Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр информирует: регистрация сделок с участием несовершеннолетних». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Оформление купленной недвижимости на несовершеннолетнего
Приобретение прав на собственность возникает во время купли-продажи. Согласно ГК РФ (ст. 28), интересы ребенка в такой сделке представляют его родители. Они ставят свои подписи на документах, но полноправным владельцем является ребенок после регистрации недвижимости.
Даже если договор был фиктивным и факт передачи денег отсутствовал, на бумаге сумма сделки должна быть зафиксирована.
В этом случае бывший собственник обязан оплатить налог на доход физических лиц (13%) от получаемой прибыли. Но лучше не пользоваться этим способом передачи прав на жилье ребенку. Специалисты налоговой проверяют все сделки, заключенные между родственниками. Если цена недвижимости занижена больше, чем на 20%, придется оплатить налог, рассчитанный от реальной стоимости квартиры, и пени.
Для оформления купли-продажи, кроме стандартного списка документов, понадобятся:
- Акт приема-передачи,
- Договор купли-продажи,
- Квитанция об уплате госпошлины.
Оформление дарственной на несовершеннолетних детей
Договор дарения представляет собой передачу прав собственности на безвозмездной основе. Это означает, что текст договора не может содержать никаких условий. Например, «передаю безвозмездно в дар, если…». Решив сделать дарственную на ребенка, помните, что распорядиться своим правом новый владелец сможет только при достижении им 18 лет.
При оформлении дарственной следует:
- Собрать все документы,
- Заверить у нотариуса договор дарения,
- Зарегистрировать объект дарения на несовершеннолетнего в ЕГРП.
К стандартному списку документов потребуется:
- Заявление от дарителя.
- Заявление от несовершеннолетнего старше 14 лет (или от его законных представителей, если он младше указанного возраста) о согласии на принятие в дар собственности.
- 2 оригинала дарственной, заверенные нотариусом. В них должна быть указана вся информация о квартире: адрес, технические характеристики, инвентарный номер. В договоре прописывают сведения о документах, подтверждающих личность дарителя и одариваемого ребенка.
Если ребенок состоит в близком родстве с владельцем недвижимости, он освобождается от уплаты налога.
Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью
Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).
В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.
При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).
Оформление квартиры на ребенка при приватизации
Процедура приватизации жилья позволяет указать собственников, которым будет принадлежать жилплощадь. Квартира при этом делится между всеми указанными в заявлении лицами в равных долях. Прописанные в квартире лица по собственному желанию могут отказаться от своей доли в пользу другого лица. Если от своей доли откажутся все члены семьи, ребенок станет единоличным собственником квартиры. В противном случае ему будет принадлежать доля, пропорциональная количеству участников приватизации.
Законодательство о праве собственности на недвижимость несовершеннолетних
Статья 60 Семейного кодекса РФ гласит, что дети вправе пользоваться недвижимостью, принадлежащей родителям, до 18 лет, после чего право пользования происходит только по взаимному согласию детей и родителей. Для того чтобы дети имели право притязать на владение недвижимостью после 18 лет, должно быть юридическое основание из числа следующих:
- квартира приобретается на их имя, где они указаны в качестве собственников жилья;
- в квартире выделяется доля, которая оформляется на ребёнка;
- квартира была приватизирована после рождения ребёнка.
Согласно нормам статьи 35 Конституции РФ и главы 17 Гражданского кодекса РФ, на право собственности не налагается никаких возрастных ограничений. Потенциально дети — полноценные граждане страны и обладают всеми правами. Но возрастные ограничения влияют на процедуру оформления сделки. То есть самостоятельно распоряжаться имуществом, согласно нормам статьи 128 ГК РФ, и участвовать в сделках граждане не могут до исполнения 18 лет. При этом их правоспособность дифференцируется следующим образом:
- Малолетними считаются граждане до 14 лет. Согласно нормам статьи 28 ГК РФ, вместо них в сделке участвуют их законные представители.
- Несовершеннолетними считаются лица от 14 лет до наступления совершеннолетия. Согласно статье 26 ГК РФ, они участвуют в сделке наряду с законными представителями.
Как купить квартиру и записать на несовершеннолетнего
Если по факту выполнения сделки у несовершеннолетнего становится больше имущества, не требуется уведомлять о сделке опеку. Это значит, что решение семейной пары купить квартиру в подходящем районе по адекватной стоимости и оформить ее на имя ребенка законное. Не требуется визит в органы опеки и получение согласия на операцию.
Если малышу еще не исполнилось 14 лет, сделка от его имени заключается родителями или опекунами, которые и проставляют подписи на ДКП. Физическое присутствие ребенка в процессе не требуется. В договоре делается приписка в формате: «В лице …» и отмечаются паспортные данные представителя несовершеннолетнего.
Если квартира покупается ребенку 14-18 лет, его имя отмечается в договоре и он ставит подпись в договоре купли-продажи. Главное, чтобы его родители заранее оформили письменное разрешение на это. Согласие не должно высказываться в устной форме, оно может быть как в формате отдельного листа, так и включено в текст договора. Его заверение у нотариуса обязательно.
Оформление недвижимости на несовершеннолетнего ребенка: плюсы и минусы
Процедура оформления документов и получения необходимых разрешительных бумаг для регистрации права на недвижимость также осложняется нежеланием организаций (потенциальных покупателей, банковских учреждений, компаний в сфере страхования), в лице своих представителей участвовать в сделках, обремененных лишними проблемами. Нельзя не сказать, что продажа и покупка жилья с участием несовершеннолетних не имеют совершенного законного урегулирования вследствие наличия законотворческих пробелов в системе источников, применяемых в данных правоотношениях, что, безусловно, может повлечь ряд последствий и «открытий» не выгодных сторонам договора купли-продажи. Данный вопрос не один год является наиболее обсуждаемым среди наших граждан, и безусловно требует точного юридического разъяснения. Сегодня мы подробно во всех деталях рассмотрим процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего ребенка, а также расскажем об основных плюсах и минусах этой процедуры.
Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка
- Заявление от дарителя.
- Заявление от несовершеннолетнего старше 14 лет (или от его законных представителей, если он младше указанного возраста) о согласии на принятие в дар собственности.
- 2 оригинала дарственной, заверенные нотариусом. В них должна быть указана вся информация о квартире: адрес, технические характеристики, инвентарный номер. В договоре прописывают сведения о документах, подтверждающих личность дарителя и одариваемого ребенка.
- Паспорта родителей несовершеннолетнего (его представителей).
- Нотариально заверенное согласие родителей в письменной форме.
- Свидетельство о рождении (при достижении 14 лет — паспорт).
- Разрешение остальных сособственников (при их наличии).
- Выписка из лицевого финансового счета.
- Свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРП, подтверждающая права на объект недвижимости.
- Паспорт БТИ.
- Выписка из домовой книги.
- Справка из БТИ или другой организации – члена СРО об оценке стоимости недвижимости.
- Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.
- Квитанция об оплате пошлины (при необходимости).
Можно ли оформить договор дарения на несовершеннолетнего
В обоих случаях при оформлении договора дарения между близкими родственниками (дети и родители либо бабушки, дедушки и внуки) сделка законодательно освобождается от уплаты налогов. Если же несовершеннолетний не является близким родственником дарителя, то сделка облагается налогом в 13% от указанной в договоре стоимости имущества. Оплатить налог и расходы по оформлению должны законные представители ребенка.
Еще почитать: До скольки можно гулять на улице детям
Единственное исключение из правил, при котором ребенок после достижения 16 лет признается полностью дееспособным и может самостоятельно заключать подобные сделки – процедура эмансипации. Для ее прохождения требуется подтверждение полной финансовой и имущественной самостоятельности ребенка (например, наличие работы по договору или занятие предпринимательской деятельностью), согласие законных представителей и санкция органов опеки.
Еще один способ передать право на недвижимость – договор дарения. К такому методу чаще всего прибегают близкие родственники. К примеру, бабушка решает подарить свою квартиру внуку, и чтобы не переплачивать средства, она составляет дарственную.
Указываются в договоре:
- объектом соглашения – недвижимость;
- дарителем – действующий владелец;
- одаряемым – ребенок.
Данный вид сделки имеет следующие особенности:
- Передача права является безвозмездной, а потому указывать требования получателю даритель не имеет права.
- Право собственности передается ребенку сразу же после регистрации документа.
- Выступать одаряемым может только несовершеннолетний, возрастом 14 лет и старше.
Чтобы оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, нужно придерживаться следующего порядка действий:
- Подготовить персональные, правоустанавливающие, технические документы, необходимые для проведения данной сделки.
- Составить договор дарения и получить одобрение от ООП.
- Заверить дарственную у нотариуса.
- Зарегистрировать нового владельца в Росреестра.
Важно! Привлечение сотрудников из ООП является обязательным условием только в том случае, если отсутствует один из родителей. Полноценной семье одобрение от государства не требуется.
Чтобы оформить дарственную, нужно подготовить следующие бумаги:
- согласие родителей (обязательно нужно утвердить нотариально);
- составить дарственную (3 экземпляра);
- паспорта родителей;
- свидетельство о браке;
- свидетельство о рождении ребенка;
- техническая документация на жилье;
- выписка из ЕГРП;
- правоустанавливающие документы;
- оценка недвижимости (кадастровая стоимость);
- выписка из домовой книги;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка
Возраст гражданина РФ не является препятствием для того, чтобы стать собственником недвижимости. По этой причине несовершеннолетние вполне могут стать владельцами квартиры, дома, гаража и любой другой недвижимости по следующим основаниям:
Распорядиться как-либо своей собственностью несовершеннолетний сможет только по достижению возраста 18 лет. С 14 лет несовершеннолетний может ставить подпись на договорах, если есть на то письменное разрешение законного представителя (опекуна, родителя, усыновителя). До этого возраста от имени ребенка выступают его представители. Вне зависимости от числа полных лет несовершеннолетнего все сделки с недвижимостью при его участии происходят с согласия органов опеки и попечительства. Ниже мы подробно рассмотрим все четыре способа, как можно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка.
Договора дарения недвижимости относятся к категории гражданско-правовых сделок, совершаемых гражданами на безвозмездной основе. Не может быть в тексте каких-либо дополнительных условий, наподобие: безвозмездно передаю в дар, если… Права собственности на недвижимость от дарителя переходят к одаряемому. Сделка совершается в порядке ст. 572 ГК РФ.
Закон запрещает сделки дарения, в которых дарителем выступают несовершеннолетние младше 14 лет. По этой причине дарить недвижимость дети могут после 14 лет, а вот принимать дар закон разрешает в любом возрасте.
Основные понятия и законодательная база
Говоря об оформлении недвижимости на ребенка, нужно принять во внимание разграничение по возрасту в законодательном плане:
- Согласно статье 28 ГК РФ – малолетние, то есть возрастом до 14 лет.
- Согласно статье 26 ГК РФ – несовершеннолетние, возрастом от 14 до 18 лет.
Исходя из этого формируются и права ребенка. Если речь идет о малолетнем, то он недееспособен и не имеет прав совершать какие-либо операции. За него это делают его законные представители – родители, опекуны, усыновители.
Если ребенок несовершеннолетний, то он уже ограничено дееспособен – вправе ставить подпись на документах с разрешения своего официального представителя. Если официального согласия родителя не будет, то такая сделка будет признана ничтожной.
Что касается законодательной базы, то вопросы оформления жилья на несовершеннолетнего ребенка регулируются следующими нормативно-правовыми актами:
- Статья 35 Конституции РФ – право гражданина на владение имуществом.
- Статья 17 ГК РФ – вышеуказанное право относится ко всем гражданам, вне зависимости от возраста, пола, национальной принадлежности.
- Статья 128 ГК РФ – право иметь в собственности любое имущество, которое не запрещено законом.
- Статья 131 ГК РФ – обязательно нужно регистрировать право собственности на недвижимость.
- ФЗ №122 – для регистрации права собственности обязательно нужно предоставить установленный этим же ФЗ пакет документов.
Обратите внимание, что в договоре купли-продажи малолетнее лицо будет указываться как покупатель, но с припиской «В лице (ФИО его законного представителя)».
Процедура отчуждения жилплощади в сторону несовершеннолетнего зависит от вида сделки. Наиболее простым вариантом является дарение. Последовательность действий будет такой:
- Прежде всего, следует получить согласие от законного представителя на принятие в дар объекта.
- Необходимо составить у нотариуса дарственную на имя недееспособного лица. При этом обязательно надо обозначить, что интересы ребенка представляют мама (папа) или опекуны.
- Дальше потребуется в договоре дарения поставить подписи и заверить нотариусом.
- После этого документы отдают на регистрацию по переходу собственности в пользу одариваемого.
Если недвижимость отчуждается в ходе приватизации, то сначала всем потенциальным участникам предстоящей сделки необходимо написать официальный отказ от приватизируемого жилья. После сдачи требуемого пакета документов в соответствующую инстанцию, ожидают ответа. При положительном исходе следует заключение договора по приватизации на имя ребенка. Заключительным шагом станет регистрация прав собственности на нового владельца.