Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретательная давность на недвижимое имущество». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
В начале 1990-х годов при акционировании предприятий отдельные объекты недвижимости не попадали в уставный капитал создаваемых компаний. При этом имущество фактически переходило к ним на баланс, но не было прямо поименовано в документах. Компании в течение длительного времени пользовались имуществом, оплачивая налоги, «коммуналку» и т.п. Никаких претензий со стороны других компаний и госорганов в отношении этих объектов не поступало.
Через 18 лет с момента завершения приватизации многие компании начали ставить вопросы о признании своего права собственности в силу приобретательной давности. Суды такие иски удовлетворяют, если:
- истец подтвердит свое добросовестное, открытое и непрерывное владение;
- на объекты не претендуют другие лица;
- в отношении имущества не зарегистрировано никаких прав и обременений.
Однако если в передаточном акте не упомянут какой-либо объект, это не означает, что он не перешел к правопреемнику. Дело в том, что при реорганизации компании происходит правопреемство по всем ее правам (в т.ч. на имущество) и обязанностям (ст. 58 ГК РФ), независимо от того, что указано в передаточном акте. Поэтому правопреемник имеет полное право ставить вопрос о принадлежности спорного имущества именно ему. Одним из его аргументов может стать как раз приобретательная давность (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2016 по делу № А53-20983/2015).
Впрочем, такой иск — это крайняя мера. После обнаружения ошибки надо попробовать исправить ее другими способами. Предположим, что правопреемник создан в результате выделения из другой компании, которая продолжает свою деятельность. Тогда можно обсудить возможность составления дополнительного передаточного акта, и уже с ним обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Условия получения недвижимости
Для того, чтобы право собственности по приобретательной давности было предоставлено, необходимо подтвердить соответствие следующим требованиям:
- Открытое владение недвижимостью. Что понимается под этой формулировкой? Это означает, что гражданин не должен, конечно же, заявлять о своем владении недвижимостью во всеуслышание или уведомлять каким-то особенным образом окружающих. Однако у посторонних людей, например — соседей, не должно возникать никаких сомнений в его правах. Иными словами, владение недвижимостью не должно скрываться. Что это означает на практике? Например, вы действительно проживали в определенной квартире в течение более чем пятнадцати лет, соседи вас знают, и могут подтвердить, что вы в действительности фактически осуществляли уход за помещением, а не жили все это время где-то еще;
- Непрерывность владения недвижимостью тоже вызывает определенные вопросы у тех, кто сталкивается с этим понятием впервые. На практике это означает, что вы должны владеть ею в течение всех пятнадцати лет непрерывно. Иными словами, не получится прожить в квартире года два, потом переехать на пять лет, потом вернуться и после всего этого заявить свои права на оформление собственности. Для того, чтобы получить недвижимость в собственность, вы должны владеть ею постоянно и непрерывно;
- Владение в течение установленного срока — наиболее простой и понятный пункт. Законодательно установлен срок в пятнадцать лет;
- Добросовестное владение имуществом также вызывает определенные вопросы. Как доказать добросовестное владение? Что под этим понимается? Фактически добросовестность означает владение с искренним убеждением, что у вас нет никаких препятствий оформить собственность: на недвижимость никто не заявлял своих прав;
- Владение имуществом как своим — еще один пункт, который может быть интерпретирован по-разному. Однако законодательно этот пункт нужен для того, чтобы защитить права арендодателей, которые предоставляют жилплощадь во временное, пусть и подчас длительное пользование. Такой пункт нужен для того, чтобы арендатор по истечении установленного срока не смог подать заявление на оформление собственности.
Как указывалось выше, оформление возможно только в судебном порядке. Со всеми вытекающими последствиями.
Совет:
Не надо относится к таким делам легкомысленно. Получить отказ гораздо проще, чем добиться положительного решения.
Обращение в суд будет:
- Если у объекта спора есть собственник и он известен, то в порядке искового производства, путем предъявления иска о признании права собственности. Ответчик – собственник.
- Если собственника нет, он не известен и не должен быть известен, то в порядке особого производства, путем подачи заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. Заинтересованное лицо – местный Росреестр.
Перед обращением в суд обязательно надо продумать правовую позицию, что и как говорить, побеспокоится о доказательствах.
Государственная пошлина уплачивается:
- Если обращение в исковом производстве, то иск имущественный и государственная пошлина оплачивается исходя из стоимости объекта (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ);
- Если обращение в порядке особого производства, то 300 рублей в суды общей юрисдикции, и 3 000 рублей в арбитраж.
Иски и заявления подаются в суд по месту нахождения земельного участка или объекта недвижимости (исключительная подсудность).
Срок рассмотрения дел разный. Как правило, суды до последнего ищут собственника или его наследников. Обычно такие дела рассматриваются от двух месяцев до полугода.
Последовательность действий:
- Определяемся с правовой позицией;
- Получаем согласие свидетелей на дачу показаний;
- Собираем возможные и доступные доказательства;
- Подготавливаем иск или заявление и приложения к ним;
- Оплачиваем государственную пошлину;
- Подаем готовые документы в суд;
- Участвуем в судебных заседаниях;
- Получаем положительное решение суда.
Комментарий к ст. 234 ГК РФ
1. К основаниям приобретения права собственности относится приобретательная давность (давность владения). Владение имуществом, учитываемое в качестве основания приобретения права собственности по приобретательной давности, должно соответствовать следующим признакам:
— владение не должно иметь юридического титула, т.е. владение является незаконным;
— владение должно быть добросовестным, т.е. фактический владелец не знает и не должен знать о незаконности владения, т.е. об отсутствии титула. Это может быть, к примеру, лицо, получившее объект по договору дарения, не оформленному надлежащим образом; наследником, получившим вещь от не имевшего правового титула наследодателя;
— владение должно носить открытый характер. Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Открытость владения дает возможность другим лицам оспорить этот факт в установленном порядке и служит косвенным доказательством добросовестности субъекта;
— владение должно быть непрерывным. Владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Для недвижимости этот срок установлен в пятнадцать лет, а для движимого имущества он равен пяти годам. Требование непрерывности не исключает возможности для лица, которое ссылается на давность владения, присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Если имущество выбыло из владения давностного владельца незаконно, и было истребовано из чужого незаконного владения, временная утрата владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения;
— владение имуществом как своим собственным. Комментируемая статья не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
2. Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. При этом предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект в силу приобретательной давности. Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество также не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.
3. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
4. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи, до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право использовать вещно-правовые способы защиты владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им по предусмотренному законом или договором основанию (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
5. Отсчет срока приобретательной давности начинается с момента завладения имуществом. Однако исходя из п. 3 комментируемой статьи перерыв давностного владения не наступает при смене владельца в результате сингулярного или универсального правопреемства. Новый владелец вправе присоединить время владения имуществом правопредшественником.
6. В пункте 4 предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.
Как собственнику вернуть право собственности на имущество?
Чтобы восстановить свое право на имущество гражданину надо обратиться в суд, чтобы доказать неправомерность чужих посягательств. Срок исковой давности согласно статье 196 Гражданского кодекса России, составляет 3 года с момента, когда владелец узнает о том, что на право владения его землей или недвижимым имуществом кто-то претендует.
Он пишет иск, прилагая к нему документы подтверждающие право собственности. Например, это могут быть договор купли/продажи, бумаги о наследстве, которым выступает данный объект, и т.п. Кроме того, надо принести документы, которые подтверждают личность заявителя. Кроме того, суд практически гарантировано вернет недвижимость или землю, если ему предоставить государственное свидетельство о регистрации права на объект.
ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ ДО И ПОСЛЕ ПРИНЯТИЯ ГК РФ
Как отмечает П. Крашенинников, нормы ГК РФ о приобретательной давности не являются новеллой ГК, поскольку были известны дореволюционному российскому законодательству, а также законодательству большинства стран континентальной системы права .
———————————
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. Статут, 2011.
Стоит отметить, что в ГК РСФСР 1922 и 1964 годов норм о приобретательной давности как о способе приобретения права собственности на имущество не было. Однако в ст. 50 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года было установлено, что гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом не менее 15 лет, так и иным имуществом не менее 5 лет, приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Необходимо отметить, что ныне действующий ЖК РФ не содержит каких-либо норм, запрещающих, ограничивающих или изменяющих нормы ГК РФ о приобретении права собственности на жилые помещения по данному основанию.
В п. 3.4.9 раздела IV Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) указывалось, что «необходимо отказаться от такого реквизита давностного владения, как добросовестность. При этом требуется предусмотреть увеличенный срок приобретательной давности (30 лет) для приобретения права собственности на недвижимое имущество, которое выбыло из владения собственника помимо его воли». Также в Концепции предлагалось, что течение срока приобретательной давности должно исчисляться с момента начала давностного владения.
Но, несмотря на то что в ГК РФ уже внесено три блока поправок, в данную статью никаких изменений так и не было внесено.
На наш взгляд, основная цель принятия данной нормы заключается в том, чтобы у граждан, которые в свое время приобрели жилые дома или иные жилые помещения, например, по расписке, но передали денежные средства в качестве оплаты за них, появился законный способ признания права собственности путем обращения в суд.
Как известно, такую расписку ни одна регистрационная служба не примет в качестве основания приобретения права собственности, ведь в таких случаях не были соблюдены установленные требования к форме договора купли-продажи.
К подобным случаям можно отнести и ситуации, когда договор купли-продажи жилого помещения утерян и его невозможно восстановить.
СУБЪЕКТЫ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ
В силу приобретательной давности право собственности на имущество может возникнуть не только у физических и юридических лиц — по правилам ст. 234 ГК РФ право собственности могут приобретать также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, что подтверждает судебная практика.
Практика. Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга обратился с иском к ОАО «Банк «Открытие» о признании права государственной собственности Санкт-Петербурга на жилое помещение в силу приобретательной давности, ссылаясь на то, что на основании решения Исполкома районного Совета народных депутатов в 1992 году на семью из 4-х человек (нанимателем выступал Р.) был выдан ордер на право занятия трехкомнатной квартиры.
В связи с приватизацией квартиры в соответствии с договором передачи, заключенным между Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга и Р., Р. обратился в Управление Росреестра за государственной регистрацией права общей долевой собственности на данную квартиру, однако регистрация была приостановлена, поскольку, по сведениям ЕГРП, на спорную квартиру зарегистрировано право частной собственности иного лица — Ленинградского коммерческого банка «Петровский», правопреемником которого являлся ответчик.
Истец в обоснование своих требований ссылался на то, что с 1992 года (более 15 лет) открыто, непрерывно и добросовестно владеет квартирой как своей собственной (ст. 234 ГК РФ).
Суд указал, что критерии, из которых следует исходить при разрешении вопросов об исчислении сроков приобретательной давности, а также о том, является ли давностное владение добросовестным, открытым и непрерывным, владеет ли заявитель имуществом как своим собственным, определены в п. 15, 16 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22.
Суды трех инстанций пришли к выводу о подтверждении истцом наличия в совокупности всех условий, при которых за лицом может быть признано право собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, поскольку обстоятельства использования квартиры в течение всего периода давностного владения начиная с 1992 года (заселение в квартиру граждан по ордеру, перечисление коммунальных платежей, предоставление в последующем квартиры в собственность граждан в порядке приватизации) не свидетельствуют о наличии у публичного образования сомнений относительно принадлежности квартиры.
Несмотря на отсутствие надлежащим образом оформленных документов, органы власти не считали, что осуществляют полномочия собственника в отношении чужой квартиры. Никаких доказательств того, что ответчик и его правопредшественники после 1992 года заявляли правопритязания на квартиру, требовали ее освобождения, заботились о данном имуществе, не представлено (Постановление ФАС СЗО от 01.10.2012 по делу N А56-235/2012).
Лица без гражданства и иностранные граждане также могут приобрести право собственности на жилые помещения в силу приобретательной давности, что подтверждает судебная практика.
Практика. Истец, не являющийся гражданином РФ, обратился в суд о признании права собственности на жилой дом, в обоснование своих требований указав, что этот дом был приобретен им у ответчиков, при этом договор купли-продажи не был заключен, а денежная сумма была передана без расписки.
После этого владельцы передали ему документы на дом и выписались из домовой книги, но в связи с пожаром в другом доме, при выносе вещей, документы были утеряны. Истец со своей семьей сразу поселился в указанном доме и зарегистрировался по месту жительства. С этого момента он проживает в данном доме, владеет им и земельным участком добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным, производит капитальный и текущий ремонты. Каких-либо претензий на данное имущество со стороны иных лиц не было заявлено.
Собственники в нем не проживают с того момента, как снялись с регистрационного учета, место жительства их ему не известно. Решить вопрос во внесудебном порядке истец возможности не имеет в связи с тем, что место жительство второй стороны договора неизвестно, что подтверждается справками отдела адресно-справочной работы.
Суд указал, что в соответствии со ст. 5 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, — с другой (решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 03.02.2012 по делу N 2-66/2012).
Стать собственником на основании приобретательной давности реально только при соблюдении совокупности специальных условий владения:
- Добросовестность означает, что владелец не располагает сведениями (и не имеет такой возможности), исключающими законные основания для обретения собственности. Владелец должен получить объект недвижимости легитимно, основываясь на воле предыдущего собственника. По сложившейся практике не относится к добросовестным приобретателям субъект, который в момент завладения помещением мог при должной осмотрительности выяснить, является ли лицо, передавшее ему имущество, законным собственником.
- Открытость признается таковой, если владелец не предпринимает попыток скрыть факт владения. Например, в ситуации с жилым помещением о владельце имеют сведения коммунальные службы, управляющая организация, соседи. Однако, стоит отметить, что необязательно специально распространять информацию о владении, вполне достаточно, чтобы данная информация не утаивалась и была общедоступна. Более того, открытости владения не препятствует сдача недвижимости во временное пользование третьим лицам.
- Длительность должна составлять не менее 15 лет.
- Непрерывность предполагает, что необходимый для признания права пятнадцатилетний срок не прекращался на всем его протяжении. При этом к прекращению этого срока не относятся случаи, когда объект недвижимости находился в незаконном владении другого лица и был возвращен судом по иску давностного владельца или предоставлялся во временное владение иным лицам. Также период владения не прерывается, когда возникают отношения правопреемства.
- Владение недвижимостью как собственной исключает ситуации, когда оно осуществляется на основании договора, заключенного с собственником объекта и не предполагающего переход титула (арендные сделки, наем, безвозмездное пользование). Если же гражданин сначала пользовался помещением в соответствии с таким договором, но далее утратил это право, например, вследствие прекращения действия договора, но продолжал владение уже без какого-либо основания, то возможность применения приобретательной давности сохраняется.
Читайте статью, как правильно выбрать квартиру для покупки тут.
Признании права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности
Несколько отличным от предыдущего вида является иск о признании права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности.
Согласно ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации любое лицо, которое не является собственником имущества, но открыто, добросовестно и непрерывно владеющее недвижимостью как своим собственным имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество.
По смыслу приведенных положений, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на недвижимость, принадлежащую на праве собственности другому лицу, так и на бесхозяйное имущество.
В число обстоятельств, имеющих значение для данной категории дел, и по сути формирующих предмет доказывания по делу, входят следующие:
- лицо (истец) не является собственником имущества;
- лицо владеет вещью открыто и добросовестно;
- лицо владеет вещью непрерывно в течение пятнадцати лет.
При этом необходимо учитывать и разъяснения высшей судебной инстанции, согласно которым:
- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. При этом принятие мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья приобретательная давность не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
Неочевидные недействительные сделки
Легостаева Надежда утверждает, что существуют и неочевидные сделки, которые могли быть проведены по незнанию обеих сторон:
Ничтожные:
- Квартира приобретена с использованием материнского капитала, но дети не были наделены долями, разрешение органов опеки не получено.
- Гражданин состоит на учете в психо-, наркодиспансере, но не лишен дееспособности и фактически может совершать сделки с недвижимостью – эта одна из немногих категорий лиц, которые могут развернуть сделку на основании того, что он передумал продавать квартиру (по причине неосознавания своих действий). Один из самых частых случаев при совершении мошеннических сделок.
Оспоримая:
- Гражданин в возрасте от 14 до 18 лет, получено разрешение от матери на продажу, но не получено согласие отца. Пока отец не заявит о нарушении, сделка будет считаться действительной.
- Супруг/супруга титульный (по документам единственный) владелец квартиры, приобретенной в браке, уже много лет в разводе, не общаются, претензий на раздел имущества не предъявляют – приобретение такой квартиры без согласия второго супруга возможно, но до момента, пока второй супруг не заявит в суде права на свою половину в проданной недвижимости.
Этот принцип достаточно простой – он также описывается в Постановлении Пленума за номером 10/22. Суть в том, что новый владелец не предпринимает никаких мер, чтобы скрыть факт владения имуществом. То есть перед законом и всеми заинтересованными лицами он открыто демонстрирует, что владеет и использует недвижимое имущество, на которое со временем у него может возникнуть приобретательная давность (что и подтверждается судебной практикой).
Категория открытости тоже может быть признана субъективной – во многом такая оценка зависит от мнения судьи, который принимает свое решение на основе внутреннего убеждения (ГПК, статья 194). Как правило, открытость подтверждается исключительно свидетельскими показаниями со стороны:
- соседей;
- родственников;
- близких и друзей.
Основная проблема доказательной базы состоит в том, что речь идет только о фактическом владении – т.е. подтвердить этот факт документально довольно трудно. Соответственно, необходимо привлекать свидетельские показания, материалы аудио-, фото-, видеосъемки и другие доказательства, которые могут подтвердить сам факт.
Условия приобретательной давности
Очевидно что, завладев имуществом неправомерными способами, такими как, например, сокрытие документов или захват площадей, вопреки воле законного собственника, возможность применения приобретательной давности исключается. Но если вы добросовестно владели недвижимостью, например квартирой, то есть не скрывали факт того, что проживаете в ней, пускали гостей, платили по счетам от своего имени, осуществляли текущий и капитальный ремонт — то выход есть, и это возможность получения прав через нормы о приобретательной давности.
- срок исковой давности по приобретательной давности: вы должны пользоваться недвижимостью так, чтобы не возникали перерывы в проживании в течение пятнадцати лет подряд;
- жить не на основе договора аренды (по ссылке Вы можете познакомиться с выгодным предложением по составлению с нашей стороны любого договора) или иного соглашения с собственником, не скрывать ни от кого, что Ваше пользование не имеет под собой письменных документов, дающих Вам право на жилье;
- владеть квартирой добросовестно, то есть не знать об отсутствии основания возникновения у вас права собственности.
Сроки приобретательной давности?
Законом определен конкретный временной период, по истечении которого человек может обратиться с исковым заявлением об официальном признании права владения объектом.
Согласно действующему законодательству РФ, приобретательная давность на земельный участок или объект недвижимости составляет 15 лет. Отсчёт начинается с момента фактического владения. Срок не увеличивается за счёт периода, когда хозяйствовал предыдущий собственник.
Также следует учесть определённую тонкость. Законодательство РФ гласит, что предыдущий собственник имущества может попытаться восстановиться в своих правах и вернуть себе утраченное имущество.
Таким образом, к 15-летнему сроку необходимо прибавлять 3-летний срок исковой давности. Если человек по факту использует имущество без законных оснований, то имущество полностью перейдёт в его владение только лишь спустя 18 лет.
Что такое приобретательная давность на недвижимое имущество
Пункт 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что физическое или юридическое лицо, которое на является законным собственником недвижимого имущества, но в течение 15 лет владеет им добросовестно, открыто и непрерывно, может стать полноправным собственником такого имущества на основании приобретательной давности.
Если такое владение касается другого имущества, помимо недвижимости, то срок непрерывного владения составляет 5 лет.
Приобретательная давность представляет собой законодательное исключение из общего правила по приобретению права собственности на имущество. Законодателем он введен, так как существует множество случаев, когда объект недвижимости или иное имущество выпадает из гражданского оборота, так как нет его собственника. Однако есть лицо, которое фактически владеет и пользуется имуществом.
То есть лицо, не являясь полноправным собственником, фактически обладает имуществом. При этом распорядиться имуществом по своему усмотрению не может, так как правом распоряжения наделяется только собственник.
Для того чтобы лицо, которое на протяжении длительного периода времени пользуется и владеет имуществом, могло им распоряжаться, и было введено понятие приобретательная давность, которое позволяет лицу на законных основаниях стать собственником имущества.
Действующее законодательство установило срок приобретательной давности для движимого имущества в пять лет, а для недвижимого имущества в пятнадцать лет.
При этом абзацем 2 пункта 1 статьи 234 ГК Российской Федерации установлено, что распоряжаться имуществом собственник сможет только после того, как оно будет внесено в Единый государственный реестр недвижимости.
То есть полноправным собственником, наделенным правом пользования, владения и распоряжения, лицо становится с даты государственной регистрации такого права.
Практика свидетельствует о том, что нормами статьи 234 ГК РФ для оформления права собственности на движимое имущество, пользуются редко.
В основном, приобретательная давность применяется, когда необходимо оформить право собственности на объекты недвижимого имущества: жилые дома, квартиры, здания, сооружения, земельные участки.
Из-за того, что такой способ приобретения права собственности на имущество является исключением из общего правила, то и применяется он при наличии следующих обстоятельств, которые должны иметь место одновременно:
- добросовестность владения имуществом;
- владение имуществом должно быть открытым, а не скрытным, то есть о таком владении должны знать окружающие;
- владение имуществом должно быть непрерывным в течение всего срока владения и пользования имуществом;
- лицо должно владеть имуществом как своим собственным.
Для того чтобы получить право собственности на имущество по приобретательной давности, необходимо решение суда.
Для однообразия судебной практики по таким вопросам потребовалось принятие соответствующего разъяснения высших судебных инстанций Российской Федерации.
Непрерывность владения по приобретательной давности
Закон определяет, что давностное владение является непрерывным, если в течение определенного срока оно не прекращалось. В Постановлении Пленумов № 10/22 дано несколько разъяснений, как следует понимать требования закона.
Первое, — временная утрата имущества, которое впоследствии было истребовано из чужого незаконного владения по решению суда, не ведет к прерыванию срока его владения.
Второе, — временная передача в пользование и владение имущества другому лицу, не влечет прерывания срока давностного владения. Например, передача имущества в аренду на определенный срок.
Третье, — не происходит прерывания срока давностного владения имуществом, если новый владелец по закону принадлежит к сингулярному или универсальному правопреемнику предыдущего владельца.
Например, при смерти давностного владельца, который владел имуществом 10 лет, его наследнику достаточно владеть этим имуществом всего 5 лет, после чего общий срок давностного владения составит 15 лет, что дает право обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности. Это так называемое универсальное правопреемство.
Это правило распространяется и на юридических лиц. Если первоначальный владелец, являющийся юридическим лицом, владел на протяжении 10 лет зданием, которое впоследствии было передано во владение другому юридическому лицу, образованному в результате выделения, то такому лицу достаточно владеть имуществом еще 5 лет, чтобы подать иск о признании права собственности в силу приобретательной давности. Это так называемое сингулярное правопреемство.
Часто возникают споры, как определить, с какого момента следует отсчитывать срок давностного владения? По общему правилу — с момента возникновения права владения. Однако не все так просто.
В соответствии с пунктом 4 статьи 234 ГК РФ, начало срока приобретательной давности, которое касается вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы, согласно ст. 301 и 305 ГК РФ, срок давностного владения начинается не ранее, чем истекает срок исковой давности по требованиям действующего законодательства.
Так, при условии, что имущество можно было истребовать у давностного владельца путем предъявления виндикационного иска, то течение срока начинается не раньше, чем истечет срок исковой давности по нему.
Таким образом, законодатель предоставляет возможность владельцу стать давностным, если он даже является недобросовестным владельцем.
Соответствующее разъяснение нашло свое отражение в пункте 18 Постановления Пленумов № 10/22. Указано, что в пункте 4 статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не имеет ограничений, в соответствии с условиями, указанными в пункте 1 статьи 234 ГК РФ.
В случае подачи собственником виндикационного иска по истребованию имущества из чужого незаконного владения, по которому ему отказано на основании того, что пропущен срок исковой давности, срок приобретательной давности начинается с момента истечения срока исковой давности в отношении спорного имущества.
Что касается государственного имущества, то в соответствии с пунктом 16 Постановления Пленумов № 10/22, срок приобретательной давности может начаться не ранее 01 июля 1990 года.