закона о защите прав потребителей.
Дело по дому на Тимирязева, 10 мы рассматривали, основываясь именно на законодательстве о защите прав потребителей, поэтому не платили госпошлину. В итоге наши исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Но, обратите внимание, это абсолютно частный случай, выработать какую-то единую практику по таким вопросам сложно. В нашем деле в ходе рассмотрения выяснились дополнительные моменты, которые и помогли одержать победу, мы доказали, что в затягивании сроков есть вина самого застройщика. Но это не общее правило: каждый случай индивидуален, в каком-то споре доказать вину проще, в другом — намного сложнее.
Застройщик, понимая, что за одним-двумя исками может прийти еще двести, будет прилагать все усилия для того, чтобы «отбиться», нанимая лучших адвокатов, предпринимая различные действия (в том числе проводить реорганизацию и выделять другое юрлицо, на которое и отнесет все обязательства по уплате пени, как было в нашем случае). Наше дело еще не закончилось, у второй стороны есть время на обжалование, а будут юристы застройщика это делать или нет — увидим, — заключает адвокат, осуществляющая деятельность индивидуально.