Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Агентский договор оказания услуг по приобретению и доставке товара». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
По своей сути агентский договор ближе к договору оказания услуг, а его природа делает предмет договора посредническими услугами. В п. 1 ст. 1005 ГК РФ указано что агент вправе совершать для своего принципиала юридические и иные действия. Это означает, что он может убеждать кого-либо, проверять готовность чего-либо и условия выполнения различных договоров, обращаться к экспертам, анализировать и распространять информацию. Другими словами, действовать так, как будто бы он является принципиалом, но не имея при этом его материальных интересов. При этом его действия могут быть и физическими, но в таких случаях они носят вспомогательный характер. Так, если юридическая фирма нашла какие-то документы, которые требуют изучения, её сотрудники могут доставить их принципиалу. От этого агент не становится службой доставки, а действие выполняется им в рамках исполнения всё того же агентского договора.
по продаже объекта недвижимости (с предоставлением агенту эксклюзивного права на поиск покупателей и с оказанием агентом консультационных и маркетинговых услуг)г. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Агент», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Что должно быть в договоре, чтобы клиент захотел его подписать
Во-первых, договор — это то, о чем договорились две стороны. Спросите, что клиент хочет получить в процессе и результате покупки или продажи. Очень часто, когда вы начнете его об этом спрашивать, вы услышите невнятицу — это результат неосознанной некомпетентности клиента.
Тогда объясните ему, что именно он может хотеть и может получить в результате вашей работы. Самую подходящую недвижимость с определенными характеристиками — если он покупатель, и максимально возможную сумму денег — если он продавец. А часто и то, и другое. В обоих случаях клиент хочет получить максимальную финансовую выгоду. При этом каждый покупатель или собственник недвижимости желает, чтобы процесс был максимально быстрым, комфортным и безопасным.
И еще клиенты хотят гарантированного результата, чтобы после достижения договоренности о покупке или продаже ничто не сорвалось, и никто не передумал, и никаких проблем не возникло уже после сделки. Теперь подробно распишите, какие конкретно действия и мероприятия вы совершите для достижения вышеописанных результатов: что, как и когда вы будете делать. Это и будет вашими обязательствами в договоре. Их должно быть много, иногда очень много. Именно это и убедит клиента, что вы делаете много качественной работы, и это должно привести к качественному результату. И договор, в котором все это описано, стоит подписать.
И только теперь проговорите, а потом пропишите в договоре обязательства клиента. Сколько их? Да всего два или три: заплатить в случае результата, прислушиваться к вашим рекомендациям и работать 45-60 дней только с вами, если вы практикуете эксклюзивные отношения с клиентом.
❗️И последнее: подписывайте договор с клиентом только когда вы точно понимаете его потребности и наверняка знаете, что можете их удовлетворить. В большинстве случаев для этого вам понадобится с клиентом больше, чем одна или две встречи.
Плюсы и минусы работы с риэлтором
От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.
Плюсы от работы с риэлтором:
- быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
- маркетинговый план по рекламированию квартиры;
- прием звонков от клиентов и организация просмотров;
- проверка всех документов перед сделкой.
Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.
Минусы от сотрудничества с риэлтором:
- высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
- риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
- потеря задатка за досрочное расторжение договора;
- медленная работа и минимум покупателей.
Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.
Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.
Стороны агентского договора
Кто же может стать стороной такого соглашения? Это именно обычные граждане и компании? А если компании, то какие?
Итак, агент — это любой посредник — как физлицо (кроме самозанятых, которым запрещено заключать такие договоры), так и компания. Например, риэлтор, помогающий вам приобрести квартиру, это агент, как и курьерская служба, доставляющая товар, или платежная система, принимающая средства ваших клиентов.
Принципалом в агентском договоре также может выступать кто угодно: от вас лично, как физического лица до ИП, ООО, или ОАО. Законодательством не определены четкие требования к принципалу или агенту как сторонам агентского договора.
Поэтому этот тип соглашения может быть заключен как между физическим и физическим лицом, так, например, физлицом и компанией, компанией и компанией.
Особенности оформления договора
Обязательным пунктом в договоре является характеристика недвижимости, которую требуется приобрести. Описание объекта недвижимости должно быть максимально подробным с указанием назначения, метража, этажности, года постройки и т.д. Данные о предмете договора могут также содержаться в спецификации, являющейся приложением к договору.
Типовой договор также включает следующие пункты:
- срок действия договора;
- возможность/невозможность заключения агентом субагентских договоров;
- форма и порядок отчетности агента перед принципалом;
- вознаграждение и порядок возмещения расходов агента;
- способы и этапы оплаты;
- права и обязанности сторон;
- основания для расторжения договора;
- форс-мажорные обстоятельства и т.д.
Необходимо указание конкретных действий агента, с описанием их четкой последовательности. К договору должны быть приложены: описание объекта недвижимости, календарный план. Прочие документы: доп.соглашения, протоколы разногласий, отчеты агента о проделанной работе.
Документы для риэлтора
Сразу определимся, что договор с риэлтором не есть договор купли-продажи. С риэлтором заключается обычный договор поручения (агентский), а значит, никакие оригиналы документов риэлтору не нужны.
Со стороны поручителя (клиента) достаточно будет:
- копии свидетельства о праве собственности на недвижимость, если договор заключается с продавцом;
- справки об отсутствии налоговой и коммунальной задолженности по отчуждаемой недвижимости;
- письменного согласия органов опеки и попечительства (если в квартире прописан несовершеннолетний) или согласия сособственника на отчуждение;
- копии паспорта, ИНН или СНИЛС.
Риэлтор должен приобщить к договору со своей стороны:
- копию сертификата (лицензии) на право занятия риэлтерской деятельностью;
- копии учредительных документов агентства недвижимости, включая справку о постановке на налоговый учет;
- доверенность агентства недвижимости на имя риэлтора;
- паспорт риэлтора.
В каких случаях можно заключать агентский договор
Физическое или юридическое лицо, выступающее в роли принципала, не ведет табель учета рабочего времени на Агента-физлицо и не должно требовать от него соблюдения режима рабочего времени, т.к. по агентскому договору трудовых отношений между сторонами не возникает. Физлицо должно быть полностью дееспособным.
Основное отличие агентского договора от схожих соглашений заключается в том, что Агент имеет право совершать более широкий круг действий, чем иные посредники. Его выгодно оформлять, если есть необходимость в передаче посреднику полномочий по выполнению юридически значимых, а также иных действий (передача товаров, поиск поставщиков, привлечение клиентов, выполнение работ, представление интересов и т.п.).
Агентский договор с физическим лицом, образец которого вы можете найти ниже, целесообразно заключать если:
-
выполнение работы носит не постоянный характер;
-
есть необходимость в привлечении к работе человека, который проживает в другом регионе;
-
от агента не требуется ежедневное присутствие на рабочем месте и соблюдение режима работы.
Принципал возмещает агенту расходы
Один из главных плюсов договора для агента — минимальные затраты на его исполнение.
Во-первых, агент не тратит деньги на закупку товара, ведь он принадлежит принципалу. А если товар плохо продаётся, это не приносит убытков.
Во-вторых, принципал возмещает агенту расходы по договору. Можно установить фиксированный размер возмещения без учёта реальных затрат. Другой способ — считать его по фактическим расходам агента. Тогда, чтобы не разориться на возмещении, принципалу важно определить в договоре:
- какие расходы он возмещает (чтобы агент не включил в перечень свой утренний кофе) и их максимальный размер;
- документы, которыми агент подтверждает расходы.
Агентский договор с физическим лицом: образец
Образец договора здесь.
Агентский договор общего типа с физическим лицом № 2605
г. Липецк «12» февраля 2015 года
Открытое акционерное общество «Полюс плюс» в лице директора Сафронцева Анатолия Всеволодовича, действующего на основании устава общества, именуемый в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и гражданин Колыванов Олег Вениаминович, паспорт (серия, номер, выдан) 60 08 123456, выдан Октябрьским РОВД г. Липецка 01.08.2007 года, проживающий по адресу: г. Липецк, ул. 26 Бакинских Комиссаров, 226/6 именуемый в дальнейшем «Агент», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Принципал поручает, а Агент берет на себя обязательство совершать от имени и за счет Принципала юридические и иные действия, указанные в п.2.1 настоящего договора, а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за выполнение этого поручения.
1.2. Настоящий договор действует на территории Российской Федерации.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Агент обязуется:
- осуществлять поиск клиентов;
- проводить сделки от имени Принципала;
- формировать отчет о проделанной работе по первому требованию Принципала;
- совершать иные действия по поручению Принципала.
2.2. Агент обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями Принципала. Указания Принципала должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.
2.3. Агент обязан выполнять действия, указанные в п.2.1 договора, лично и не вправе заключать субагентские договоры с другими лицами.
Принципал возмещает агенту расходы
Один из главных плюсов договора для агента — минимальные затраты на его исполнение.
Во-первых, агент не тратит деньги на закупку товара, ведь он принадлежит принципалу. А если товар плохо продаётся, это не приносит убытков.
Во-вторых, принципал возмещает агенту расходы по договору. Можно установить фиксированный размер возмещения без учёта реальных затрат. Другой способ — считать его по фактическим расходам агента. Тогда, чтобы не разориться на возмещении, принципалу важно определить в договоре:
- какие расходы он возмещает (чтобы агент не включил в перечень свой утренний кофе) и их максимальный размер;
- документы, которыми агент подтверждает расходы.
Агентский договор глазами налогового органа
Наряду с перечисленными выше преимуществами использования агентского договора в деловой практике, он также хорошо известен контролирующим органам как инструмент налоговой оптимизации, при котором разделение функций принципала (собственника товара) и агента носит искусственный характер, единственной целью которого является только экономия на налогах с доходов.
Как же различить между собой ситуации, когда использование агентского договора обоснованно и отвечает истинным намерениям сторон, а когда искусственно?
В ответе на этот вопрос можно опираться на мнение налоговых органов. Об искусственности агентского договора будут свидетельствовать такие обстоятельства:
-
факты перечисления комиссионером, принявшим товар на реализацию, денежных средств до фактической продажи товара. Мы уже говорили выше, что агент действует за счет принципала и не может финансировать его за свой счет;
-
включение в договор обязанности агента оплатить товар не позднее определенной даты. Аналогично, агент не может быть точно уверен, когда продаст товар, поэтому он не может брать на себя риски принципала и перечислять ему свои денежные средства. Такое условие характерно для договора поставки, но не агентского договора;
-
отсутствие отчетов агента или несоответствие их требованиям закона и/или условиям договора.
В данном пункте договора отражаются все обязанности агентства и его клиента. По договору клиент обязуется:
- предъявить полный пакет документов квартиры;
- на всех стадиях продажи всячески оказывать содействие;
- своевременно заплатить за услуги агентства;
- завизировать акт выполненных работ.
Обязанности агентства недвижимости:
- всестороннее рекламирование с указанием конкретных СМИ и сайтов;
- поиск покупателей и организация просмотров;
- обсуждение с покупателем всех нюансов сделки;
- тщательная проверка документации и оформление сделки.
Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Мир инвестиций и девелопмента» ЖК «Диалект» Кристина Огинская:
Если ООО и ИП работают вместе, то при этом взаимодействии OOO теряет 18% налога (НДС), потому что у ИП другая система налогообложения. Поэтому обычно застройщик для реализации квартир заключает контракт с агентством ООО, у которого общая система налогообложения, и делает его официальным представителем. В таком варианте сотрудничества никто не теряет на налогах.
Если застройщик – ООО, а продажей занимается отдельное ИП, то клиент, совершивший с ними сделку, ничем не защищен, потому что сделки как таковой попросту нет. В этом случае ИП ни за что не отвечает и клиента могут с легкостью обмануть, не прилагая особых усилий.
На каком основании продажами занимается ИП, если собственником является ООО? Скорее всего, это обычный агентский договор на комиссионные проценты. При заключении договора на ипотеку клиент платит 3% задатка — это и есть агентское вознаграждение для ИП.
Нормальная схема покупки квартиры выглядит так: потенциальный покупатель заключает договор с собственником, то есть застройщиком (ООО). Если же клиенту предлагают другие варианты, не стоит иметь никаких дел с этим агентством и застройщиком.
Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:
При приобретении недвижимости в строящемся доме следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. Среди них обязательными являются: разрешение на строительство, договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности на него, проектная декларация и заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям действующего законодательства. Только при наличии полного перечня названных документов застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков, то есть продавать квартиры.
Поскольку продажей занимается не сам застройщик, а отдельное ИП, необходимо запросить документ, на основании которого осуществляется продажа. Скорее всего, это агентский договор, заключенный между застройщиком и ИП, предметом которого является заключение ИП от имени застройщика договоров долевого участия. Реализация на таком основании законна.