Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недействительность сделок: приватизация». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Срок, который отводится для признания приватизации несущественной, указан в ст.181 ГК РФ. В данном случае работает срок исковой давности, который измеряется в 3 года. Он начинает истекать со дня, когда лицо, чьи права были нарушены, узнало о незаконности сделки. Но в некоторых случаях правовые судебные эксперты могут рассматривать иную точку отсчета – дату заключения договора о приватизации.
Исправить ошибку в свидетельстве о собственности
В свидетельстве о праве собственности на землю 1992-1997 годов это сделать практически невозможно. Причем, надо заметить, что внутри такого документа есть запись «Свидетельство является временным документом и подлежит замене». При жизни человека нужно собрать ряд подтверждающих докментов и весь комплект зарегистрировать в Регитсрирующем органе. После смерти — с собранными доказательствами обращаться в суд.
Исправление ошибок в свидетельстве о праве собственности, выданном нотариусом, предполагает следующий порядок действий: подготовить доказательства, обратиться к нотариусу, доказать свою правоту. Если нотариус категорически не согласен на исправление, или этого сделать невозможно в силу закона, придется обращаться в суд. Если нотариуса, подготовившего документ, требующий корректировки ошибок, с прошествием времени уже не найти, звоните нам. Мы поможем.
Исправление ошибки в свидетельстве о собственности после смерти человека невозможно. Но ничего страшного, вместо этого можно устанавливать факты в судебном порядке. Эта процедура заменит собой исправление ошибки в старом документе о собственности.
После любых действий, исправленный документ о собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован в УФСГРКК города или области.
Реальная судебная практика
Наиболее частыми причинами отмены таких договоров является то, что несовершеннолетних жильцов не учли при составлении договора. Обычно для обжалования и пересмотра таких договоров даётся не более одного года.
Например, отец гражданки умер в 2003 году. В 2010 она узнала, что в рассматриваемой квартире была проведена приватизация, причём её не включили в соответствующий список. Срок давности отсчитывается с того момента, как она получила эти сведения, а не с самого момента приватизации. При этом если бы она обратилась ещё через год, то в этот момент срок обращения был бы истёкшим и дело не уже подлежало рассмотрению в суде.
Если изложить кратко, основными способами злоупотреблений можно назвать следующие:
- Те лица, которые не были включены в приватизацию, не написали своего письменного от неё отказа. То есть, до этого они проживали в квартире, а после этого они потеряли право проживания в ней.
- Иногда в процессе переоформления жилья на время процедуры приватизации просто выписывают несовершеннолетних детей возрастом до 14 лет. Это является незаконным и может быть достаточной причиной для пересмотра дела в суде.
- Снятие одного из проживающих в квартиры с регистрации на время оформления приватизационного соглашения.
- В некоторых случаях жильцов квартиры угрозами или насилием вынуждают отказаться от участия в переоформлении квартиры.
- Иногда случается так, что те или иные жильцы длительное время отсутствуют на месте своего проживания. Например, это бывает во время длительных командировок. В такой ситуации при оформлении квартиры их могут исключить из собственников приватизированной квартиры. Даже в случаях, когда речь идёт о тех, кто отбывает свой срок в местах заключения, надо помнить, что они имеют право получить долю в приватизированной квартире.
- Ещё одним нарушением является предоставление поддельной документации.
Основания для признания недействительности
Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:
- оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
- ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).
Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.
Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:
- если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
- если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
- если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).
Основания для признания недействительным
В некоторых ситуациях договор, по которому была приватизирована квартира, может быть оспорен в суде и признан недействительным. Такое возможно в следующих случаях:
- В приватизацию не включили несовершеннолетних. Для них законом не предусмотрена возможность отказа от приватизации даже с согласия органов опеки.
- Договор подписан лицом, не имевшим полной дееспособности по состоянию здоровья или же по возрасту.
- Гражданин, заключивший договор, действовал вынужденно или же был введён в заблуждение.
- Со стороны администрации документ был подписан сотрудником, не имевшим на это полномочий.
Возможны и иные основания, предусмотренные нормами ГК РФ относительно недействительности сделок.
Список необходимых документов
В сравнительно простой ситуации (отсутствие согласия опеки) достаточно подготовить:
- гражданский паспорт;
- выписку из базы данных ЕГРН;
- договор социального найма и ДП (копии);
- подтверждение оплаты госпошлины.
Дополнительные документы предоставляют с учетом особенностей реальной ситуации. Так, истца способен заменить опытный юрист, выполняющий соответствующее поручение по нотариально заверенной доверенности. Подходят следующие подтверждения угроз или других неправомерных действий:
- фотографии;
- аудио и видеоматериалы;
- свидетельские показания;
- оригиналы и копии документов;
- экспертные заключения;
- врачебные справки.
Порядок участия в приватизации регламентирован нормами Закона № 1541-1 и подразумевает безвозмездное переоформление прав на жилое помещение в пользу нанимателей. Приватизация рассматривается как особая форма сделки и характеризуется следующими особенностями:
- передача жилья в собственность осуществляется на безвозмездной основе, т.е. наниматели не должны выплачивать стоимость передаваемого объекта;
- в приватизационной сделке имеют право участвовать все наниматели жилого помещения, в том числе временно отсутствующие граждане, если они не утратили право пользования квартирой;
- участие в программе приватизации является добровольным и однократным, повторное переоформление прав на жилье разрешается только для несовершеннолетних граждан.
Кто может требовать признать договор приватизации недействительным
Подать такой иск может гражданин, который раньше проживал в муниципальной квартире, но по каким-то причинам не участвовал в ее приватизации. Это самый частый случай, когда приходится обращаться в суд.
ПРИМЕЧАНИЕ
В этой статье договором приватизации квартиры мы называем договор передачи квартиры в собственность ответчика.
Также потребовать признать договор приватизации недействительным через суд может гражданин, который принимал в ней участие. Но, например, не согласен с получившимся распределением долей в праве собственности на квартиру. Или с судьбой доли, которую ей “уготовил” другой сособственник: подарил, продал, передал по договору ренты и т.п.
Обратите внимание: оспорить договор приватизации можно в рамках встречного иска.
Например, вы приватизировали квартиру, но в ней остались зарегистрированными члены вашей семьи, которые не участвовали в приватизации. И вы подали иск, чтобы через суд прекратить у них право пользоваться теперь уже полностью вашей квартирой. А они заявили встречное требование и просят признать недействительным договор приватизации. Указывают, что вы заключили его незаконно, что они тоже должны были оформлять его наравне с вами, и требуют вернуть квартиру в муниципальную собственность.
Как повысить шансы на выигрыш в суде
Основной совет — тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право требовать признать договор приватизации недействительным, а также сам факт его недействительности.
Итак, вам потребуется представить суду:
1) документы, которые подтверждают законность вашего проживания в квартире.
Это договор социального найма, который вы когда-то заключили с уполномоченным органом (в г. Москве — Департаментом городского имущества г. Москвы) в качестве нанимателя. Или в котором вы прописаны как член семьи нанимателя.
2) документы, которые подтверждают вашу постоянную регистрацию в квартире.
Прежде всего — это копия вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.
3) документы, которые подтверждают, что есть основания признать договор приватизации недействительным.
Если вы просите суд признать договор приватизации квартиры недействительным по основаниям ст. 177 ГК РФ, прежде всего, подготовьте медицинские документы. Это различные справки, выписки из истории болезни, медкарты, данные психиатрического освидетельствования. Они должны указывать, что вы страдаете определенными заболеваниями, и они отражаются на вашем поведении, вашей способности адекватно воспринимать действительность и принимать взвешенные, осознанные решения. Это, например, психические расстройства, органическое расстройство личности, расстройства, связанные со злоупотреблением алкоголем или наркотическими веществами.
Если вы состоите на учете в ПНД или состояли там раньше, принесите справки и выписки оттуда. При наличии у вас группы инвалидности, заболеваний органов зрения и слуха и т.п., представьте суду справку об инвалидности и другие подтверждающие документы. Также можете ссылаться на свой преклонный возраст, который помешал принять адекватное решение о приватизации квартиры в пользу ответчика.
Помните: основным доказательством, которое однозначно подтвердит, что вы не могли понимать значение своих действий или руководить ими, является заключение психиатрической или психолого-психиатрической экспертизы. Ее проводят независимые эксперты по указанию суда. Так что в иске сразу просите суд назначить и провести такую экспертизу.
Если вы указываете в иске, что договор приватизации недействителен из-за вашего существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), принесите в суд любые документы, которые его подтверждают. Это могут быть, например, медицинские документы, которые говорят о вашем слабом здоровье, в том числе психическом, повышенной доверчивости, внушаемости и т.п.
Если вы просите суд признать договор приватизации квартиры недействительным, поскольку он нарушает закон (ст. 168 ГК РФ), подготовьте все документы, которые свидетельствуют о таком нарушении.
Это решение суда, по которому вы утратили право пользоваться квартирой и были сняты с регистрационного учета, а также более позднее решение суда, которым оно было отменено. Можно принести в суд заключение независимого эксперта, которое подтверждает поддельность вашей подписи на заявлении о том, что вы отказываетесь от участия в приватизации.
Доказать, что ответчик не имел права приватизировать квартиру, в зависимости от ситуации, можно разными документами. Например, материалами уголовного дела, которые подтверждают, что для заключения договора приватизации ответчик представил поддельные документы.
Чтобы доказать, что ответчик уже использовал свое однократное право на приватизацию, в иске попросите суд потребовать у Департамента городского имущества г. Москвы документы о приватизации ответчиком другого жилья.
4) справки, уведомления из Управления Росреестра по Москве и Департамента городского имущества г. Москвы, выписки из ЕГРН и другие документы. Они должны однозначно подтверждать: вы не имеете в собственности другого жилого помещения, и раньше никакое не приватизировали.
Предмет оспаривания – план приватизации или договор купли-продажи
Согласно ст. 8 ГК РФ основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей наряду с прочими основаниями, перечисленными в вышеуказанной статье, являются:
- договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему;
- акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В процессе приватизации можно выделить несколько этапов:
- подача заявления о приватизации предприятия или иного имущества;
- принятие решения о приватизации;
- подготовка плана приватизации;
- заключение договора куплипродажи приватизируемого имущества.
Следовательно, до возбуждения соответствующего производства в арбитражном суде необходимо определиться с тем, что именно подлежит обжалованию в качестве «сделки приватизации»: решение о приватизации (об утверждении плана приватизации) как акт государственного органа, план приватизации, природа которого до сих пор судами определяется по-разному, или договор куплипродажи. В данном случае очевидна разная правовая природа указанных документов, и для процессуально грамотного оспаривания «сделки приватизации» необходимо понимание того, какой документ лежит в основе этой сделки, а в зависимости от этого – какие механизмы судебной защиты должны использоваться в данном случае. Судебно-арбитражная практика по данному вопросу достаточно противоречива1.
Что такое непризнание приватизации
В случае признания недействительной совершенной между гражданином и муниципальным органом сделки фигурирует понятие – ничтожности договора о приватизации. Оспаривание сделки начинается в тех случаях, когда были замечены нарушения законодательных норм проведения приватизационных мероприятий.
Основания:
- Заключение договора было реализовано с нарушениями, противоречиями нормам, специальным и общим правилам.
- Нарушения зафиксированы в сфере правопорядка, морали, кодекса чести, нравственности, естественных человеческих прав и проч.
- Оформление признано фиктивным, специально таким, после которого фигуранты не получают реальных прав, зная об этом заведомо.
- Мнимость сделки может быть обнаружена также по мотивам покрытия недействительности иного договора, связанного с объектом. К примеру, покрывается договор купли-продажи муниципальной квартиры.
- Если участниками являлись лица недееспособные, а также те, на которых было оказано давление, тогда сделка и в этом случае не может быть признана законной.
- Несоответствие представленной на рассмотрение документации действительному положению дел. Например, не совпадает квадратура по техническому плану с реальными параметрами недвижимости, либо была произведена незаконная перепланировка.
- Были превышены должностные полномочия специалистов, ведущих дело по приватизации.
- Участником был несовершеннолетний ребенок, но он действовал без разрешения своих законных представителей-опекунов (родителей, усыновителей, иное).
- Участник уже раньше приватизировал другой объект недвижимости.
- Те, кто был зарегистрирован по объекту временно, обязаны выписаться и выселиться на момент приватизации. Они не имеют право участвовать в процедуре.
- Если лицо временно выписывался из квартиры (к примеру, ушел служить в армию), тогда он не утрачивает своих прав, вернуться и поучаствовать в приватизации жилья.
Обнаружить несоответствие с правилами приватизации, либо иными законодательными положениями могут как на стадии оформления, регистрации соглашения, а также и после всех проведенных процедур.
Малолетние граждане – это те, возраст которых не достигает 14 лет. За них подписи ставят родители, опекуны. Несовершеннолетние – лица, чей возраст находится в диапазоне от 14 до 18 лет. Они сами могут подписывать документы, но только после письменного разрешения своих попечителей.
Сроки исковых давностей
Срок, который отводится для признания приватизации несущественной, указан в ст.181 ГК РФ. В данном случае работает срок исковой давности, который измеряется в 3 года. Он начинает истекать со дня, когда лицо, чьи права были нарушены, узнало о незаконности сделки. Но в некоторых случаях правовые судебные эксперты могут рассматривать иную точку отсчета – дату заключения договора о приватизации.
Перевод недвижимости в частный статус может быть признан через суд недействительным. Договор о приватизации тогда расторгается, объект переходит обратно в собственность городских властей, вносится в базу данных фонда муниципальных структур. Бывший владелец может стать вновь квартиросъемщиком основным лишь тогда, когда за ним не было выявлено грубых нарушений закона. В противном случае ответственным за муниципальное жилье должен быть назначен другой прописанный человек.
Последствия оспаривания приватизации
Если приватизация оспорена и судом удовлетворен иск истца, то все должно вернуться на свои места, т.е. квартира должна вновь стать муниципальной, истец вправе принять участие в приватизации в установленном законом порядке и т.п.
Если были заявлены иные требования, которые были удовлетворены, например, о применении последствий недействительности приватизации и аннулировании записи о переходе права собственности к ответчикам, то соответственно такая запись будет аннулирована Росреестром.
Таким образом, последствия оспаривания приватизации имеют общие последствия, связанные с недействительностью сделки, а также могут повлечь иные последствия, с учетом существа заявленных истцом требований.
Основания для признания приватизации недействительной
Недействительность приватизации зависит от недействительности договора. Договор может быть признан недействительным по основаниям, установленным законом, если суд признал договор недействительным в связи с его оспариванием (оспоримая сделка), если договор является ничтожным.
Таким образом, с учетом признания договора недействительным недействительной является и приватизация. Основания могут быть следующие:
- ● если были нарушены права нанимателей при заключении договора, например, в приватизации участвовало лицо, которое ранее уже использовало данное право;
- ● если отсутствовали необходимые согласия, например, органов опеки и попечительства в установленных законом случаях;
- ● если лицо, подписавшее договор, не имело на это полномочий, например, договор о приватизации был подписан недееспособным лицом;
- ● если лицо заключило договор или отказалось от приватизации в связи с заблуждением, обманом, насилием, угрозами;
- ● если передана квартира, которая не могла быть приватизирована, например, квартира являлась служебным жильем.
Последствия оспаривания приватизации
Если приватизация оспорена и судом удовлетворен иск истца, то все должно вернуться на свои места, т.е. квартира должна вновь стать муниципальной, истец вправе принять участие в приватизации в установленном законом порядке и т.п.
Если были заявлены иные требования, которые были удовлетворены, например, о применении последствий недействительности приватизации и аннулировании записи о переходе права собственности к ответчикам, то соответственно такая запись будет аннулирована Росреестром.
Таким образом, последствия оспаривания приватизации имеют общие последствия, связанные с недействительностью сделки, а также могут повлечь иные последствия, с учетом существа заявленных истцом требований.
Документы для доказывания незаконности приватизации
Обязательным условием для рассмотрения иска является приложенный пакет документов: копия паспорта с подтверждением регистрации по адресу, договор социального найма, договор приватизации, свидетельство о праве собственности на недвижимость и квитанцию об уплате госпошлины.
Если каких-то документов нет (по уважительным причинам), по ходатайству суда можно запросить их с ответчика, которым в данном случае выступает муниципалитет. Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург поможет оформить ходатайство перед судом или запросит самостоятельно в рамках защиты Вас по делу.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Общие правила подачи искового заявления
Ответ на вопрос, как оспорить данную жилищную сделку, представлен в ГПК РФ.
В силу ч. 6 ст. 29 ГПК, исковое требование может быть предъявлено по месту жительства истца. Также иск можно подать и по месту жительства (нахождения) ответчика (ст. 28 ГПК).
Предъявление иска должно осуществляться в полном соответствии с Главой 12 ГПК, а именно:
- форма заявления в суд – только письменная;
- обязательно наличие в заявлении существенных условий, предусмотренных в ч. 2 ст. 131 ГПК;
- к иску должны быть приложены документы, указанные в ст. 132 ГПК.
После принятия заявления запустится судебное разбирательство, в ходе которого будут заслушаны доводы истца, ответчика, свидетелей, экспертов и иных лиц, показания которых могут оказать существенное влияние на исход дела.
Срок рассмотрения указанных видов споров стандартный и составляет 2 месяца с даты поступления иска в канцелярию судебной инстанции (ч. 1 ст. 154 ГПК).
По истечении срока, отведенного на подачу апелляции ответчиком, судебное решение вступит в законную силу и станет обязательным к исполнению (ст. 209 ГПК).