Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги и недвижимость: что изменится для россиян в 2023 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Когда нужно платить подоходный налог в сделках с недвижимостью:
1. Подоходный налог уплачивается при продаже второго и последующего аналогичного объекта недвижимости в течение пяти лет – квартиры, жилого дома, дачи, гаража, садового домика, земельного участка, машиноместа, недостроенного дома или дачи. К примеру, вы продали за один год дачу и садовый домик – подоходный налог не платится.
2. Так же вы заплатите подоходный налог при продаже нежилой недвижимости – офис, административное или торговое помещение. Налог оплачивается уже с первой продажи такого объекта.
3. Не резиденты Республики Беларусь обязаны оплачивать подоходный налог после продажи любой недвижимости на территории Беларуси, неважно квартира это, дача или офис. Резидент – физическое лицо имеющее постоянную регистрацию страны, постоянное проживание в стране более 183 календарных дней. Продажа недвижимости иностранцами.
Продажа коммерческой недвижимости физическим лицом юридическому лицу
Вопрос. Я продаю коммерческую недвижимость юридическому лицу в рассрочку на 5 лет. Оплата равными долями. Подоходный налог я тоже буду уплачивать в течении 5 лет равными долями или едино моментно при заключении договора о продажи недвижимости. Если я покупал квартиру за 150 000 руб., потом перевел ее в нежилой фонд и продаю как коммерческую недвижимость за 250 000 руб. Подоходный налог я буду платить с 250 000 руб. или с разницы т.е. со 100 000 руб.
Ответ. Так как квартира уже является нежилым помещением то налог 13% должна удержать организация (юридическое лицо) (ч. 2 ст. 216 НКРБ), по желанию плательщика организация может применить только имущественный (затраты на приобретение) вычет 20%, но в данном случае есть право на применение большего вычета, поэтому нецелесообразно применять 20% и такое заявление юрлицу подавать не надо, т.к. лишитесь право на полный вычет. Полный имущественный вычет (затраты на покупку) можно применить только по окончании года в котором выплачена часть дохода в пропорциональном размере проиндексированные по курсу доллара на момент получения дохода.
Например, в 2021 году должны оплатить 50000 (одну пятую), но на руки выплатят 50000 — (50000 х 13%) = 43500, а 6500 подоходного налога перечислять в бюджет. После 1 янв. 2022 физическое лицо подаёт декларацию в налоговую (надо приложить справку с организации об удержанном налоге, договор продажи нежилого помещения и договор приобретения квартиры) и налоговая применит вычет в размере 30000 (одна пятая пропорционально сумме поученного дохода (п.1.2. ст. 211)), но проиндексированных по формуле 30000 делим на курс доллара на момент покупки квартиры и умножить на курс доллара на момент получения дохода в размере 50000 (при выплате частями в течении года будет несколько курсов и всё пропорционально считается) и налоговая вернёт часть или весь налог. И так далее по всем годам.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Налогообложение при купле-продаже квартиры, дома и иного имущества
От уплаты платежей продавец освобождается, если объект недвижимости перешёл в собственность до 1 января 2016 года и срок владения более 3 лет при основаниях права собственности, перечисленных нами в блоке про налоги при передачу в дар.
Если же основания собственности или иных прав возникло после 01.01.2016 г., то минимальный срок владения увеличивается до 5 лет.
В остальных случаях возникает обязанность внести налог в казну. Для получения суммы налога достаточно знать правила определения налоговой базы и выполнить простые расчёты на основании двух формул:
- Кадастровая стоимость х 0.7 x 0.13. По методике налог рассчитывается, если стоимость объекта по договору менее 70% от кадастровой стоимости
- (Стоимость по договору – 1 млн. руб.) x 0,13. Приведённая формула используется по умолчанию. Расчёт налога 13% производится от рыночной стоимости по договору. При этом из стоимости при подаче декларации продавцу дозволяется вычесть максимально 1 млн руб. (имущественный вычет). Т.е. например, продали квартиру за 2.2 млн руб. А налог будет рассчитываться с 1.2 млн руб.
Отвечает руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания» Анна Коняева (Санкт-Петербург):
В рассматриваемой ситуации продаются несколько объектов: земельный участок и возведенные на нем дома. В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса РФ гражданин может продать недвижимость без уплаты НДФЛ в случае, если она находилась в собственности в течение минимально предельного срока владения или дольше. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено до 01.01.2016, такой срок составляет три года, а для объектов, полученных в собственность после этой даты, пять лет.
Земельный участок зарегистрирован в 1996 году и находится в собственности более трех лет, следовательно, НДФЛ после его продажи платить не нужно. Права собственности на дома получены в 2018 году, они находятся в собственности менее пяти лет, значит, доход с их продажи подлежит налогообложению по ставке 13%.
Уменьшить размер налога можно, оформив налоговый вычет при продаже имущества или вычет в размере фактически произведенных расходов на строительство домов (статья 220 Налогового кодекса РФ). В последнем случае расходы необходимо подтвердить документально.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Налоговый вычет при покупке дома с участком: как получить, пошаговые действия и рекомендации
Вычет при покупке дома с участком — это возврат денег за куплю-продажу соответствующей недвижимости. Но такого понятия в законодательстве РФ нет. Вместо него существует термин «имущественный вычет».
Именно его придется оформить при покупке земли (или ее доли) вместе с домом. И без него в том числе.
- Совершить покупку участка и дома. Обязательно оформить документы о правах собственности на имущество. Без них воплощение задумки в жизнь будет невозможно.
- Написать заявление на предоставление имущественного вычета. Приложить к нему определенный пакет документ. Полный перечень запрашиваемых бумаг будет представлен позже.
- Подать заявление на рассмотрение в один из органов, осуществляющих проверку бумаг и принимающих решение о выдаче вычета.
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Налог на продажу земельного участка с домом нивелируется, если истек 5-и летний период с момента получения права собственности.
Если в одном году собственник продал дом и купил взамен другой, то можно сократить подоходный налог, путем компенсации. Государство обеспечивает гражданам единовременную компенсацию в размере 13% от покупки жилья. Если собственник ранее не воспользовался этим правом, то он может сократить подоходный налог компенсацией от покупки.
Если продажа имущества производится долями, например каждым супругом по отдельности, то можно использовать вычет для каждого супруга. Но при условии составления двух договоров.
Также супруги могут получить объединенный налоговый вычет при продаже собственности находящейся в общей собственности (невыделенных долях). То есть вычеты супругов суммируются.
Многие люди сознательно идут на обман налоговой инспекции и в договоре занижают реальную стоимость. На этот случай существует норма, по которой налог высчитывается по кадастровой стоимости. И будет рассчитан от 70% суммы указанной в кадастровом паспорте.
Также сумму налога можно снизить при признании дома недостроенным. Это выгодно если земельный участок находился в собственности более пяти лет. Соответственно существует возможность оформить договор как продажу участка земли.
Налог с продажи для иностранных граждан составляет 30% от дохода или от суммы оставшейся после вычета. Но если иностранец проживает в России более полугода, то он считается резидентом и оплачивает налог в размере 13%.
Выплата подоходного налога назначается с момента совершения сделки.
Декларацию надо подавать до апреля следующего года. Если сумма не поступает в налоговую, продавцу приходят напоминания в виде писем из налоговой, а также назначается штраф 5% от суммы налога. Срок наложения штрафа длиться в течении полугода. И каждый месяц увеличивается на 5%, при этом итоговый суммарный штраф больше 30-ти процентов не взимается. После полугода ежемесячное наложения штрафа увеличивается вдвое и составляет 10%,его наложение длится до истечения года со дня невыплаты налога.
Пример:
Сумма налога – 90000 рублей соответственно назначенный штраф в размере 5% будет равен 4500 рублей. После полугода штраф будет – 9000 рублей.
Более долгий срок невыплаты налога влечет за собой обращение в суд. По решению суда с неплательщика сумма налога и штрафа будут взиматься принудительно.
Также на территории РФ действуют санкции для должников – невозможность выезда на территории другой страны. Также должник не имеет возможности оформить банковский кредит, получить ипотеку или ссуду.
Продавая имущество необходимо помнить, что налоги это часть доходов государства. Рано или поздно их все равно придется заплатить. Поэтому продавцы в большинстве случаев включают сумму налога в стоимость недвижимости.
Подоходный налог с продажи квартир
Согласно НК Р. Беларусь, иностранные лица и граждане государства могут быть освобождены от уплаты налога при реализации недвижимости один раз в 5 лет. Даже если квартира находится в собственности менее указанного срока, но за последние 5 лет мигрант не совершал подобные сделки, он вправе не платить подоходный налог, при этом предоставлять декларацию все равно придется.
Указанное выше правило распространяется только на резидентов Беларуси – людей, проживающих там более 183 дней в году. Если вы за указанный срок выезжали за пределы территории государства и некоторое время жили в другой стране, при этом количества дней недостаточно, вы не можете получить статус резидента и будете считаться нерезидентом. Проживание в течение 183 дней подтверждается миграционными документами.
Нерезиденты подоходный налог уплачивают в обязательном порядке. Его размер составляет 13% от разницы между суммой, потраченной на покупку жилья, и вырученной суммой при продаже.
Пример №1: расчет подоходного налога при продаже имущества в Белоруссии
Гражданин РФ купил в Минске квартиру стоимостью 20 000 долларов в 2013 году. Через несколько лет он решил ее продать, от сделки получил 30 000 долларов. Следовательно, его прибыль составляет 10 000 – именно от этой суммы производится расчет:
10 000 х 13% = 1 300 долларов – размер налога к уплате.
Важно! Для определения статуса резидента или нерезидента учитывается календарный год, который длится с 1 января по 31 декабря. Например, если вы проживали в прошлом году в Беларуси более 183 дней, но в начале года решите продать жилье, налоговый орган вас сочтет нерезидентом.
Как продать квартиру в Белоруссии гражданину России: пошаговая инструкция
Вы можете заняться продажей жилья самостоятельно или обратиться за помощью к риэлторам. Последнее существенно упростит вам жизнь и саму процедуру, но придется оплатить их услуги. Содействие риэлторов актуально, если вы не можете лично присутствовать в процессе сделки: вам достаточно оформить нотариальную доверенность, и всю работу специалисты проделают за вас.
В целом, процедура продажи любой недвижимости в Белоруссии выглядит следующим образом:
- Подготовка жилья. Рекомендуется привести его в порядок и сделать внешне более привлекательным, особенно если требуется ремонт – это привлечет наибольшее количество покупателей, и вы сможете продать его быстрее.
- Размещение объявлений. В Белоруссии, как и в России, есть множество электронных площадок, куда вы можете подать объявление о продаже дома или квартиры.
- Показ жилья и заключение договора купли-продажи. Если вы нашли покупателя, которого все устраивает, между ним и вами оформляется договор, согласно которому имущество переходит в его собственность после уплаты полной стоимости. Во время сделки вам нужно иметь при себе все документы на жилье, в том числе и свидетельство, подтверждающее право владения им.
- Оформление сделки в регистрационном органе по месту расположения недвижимости. После оформления договора вам и новому собственнику нужно явиться в госорган для переоформления права собственности. С собой нужно взять все документы на имущество, плюс договор купли-продажи.
- Подача налоговой декларации. Это нужно сделать до 31 марта года, следующего за датой продажи. После рассмотрения налоговый орган пришлет вам письменное уведомление с уже рассчитанной суммой подоходного налога и квитанцией для оплаты.
- Уплата налогов. Это делается до 1 июня года, в котором была подана декларация. Оплатить сборы можно в кассе практически любого банка или дистанционно с помощью онлайн-сервисов, используя реквизиты налогового органа, указанные в квитанции.
Порядок заключения сделки
Продажа объектов недвижимости, будь это дом с участок или другой вид собственности, проходит по стандартной схеме. Продавец и покупатель обговаривают условия заключения сделки, а достигнутые договоренности закрепляют на бумаге — составляют договор купли-продажи и заверяют его у нотариуса.
Далее покупатель должен зарегистрировать соглашение в Росреестре, чтобы официально оформить переход права собственности. После внесения записи о документе в базу ЕГРН покупатель становится владельцем приобретенного имущества.
На этапе сбора и подготовки документов тщательно проверяются все бумаги, предоставленные продавцом. Продать объекты недвижимого имущества может только законный собственник или его представитель, действующий на основании доверенности.
Как производится расчет?
Разбираясь, платится ли налог с продажи дома с земельным участком, стоит определиться с особенностями исчисления срока владения помещением. Так, период начинает исчисляться не с момента наследования, покупки или иного способа получения недвижимости в собственность, а с даты выдачи свидетельства. Основаниями, при помощи которых может быть выполнена перерегистрация права собственности при продаже, выступают:
- дарственная;
- договор купли-продажи;
- документация, подтверждающая факт наследования по закону и завещанию;
- договор долевого строительства;
- соглашение обмена помещения или ренты.
Налог с продажи дома не взимается и в том случае, если сумма, за которую он был реализован, меньше 1000000 руб. Нужно учитывать, что дом может быть продан только вместе с земельным участком.