Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:
-
Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.
-
Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.
-
Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.
-
Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.
Подводные камни и риски бизнеса
Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.
Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.
-
Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;
-
Неоплата аренды;
-
Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;
-
Риск сложных отношений с соседями по дому;
-
Риск мошенничества и краж;
-
Риск долгих простоев.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
Условия договора найма
Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.
Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:
- Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
- Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
- Дата подписания.
- Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
- Можно составить здесь опись имущества.
«На нашей жилплощади разместилось целое землячество!..»
У меня 2-комнатная квартира экономкласса – в панельной 5-этажке на окраине Москвы, в районе Гольяново. В 2019 году сдала ее приличной женщине 43 лет: она рассказала, что продала свое жилье в Иваново, устроилась в небольшую фирму московской подруги бухгалтером, решила пока снять квартиру, присмотреться, а в будущем планирует купить свою в столице.
Спустя полгода, совершенно случайно, мы с мужем узнали, что в квартире проживают неизвестные люди: приехали проверить помещение – позвонили в дверь, и нам открыли. На нашей жилплощади разместилось целое землячество!..
Выяснилось, что наша дама-арендатор сдает квартиру покомнатно сотрудникам этой самой фирмы ее подруги – они приезжают в Москву на заработки, к ним вселяются родственники или друзья, одни сменяют других и т. д. Меня и мужа еще не хотели впускать – ведь люди заплатили «арендодательнице», а нас они и в глаза не видели.
После этого случая сделали в квартире ремонт, но долго не решались ввязываться в новые арендные отношения. В 2020-м обратились в ИНКОМ-Недвижимость и удачно сдали квартиру молодой семье с двумя детьми.
Татьяна Троицкая, 45 лет
По нашим данным, 47% арендодателей опасаются столкнуться с субарендой их квартир. Как предусмотреть: в договоре найма требуется прописать сведения не только об арендаторе, но и обо всех, кто планирует проживать вместе с ним, – их паспортные и контактные данные. Субаренда без письменного разрешения собственником квартиры законодательно запрещена.
Регулярно проверяйте квартиру – ее состояние, и кто в ней живет. Если обнаружатся неизвестные проживающие, вы имеете право расторгнуть договор и выселить всех, в случае нанесения ущерба имуществу (а также морального ущерба вам) можно обязать арендатора выплатить штраф.
Сдавать квартиру как ИП или физическое лицо? Сходства и различия
Аренда жилой недвижимости всегда была в «серой» зоне российской экономики. Чаще всего, квартиры сдают без оформления документов, без уплаты налогов и без каких-либо гарантий для обеих сторон сделки. Если у кого-то возникают вопросы, то всегда можно ответить, что безвозмездно пустили пожить в квартиру родственников, даже если по ним видно, что они приехали из Азии.
Постепенно ситуация меняется и дело даже не в нарушениях закона — максимум что грозит — это штрафы за неуплату налогов. Люди пытаются обезопасить себя от всяких неожиданностей, поэтому подписывают официальные договора, которые гарантируют обеим сторонам соблюдение всех обязанностей.
Граждане России могут без всяких опасений сдавать недвижимость, как в качестве ИП (Индивидуальный предприниматель), так и в качестве физического лица. В законах есть возможность заниматься этой деятельностью без юридического оформления и такая деятельность не будет подпадать под закон о ведении незаконной предпринимательской деятельности. Естественно, государству необходимо платить налоги, и вот тут начинаются различия.
Физическое лицо должно уплатить налоги с дохода в размере 13% (НДФЛ), для этого достаточно иметь на руках договор аренды с прописанными сроками и платежами, документ о праве владения квартирой, а также заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и сдать все это в налоговую. Сделать это необходимо до 30 апреля, данные подаются за прошедший год, а начисленный налог необходимо оплатить до 15 июля.
С ИП все немного сложнее, но и вариантов тут больше:
- Общий режим налогообложения (НДФЛ). Те же 13% от дохода + различные фиксированные взносы, которые сейчас составляют примерно 21 000 рублей в год. При сдаче недорогой недвижимости, особого смысла в таком варианте нет.
- Упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка снижается до 6% + фиксированные взносы.
- Патентная система налогообложения. На квартиру приобретается патент, который позволяет сдавать ее в аренду и не платить подоходного налога. Стоимость патента зависит от площади недвижимости, а также региона. Патент на двухкомнтаную квартиру на Арбате в Москве придется отдать почти 30 000 рублей, а вот где-нибудь за Уралом, патент может стоить менее 8 000 рублей, при этом квартира также будет находиться в центре города и иметь соизмеримую площадь.
Гораздо более важным налогообложение становится тогда, когда вы соберетесь продать недвижимость. Если сдавать квартиру в качестве ИП, то она исключается из льготного налогообложения при продаже. Это значит, что при продаже, вам необходимо будет оплатить 13% налог на прибыль, независимо от того, как долго недвижимость была в вашей собственности.
Данные правила касаются как жилой, так и коммерческой недвижимости, что понятно из п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а также письма Минфина РФ № 03-04-05/3-124 от 07.02.2012 и № 03-04-05/3-273 от 07.03.2012.
Определитесь с портретом арендатора
В маркетинге это называется “составить портрет целевой аудитории”. Это поможет подготовить квартиру к конкретной аудитории, чтобы быстрее находить арендаторов и уберечь жилплощадь.
В какой-то степени это часть критериев оценки. Ведь оценивать надо не только квартиру, но и потенциального арендатора. Что толку сдавать двухкомнатную квартиру с полной меблировкой и просторной кухней в аренду, когда арендатор — холостой мужчина.
Популярные типы арендаторов Москвы:
- Менеджеры среднего звена (одинокие или пара без детей). Мужчины или женщины, которые приехали в Москву зарабатывать деньги и уже устроены на работу. Они ищут однокомнатные квартиры близко от работы или метро. Для них главное: хорошая сантехника, бытовая техника, кондиционер, наличие необходимой мебели. Преимуществом может быть кофеварка и лоджия. Рассматривают низкий и средний ценовой сегмент.
- Безработные, ищущие лучшей жизни. Работы нет, но они её ищут. Этих людей интересуют однокомнатные квартиры или комнаты в трешке или двушке. Могут искать комнату или квартиру, куда можно заселиться с другом. Им интересно наличие мебели, сантехники, бытовой техники, но важнее всего — минимальная цена, чтобы оставалось на жизнь.
- Семьи с детьми. Очень недооцененный сегмент, на который редко обращают внимание владельцы двухкомнатных квартир. Такие семьи ищут гнездо надолго, чтобы рядом был сад, школа, метро, парковка. Это самый стабильный вариант из возможных, но квартиру нужно подготовить специфическим образом, чтобы её сохранить.
Подготовьте квартиру к сдаче в аренду
Готовить квартиру нужно под потенциального арендатора.
Планируете сдавать квартиру семье с детьми — делайте упор на простой отделке стен, спальным местах, наличии места под детскую кроватку и мебель из IKEA.
Хотите сдавать квартиру посуточно обеспеченным людям, которые приехали на конференции или обучение? Ваша задача сделать гостиничный VIP-номер из своей квартиры, которая выглядит круто не только на фото, но и вживую.
Что нужно сделать в любом случае:
- Убрать лишнее. Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Фотографии, картины, полки, подставки, статуэтки и прочие вещи лучше вывезти из квартиры.
- Проверить инженерные системы. Бачок унитаза, душ, краны, работоспособность всех лампочек и розеток. Если что-то не работает, то это нужно устранить.
- Поставить и заправить кондиционер. Собственники часто не уделяют внимания кондиционеру или сплит-системе, но зато покупают духовые шкафы, тостеры, кофеварки, соковыжималки, которыми будут пользоваться раз в год. Кондиционер важнее.
- Сделать косметический ремонт. Обшарпанные стены мало кому понравятся. Однако делать качественный ремонт нет смысла, порой лучше сделать обычную побелку или поклеить обои под покраску, чем вкладываться в хорошие материалы.
- Добавить необходимую мебель. Бюджетный вариант — это IKEA. Потому что такую мебель проще заменить в случае поломки.
- Подумать о страховке. Обычно о ней не думают и берут невозвратный депозит у арендатора. Вот только он может не покрыть расходов, если жилец затопит соседей снизу или устроит пожар. Получить компенсацию может быть невозможно, так как не у каждого арендатора есть деньги.
Минимум мебели, но слишком замысловатая система освещения
| Сопоставьте критерии квартиры и места, целевую аудиторию и подготовку квартиры, чтобы задать цену и правильно составить объявление о сдаче квартиры в аренду. |
Могут ли квартиранты отобрать квартиру у собственника
Если квартира приватизирована и собственник имеет свидетельство собственности, то отобрать такую квартиру невозможно.
А вот если квартира не приватизирована, то в такой квартире люди могут остаться полноправными хозяевами. Для этого им достаточно исправно платить по коммунальным платежам в течение 6-12 месяцев и иметь свидетелей, которые подтвердят, что они проживают в квартире и исправно все платят, соседям не мешают. Через суд в такой квартире квартиранты смогут прописаться и претендовать на долю в приватизации.
Конечно, все это будет достаточно сложно сделать, и даже подать в суд и доказывать свое проживание в квартире будет сложно.
Но вот если это многодетная мать с тремя и более детьми, то государство не сможет посредство комиссии в лице дядей и теть просто так придти и выгнать женщину из квартиры. Скорее всего, главному представителю неприватизированной квартиры скажут: «Ну вы же сами их впустили!».
Самостоятельная сдача жилья в аренду
При самостоятельной сдаче квартиры в аренду надо подготовить пространство к заселению новых обитателей и последовательно решить следующие задачи:
• определиться с ценой аренды;
• разобраться с налогообложением;
• оформить страховку;
• найти жильцов;
• правильно оформить сделку.
Вместе с подписанием договора необходимо получить гарантийную плату или страховой депозит, сразу же выдав арендодателю расписку о получении денег. Далее необходимо сообщить о сдаче квартиры в аренду в налоговую инспекцию и затем исправно выплачивать налоги.
Чтобы договор был признан законным и, в случае каких-либо неприятностей, документ мог рассматриваться как достаточный аргумент в суде, важно составить его правильно. В документе обязательно должны быть указаны все адресные данные квартиры, полная информация о сторонах сделки, сроки, периодичность и сумма оплаты. Необходимо очень внимательно отнестись и к такому пункту, как ответственность сторон, продумав и прописав все условия, при которых договор может быть расторгнут, а также компенсации, которые стороны должны выплачивать друг другу в случае возникновения разных критических ситуаций.
Страховка: оформлять или сэкономить
Об оформлении страховки стоит упомянуть отдельно, поскольку подавляющее большинство арендодателей очень недальновидно пропускают этот шаг. Страхование позволяет предусмотреть любые форс-мажорные ситуации: от порчи отделки до взрыва газа. Это придаст намного больше уверенности в сохранении имущества или даст надежду на получение компенсации. Кроме того, можно застраховать ответственность перед третьими лицами – это убережет от расходов на восстановление соседской квартиры, если, например, жильцы устроят пожар или затопят соседей.
Стоит выбирать страховую компанию, давно работающую на рынке, которая реально выплачивает компенсации, избегая рисковать своей репутацией ради сохранения незначительных сумм. Страховых предложений для арендодателей достаточно много, лучше потратить время на их изучение, разобраться в нюансах и выбрать наиболее приемлемый вариант по цене и степени защиты.
Первоначальные затраты
Прежде чем сдать квартиру, в ней требуется сделать косметический ремонт: как минимум, поменять обои и сантехнику. Мебель и нужную технику, холодильник и стиральную машинку, можно обновлять по необходимости. Это обойдется примерно в 100 тысяч рублей.
Не сразу, но в какой-то момент, пришлось поменять окна. На это ушло 30-40 тысяч рублей.
Во всех квартирах, полученных Дмитрием, был старый скрипучий паркет. Он не успел везде поменять пол, но в некоторых положил ламинат и линолеум. На пол в каждой квартире ушло 50 — 70 тысяч рублей.
Работники согласятся провести сантехнические работы и отциклевать пол приблизительно за 3 тысячи рублей в день. Однако денег на это у Дмитрия не всегда хватает, поэтому все работы он предпочитает делать самостоятельно. Из-за этого на ремонт уходит много времени. Ремонтные работы в последней квартире продолжались около трех лет.
Вся недвижимость Дмитрия находится в старых домах, нуждающихся в капитальном ремонте, поэтому там каждый месяц что-то выходит из строя. Например, в этом году в двух квартирах сломались газовые колонки. Ремонт одной колонки с заменой комплектующих стоит примерно 10 тысяч рублей. Ремонт двух колонок — 20 тысяч.
После выезда арендаторов всегда что-то оказывается сломанным. Наиболее часто это ламели на кроватях (каркасные рейки под матрасом), смесители, дверцы шкафов. Обои после бывших жильцов бывают испачканы. Часть этого ремонтируется, часть меняется.
Траты на восстановление первоначального вида жилища предсказать невозможно. Они всегда разные. Мелкий ремонт (вызов слесаря для ремонта и замены смесителя и плотника для обновления ламелей) обойдется в 5 — 7 тысяч рублей. Хотя все это может владелец квартиры сделать самостоятельно. Убрать квартиру также хозяин может сам, но если вы решите заказать клининг, то профессиональная уборка будет стоить примерно 2500 рублей. На замену обоев (в стоимость включены материалы и работа) уйдет 20 — 25 тысяч рублей.
Просто латать дыры неудобно и невыгодно. Лучше сразу сделать хороший ремонт, тогда долго ничего не сломается. Однако на это нужны большие средства, которых у Дмитрия нет, а брать кредиты он опасается.