Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Посуточная аренда: как правильно сдавать недвижимость на короткий период». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Способы сдачи комнаты в аренду
Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:
- Самостоятельно заняться поиском жильцов
- Поручит это дело специальному агенту или агентству
Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение. Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.
Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.
Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.
Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:
- За поиск жильцов
- За заключение договора
- За регистрацию сделки в Росреестре
Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду
Если договор аренды оформлен официально и зарегистрирован в Росреестре, арендодатель обязан заплатить налог за полученный от сдачи жилья доход — НДФЛ. Он составляет 13% (столько же вычитается с каждой официальной зарплаты). Но в отличие от наемного работника, который платит НДФЛ ежемесячно и автоматически, владелец арендуемой недвижимости обязан оплатить налог однократно – за весь год сразу.
Необходимо до 30 апреля того года, что следует за отчетным, заполнить и сдать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. И оплатить рассчитанную по ней сумму не позднее 15 июля того же года. За не поданную вовремя декларацию или задержку оплаты ФНС оштрафует налогоплательщика.
Доказательством размера полученного дохода, считается копия арендного договора и выписка с расчетного счета. Если оплата производилась наличными – расписки.
Заполнить декларацию нетрудно. В ней указываются полученный доход, понесенные расходы и собственно сумма налога. Если комната сдавалась не полный год, а лишь несколько месяцев, в графе, куда вносится сумма арендной платы проставляется ноль.
Как сдать квартиру посуточно: практические советы
Подготовка квартиры к посуточной аренде включает в себя устранение мелких и, конечно, крупных поломок, возможно, косметический ремонт и генеральную уборку.
Интерьерные детали ценятся продуманные, но не навязчивые. Не всем понравится гора диванных подушек, а вот возможность убрать чемодан или дорожную сумку будет кстати. Если подумать о том, чтобы штора в ванной гармонировала по цвету с полотенцами и ковриком, получится огромный плюс к уюту.
Важно хорошо стирать и высушивать постельное белье и домашний текстиль, ни в коем случае не допуская, чтобы вещи лежали влажными в шкафу. Для этого нужно продумать, где их стирать и сушить. В идеале купить несколько комплектов, чтобы у всех гостей были свежие простыни.
Чистота — главный друг арендодателя. Если в квартире приятно пахнет и она чистая, гости могут закрыть глаза на минусы, которые владелец не успел исправить.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
Как правильно написать объявление?
Важно правильно составить объявление о сдаче комнаты. Текст в газете или на страничке в интернете не должен быть больше 200 символов. Если он появится на специальном сайте объявлений, вы можете сделать его более объёмным.
Обратите внимание! Размещая объявление, не лишним будет добавить несколько фото объекта.
Также вам стоит обратить внимание на такие особенности составления объявления:
- Правильный заголовок. Чтобы предложение не затерялось среди большого количества информации, важно сделать его информативным. Придумайте лаконичный заголовок, который не позволит пройти мимо.
- Текст. При составлении текста обязательно укажите, в каком районе находится объект недвижимости. Опишите наличие транспортной развязки неподалёку, а также дайте подробный адрес. Состояние комнаты и разрешение или запрет на проживание с домашними питомцами также стоит указать. Что касается контактных данных, то здесь стоит написать несколько телефонов, чтобы с вами было удобно связаться.
- Орфография. Помните о том, что объявление должно быть грамотным, иначе вы произведёте не лучшее впечатление на будущих арендаторов.
Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду
При официальной сдаче комнаты в аренду по закону 2023 года, владелец квартиры должен позаботится о своевременной оплате налога. Его размер составляет 13% от суммы платы за аренду, полученной за один календарный год. Оформление ИП здесь не нужно.
В качестве доказательства размера оплаты, собственник недвижимости может предоставить выписку с расчетного счета и копию договора аренды. Один раз в год, он обязан:
- Сдать декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это необходимо успеть до 30 апреля года, следующего за отчетным.
- Оплатить рассчитанную сумму налога до 15 июля года, следующего за отчетным.
Заполнить налоговую декларацию достаточно просто. В ней отражается сумма полученных доходов и расходов, а также размер налога, подлежащего уплате. Если комната пустовала, т.е. арендная плата не поступала, в декларации проставляются нули.
Если не сдать отчетность вовремя и не оплатить налог, собственнику недвижимости придется заплатить штраф.
Как сдавать: ИП или физическое лицо
Получение статуса индивидуального предпринимателя не является обязательным для будущего арендодателя. Можно сдавать жилплощадь как физическое лицо, оплачивая соответствующую сумму налога.
Решение о необходимости регистрации ИП зависит от того, насколько оно выгодно. Преимуществом такого статуса является только возможность выбора варианта налогообложения, тогда как для физического лица есть только один вариант – 13% от дохода по НДФЛ. При этом регистрация ИП имеет ряд недостатков:
- Необходимость уплаты страховых взносов, составление регулярной отчетности по ним и ответственность за нарушение порядка.
- Обязанность ведения учета расходов и доходов.
- Если жилплощадь будет продана, доход от сделки не будет освобожден от налогообложения, тогда как для физических лиц есть подобная возможность, если недвижимость находилась в собственности более 3 лет.
✔ Решение Сокольского районного суда Вологодской области от 19 марта 2020 г. по делу № 12 – 75/2020
Мужчина (далее — наймодатель) с разрешения супруги посуточно сдавал принадлежащую ей на праве собственности квартиру. Информация об этом поступила в Сокольскую межрайонную прокуратуру.
МО МВД России «Сокольский» провел проверку и передал информацию о сдаче квартиры внаём в Государственную жилищную инспекцию по Вологодской области.
Заместитель начальника ГЖИ привлек мужчину к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ и назначил наказание в виде предупреждения за использование принадлежащей ему на праве собственности квартиры не по назначению.
Наймодатель не согласился с вынесенным постановлением и обжаловал его начальнику Управления ГЖИ Вологодской области, ссылаясь на сдачу квартиры внаём в соответствии с жилищным законодательством.
Заместитель начальника ГЖИ передал жалобу на рассмотрение в Сокольский районный суд.
Наймодатель представил суду дополнения к своей жалобе, в которых привел следующие аргументы:
• деятельность по сдаче жилых помещений по договорам краткосрочного найма не может квалифицироваться как деятельность гостиниц;
• основанием для проведения проверки являются обращения жильцов МКД на беспокойство, которое причиняют проживающие в хостелах граждане; таких жалоб от соседей не поступало;
• наймодатель — ненадлежащий субъект административного правонарушения, поскольку собственником спорной квартиры является его жена.
В суде в качестве свидетеля выступила супруга наймодателя. Она пояснила, что является собственником квартиры, которую с ее разрешения супруг сдает внаем на сутки и более. Квартира не переоборудована в гостиницу, мини-гостиницу или хостел, является однокомнатной. Жалобы на нарушение прав соседей или иных лиц из-за сдачи квартиры внаём ей не поступали.
Сокольский районный суд выслушал показания свидетеля, изучил материалы дела и установил:
• собственники жилых помещений вправе на возмездной основе сдавать их на основании договора для проживания другим гражданам. При этом они не должны нарушать права других граждан и требования, установленные законодательством для жилых помещений;
• спорная квартира принадлежит на праве собственности не наймодателю, а его супруге. Это подтверждает выписка из ЕГРН. Наймодатель действительно является ненадлежащим субъектом правонарушения;
• из материалов дела с достаточной достоверностью не следует, права каких граждан нарушаются сдачей спорной квартиры в краткосрочный наём и каким нормам действующего законодательства не соответствуют действия наймодателя;
• в материалах проверки, проведенной сотрудниками МО МВД на основании информации из Сокольской межрайонной прокуратуры, также нет сведений о том, права каких граждан нарушены сдачей в краткосрочный наем спорной квартиры;
• временное заселение в квартиру посторонних граждан на возмездной основе не свидетельствует об использовании жилого помещения не по назначению. Проживание в квартире, пусть и временных жильцов, не меняет статус жилого помещения.
Сокольский районный суд прекратил производство по делу и отменил вынесенное ранее постановление о привлечении наймодателя к административной ответственности. Суд посчитал, что обстоятельства, на основании которых было вынесено постановление, не доказаны.
Спрос на аренду комнат
Есть ли в настоящее время устойчивый спрос на аренду комнат и кому предпочтительней снимать именно комнату, а не отдельную квартиру в отдаленном районе или ближнем Подмосковье? С этим вопросом мы обратились к Роману Бабичеву, руководителю отдела аренды компании «Азбука Жилья»:
На комнаты (особенно на не дорогие) есть определенный спрос, назвать его высоким нельзя, но устойчивым как раз можно. Комнаты снимают в основном студенты (ищут жилье преимущественно в том районе, где находится место учебы) или люди, которые живут в Дальнем Подмосковье (100-150 км от Москвы), а работают в Москве. Чтобы каждый день не ездить домой, они снимают комнату. К третьей категории съемщиков относятся только что прибывшие в Москву на поиски работы. Они снимают комнаты в любых районах, лишь бы подешевле.
Естественно, все эти люди снимают комнаты только потому, что у них не достаточно финансов, и те же студенты уже через год начинают кооперироваться по 2-3 человека для аренды квартиры с более комфортабельными условиями. Пусть чуть дороже, зато спокойнее и приятнее.
Как правильно действовать?
- Самое первое, что стоит сделать это подготовить помещения для его эксплуатации. Элементарная уборка, привести в порядок и сделать опись, находящегося имущества (если оно имеется в квартире, комнате). Наличие хорошей отделки помещения добавляет плюсов к оплате и условиям проживания.
- Правила проживания — владелец комнаты имеет право ознакомить будущего жильца с правилами проживания, особенно это касается коммунальной квартиры. Опрос соседей позволит выяснить и уточнить моменты правил общежития.
- Осмотр и оценивание — распределить, что входит в оплату. Либо это общая стоимость, либо фиксированная цена плюс оплата части коммунальных услуг.
- Оформление и заключение договора — производится с новым жильцом, обговариваются условия сдачи комнаты, сроки проживания, условия расторжения договора, составляется акт приема и передачи (при необходимости).
- Для подстраховки можно договориться о предоплате. Обычно это оплата за первый и последний месяцы проживания или часть оплаты за первый месяц.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
В гостинице Дмитрия шесть номеров и общая кухня. Самый большой и дорогой номер — на четырех человек, с отдельной кухней и санузлом. В комнате есть двуспальная кровать, диван, кухонный гарнитур, шкафы и тумбочки. Чаще всего его снимают семьи с детьми.
Остальные номера рассчитаны на трех гостей. Они тоже с санузлами, но поменьше и без кухонь. Кровати односпальные, потому что номера с двуспальными бронируют реже. В каждой комнате шкаф и тумбочка. Другая мебель туристам и не нужна — большую часть времени они проводят на пляже, а в гостиницу приходят ночевать.
Кроме размера комнаты цена зависит от количества гостей: одному снять номер на 30% дешевле, чем втроем. Но одиночек в сезон немного, обычно селятся компании по 2—3 человека. Еще вариант сэкономить — приехать надолго. За бронирование дольше двух недель Дмитрий дает скидку от 5%.
Гостиница работает с мая по октябрь. С ноября по апрель Дмитрий ее закрывает: гостей мало, а отапливать деревянный дом слишком дорого.
Полностью гостиница загружена только в сезон: с середины июня до середины сентября. В мае или октябре посетителей меньше. Но и в сезон случаются накладки — бывает, подводит погода или гости отменяют длинную бронь. При полной загрузке за сезон можно заработать 2,1 миллиона рублей. В 2017 году получилось только 1,3 миллиона.