Как оспаривают сделки, совершенные без нотариального согласия супруга

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оспаривают сделки, совершенные без нотариального согласия супруга». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.

Как правильно провести раздел имущества?

Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:

• Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.

• Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.

Приобретенная до брака недвижимость

Ситуация наличия жилой недвижимости у одного из супругов, которое было приобретено до вступления в брак, довольна распространена. Квартира может быть куплена на средства личных сбережений, получена в дар или по наследству, оформлена в ипотеку. Вне зависимости от способа приобретения такая недвижимость является собственностью владельца и не считается общей, что означает отсутствие ограничений на продажу партнеру. В этом случае даже находясь в браке проблем с регистрацией сделки в Росреестре не возникает.

Несмотря на первоначальную простоту ситуация может повернуться иначе, и купленная до брака квартира будет признана общим имуществом.

Развитие событий по такому сценарию возможно при следующих обстоятельствах:

• в квартире была проведена полная реконструкция;
• помещение подвергалось капитальному ремонту;
• платежи по ипотеке выплачивались из средств семейного бюджета.

В этом случае возникает понятие общей собственности, что накладывает запрет на возможность заключения сделки продажи между супругами в отношении такого имущества.

Когда продавцу нужно брать согласие

Когда недвижимость купили или приватизировали в браке. Когда вы покупаете квартиру, обратите внимание — неважно, есть или нет запись о втором владельце в выписке из ЕГРН. Любое жилье, купленное или приватизированное, будет считаться общей собственностью супругов.

Если квартира была куплена в браке, но потом люди развелись — она всё равно считается общей, если нет документа о разделе имущества или судебного решения.

Когда квартиру отремонтировали в браке. Например, жилье принадлежало одному из партнеров, а после свадьбы в квартире сделали большой ремонт — второй партнер автоматически получает право на эту недвижимость. В перечень таких входит капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование.

Каких-то конкретных параметров, какой ремонт считать просто большим, а какой «капитальным», в законе нет. Поэтому если между супругами появятся разногласия по этому вопросу, решать их придется через суд — будут привлекаться независимые эксперты, чтобы выяснить, насколько в итоге изменилась стоимость жилья после изменений.

Уточните, как была приобретена квартира и когда в ней был сделан ремонт. Если появляется шанс спорной ситуации — например, квартиру мужчина купил до брака, а ремонт делали вместе с женой уже после свадьбы — попросите супругов оформить разрешение.

Нужно ли получать согласие супруга

На вопрос о необходимости предоставления согласия на сделку с квартирой, от бывшего супруга, ответить однозначно нельзя. В некоторых ситуациях этот документ необходим. Это следующие ситуации, которые, согласно нормам статьи 34 СК РФ, относят имущество к категории совместно нажитого или общего:

• квартира куплена мужем и женой в период после вступления в брак и до его расторжения;
• ипотека оформлена до вступления в брак, а расчёт по ипотеке проводился совместно;
• в квартиру, приобретённую до брака, впоследствии были внесены существенные неотделимые улучшения;
• согласно брачному договору жилое помещение имеет статус общего имущества;
• иные случаи, когда в жильё вложены совместные денежные средства.

Имущество, нажитое в браке, признаётся совместным, независимо от того на кого оно оформлено.

Здесь не играет роли размер заработка членов семьи, а также факт того, что жена являлась домохозяйкой или осуществляла уход за ребёнком.

Оформление согласия не требуется в случаях, обозначенных в статье 36 СК, на имущество, принадлежащее только мужу или жене:

• приобретения жилья до брака;
• получения его в дар или по наследству;
• отказа супруга от участия в приватизации или незаконность его участия;
• внесения в брачный договор положения о раздельном владении недвижимостью;
• после раздела имущества соглашением или через суд.

Существуют и такие спорные ситуации, когда решить вопрос о статусе квартиры непросто. Например:

1. Супруг приобрёл недвижимое имущество сразу после развода, используя совместные накопления.
2. Тайно приобрёл жильё, будучи в брачных отношениях.

Такие случаи считаются нарушением прав супруга не собственника и рассматриваются в суде. Срок исковой давности по ним составляет 3 года, согласно статье 196 ГК РФ.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Противоречие в законе

Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга. При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки. Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.

Растолковав эту статью в буквальном смысле, получаем следующее: чтобы вступить в крупную сделку, Продавец не обязан требовать у покупателя, находящегося в браке, согласие его супруга на покупку недвижимости, заверенное нотариусом.

Где и как оформить согласие на продажу квартиры от бывшего супруга

Действующим законодательством установлено, что согласие супруга на продажу недвижимости оформляется только нотариально. Следовательно, даже если вы не в ладах с бывшим супругом и не хотите иметь с ним никаких дел, вам придется уговорить его пойти к нотариусу для составления документа.

Для этого именно бывший супруг должен пойти в любую нотариальную контору (ваше присутствие там необязательно) и заявить о своем согласии на продажу конкретного объекта недвижимости. При этом необходимо иметь с собой подлинники следующих документов:

• гражданского паспорта;
• правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
• свидетельства о заключении брака и о его расторжении.

Нотариус оформит согласие на специальном бланке, которое заверит своей подписью и печатью. Учтите, что за составление документа нотариусом взимается пошлина.

Нужно ли согласие жены на ипотеку военнослужащего

Под военной ипотекой понимают приобретение жилья военнослужащими по специальной программе кредитования согласно закону № 117-ФЗ от 2004 года. Находясь на контрактной службе, военнослужащий может стать участником НИС: накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем. Если он приобретает квартиру в ипотеку, весь период нахождения на службе взносы за него уплачивает по договору целевого жилищного займа (ЦЖЗ) «Росвоенипотека» Минобороны.

Формально указанный закон не предусматривает каких-либо требований к супругу военнослужащего, поскольку он не является стороной договора ЦЖЗ, а равно и договора ипотечного кредита. Тем не менее, положения Семейного кодекса в равной степени относятся и к семье военного. Квартира, приобретенная в браке, хотя бы и по военной ипотеке, принадлежит обоим супругам поровну.

Поэтому банк вправе потребовать у участника НИС согласие супруги на ипотеку, как гарантию, что впоследствии договор не будет оспорен по причине того, что супруг не был уведомлен о покупке и не давал на это своего согласия. И в любом случае, этот документ потребует орган Росреестра при участии в договоре долевого строительства, так как он подлежит государственной регистрации.

Принципиальное различие между военной и обычной ипотекой возникает обычно при разводе супругов и разделе имущества. Поскольку взносы за военнослужащего уплачивает Минобороны, некоторые суды выносят решение о том, что супруг участника НИС обязан возместить государству часть средств, уплаченных за полученную долю жилья — ведь льгота предоставляется именно военнослужащему, а не его супругу.

1. Выписка из ЕГРН — 200 рублей.
2. Проведение оценки квартиры — 3000-5000 рублей. Если отчет об оценке нужен в срочном порядке, цена увеличивается примерно вдвое.
3. Техническая инвентаризация, составление поэтажного плана и экспликации помещение, получение технического паспорта в общей сложности обойдется в сумму около 1500-2000 рублей.
4. Нотариальные услуги. В зависимости от характера и частоты обращений к нотариусу, затраты на него могут варьироваться в среднем от 2000 до 40000 рублей.
5. Госпошлина при переоформлении прав на недвижимость — по 2000 рублей с каждого физического лица, участвующего в сделке.
6. Затраты на банковскую ячейку/аккредитивный счет или иные способы безопасной передачи денег. Банковская ячейка стоит в среднем 400р/день; аккредитивный счет значительно дороже, от 4000 до 20000 рублей за его использование в течение всей сделки.

Несмотря на значительные шаги в сторону облегчения процедуры купли-продажи, процесс продажи ипотечного жилья все еще остается достаточно сложным и рискованным занятием. Однако, при ответственном, серьезном подходе, когда все детали сделки тщательно проверяются, каждый этап фиксируется документально, документы внимательно изучаются — риски для всех трех сторон практически полностью исчезают.

От подхода к сделке также зависит итоговый результат процесса: если все делать правильно, участники сделки получат то, чего хотели, и останутся удовлетворены.

Квартира куплена до брака при продаже

В силу ч. 2 ст. 34 СК РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.).

Определить стоимость квартиры можно несколькими способами, обратиться в оценочную контору, где вам выдадут справку о рыночной стоимости квартиры, либо самостоятельно в интернете просмотреть аналогичные предложения и определить актуальную рыночную стоимость продаваемой квартиры.

Причин появления вопроса, может ли муж продать квартиру жене, существует большое количество. Часто супруги желают таким способом закрепить единоличное владение за одним человеком, что характерно для бизнесменов. Некоторые задумываются о совершении такой сделки, чтобы получить налоговый вычет.

Вопросы имущественных отношений регулируются действующими нормами и по ГК собственник имеет право самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью. При этом даже длительно практикующий и опытный юрист не сможет сразу однозначно дать ответ, может ли жена продать квартиру мужу. Он может быть положительным и отрицательным, что зависит от нескольких факторов.

В число определяющих входит:

• время покупки недвижимости;
• наличие брачного договора;
• способ приобретения квартиры.

Определяющим моментом возможности заключения сделки продажи между супругами является наличие у них совместно нажитого имущества, которое появилось у них после заключения брачного союза. В такой ситуации продажа квартиры и возможность заключение сделки между супругами окажется под вопросом.

Особенности дарения квартиры для супругов

Эта норма имеет интересные особенности, на которые следует обратить внимание при подготовке продажи или дарения недвижимости, в нашем случае — квартиры. Признать сделку дарения (безвозмездной передачи прав собственности) недействительной суд может в случае, если второй супруг докажет, что он не был извещен об акте дарения, имея право возражать против него. А право это возникает:

• если квартира признается совместно нажитым имуществом (приобретенным в период пребывания в браке);
• если вторая сторона принимала участие в мероприятиях, результатом которых стало существенное повышение стоимости квартиры;
• если на момент приобретения квартира была оформлена как совместное имущество с выделением или без выделения долей;
• если судом не было принято решение о разделе имущества, принадлежащего супругам совместно, или супруги не заключали договоров с указанием долей имущества.

Похожие записи:

• Можно ли оспорить завещание после смерти завещателя на дом в России детьми
• Проблема в головах или кошельках?
• Детское пособие от 8 до 16 лет в 2022 году