Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома?!

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома?!». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.

Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок

Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок.

Понятие «разумного срока» является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога — п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).

Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.

Нужен ли зданию капремонт

Все ремонтные мероприятия можно подразделить на две категории – текущие и капитальные. Под вторыми обычно понимают комплекс манипуляций, призванных улучшить технических и эксплуатационные характеристики жилого строения.

Любое здание рано или поздно начинает испытывать необходимость в ремонте, даже если оно было возведено относительно недавно. Со временем конструкции и сооружения утрачивают свои первоначальные свойства и характеристики. Период проведения работ устанавливается в индивидуальном порядке, зависит от конкретных параметров и особенностей. За сроки отвечают региональные программы, а также местные представители власти.

Именно они определяют очередность МКД (первые в списке – самые старые дома, последние – новостройки). Кроме того, они формируют перечень рекомендуемых к оказанию услуг. Что касается решения о необходимости проведения ремонта, то оно принимается ввиду трех факторов: даты сдачи в эксплуатацию, года крайнего КР, а также своевременности погашения платежей собственниками.

Процесс капремонта дома

Капитальный ремонт многоквартирного дома – дело небыстрое, и каждый пункт в этом процессе важен. Изначально дом попадает в региональную программу капремонта, где для него определяется год проведения этого самого ремонта.

Вне зависимости от того, платят ли жильцы этого дома за капремонт, если дом включен в программу на конкретный год, ремонт произойдет.

Далее, не позже, чем за полгода до начала региональный фонд должен уведомить собственников квартир о том, что скоро будет проводиться ремонт. На собрании собственников утверждается перечень работ и смета ремонта, а также выбирается один представитель, который впоследствии будет участвовать в приемке работ.

Это очень важный момент, так чаще всего собственники квартир узнают о ремонте только когда он уже начинается.

Какие работы включены в программу

Так как капремонт общего имущества многоквартирного дома регулируется государством, есть определенный минимальный стандарт капремонта. Это набор работ, которые обязательны для всех регионов и непременно будут выполнены, когда подойдет очередь.

Перечень установлен законом и его не может изменить региональный оператор (только расширить). Сюда включаются такие пункты:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем. Это системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
2. ремонт крыши, в том числе замена невентилируемой крыши на вентилируемую;
3. ремонт подвала (если он относится к общему имуществу);
4. ремонт фасада с утеплением;
5. ремонт или замена лифтов с оборудованием, ремонт лифтовых шахт (если лифты есть);
6. установка общедомовых счетчиков на теплоснабжение, горячую и холодную воду, электричество и газ);
7. ремонт фундамента.

Из этого перечня для конкретного дома может отсутствовать только ремонт лифта, если его нет. Для домов с лифтами обычно устанавливают более высокие взносы на капремонт.

Помимо указанных целей, законодательство дает право направить средства фонда капитального ремонта на такие цели:

• разработка проектной документации (без проекта нельзя качественно провести капремонт);
• оплата услуг по строительному контролю;
• погашение кредитов и процентов по ним.

Очевидно, что если за капремонт платят не все, а программа ремонта утверждена, фонду приходится брать недостающее в кредит.

Помимо обязательного минимального набора услуг, в каждом регионе можно добавить еще и другие работы. Так как это зависит от решения регионов, такое есть лишь в «состоятельных» субъектах РФ.

Например, в Москве (при тарифе в 18,19 рублей за квадратный метр) фонд капремонта обещает провести такие работы:

• ремонт пожарного водопровода, систем дымоудаления и противопожарного оборудования;
• ремонт или замена мусоропроводов (ставят нержавеющие трубы и обеззараживающие устройства);
• ремонт, замена и вынос из квартир труб внутреннего водостока;
• оценка соответствие лифтов требованиям безопасности по техническому регламенту.

На практике все обязательные работы выполняются (конечно, исключая вопрос о качестве). В частности, меняют трубы водопровода и канализации (кроме разводки по квартире), систему отопления (включая радиаторы), в подъезде приводят в порядок освещение, проводку, меняют окна и двери. Фасад ремонтируют и утепляют.

Стоимость капремонта дома различается в зависимости от города, типа дома, этажности и количества подъездов.

В 2015 году журналисты привели ориентировочный порядок расчета тарифа на капремонт в Москве (который сначала составлял 15 рублей за метр). Вышло, что отремонтировать дом серии П-44Т, на 17 этажей и 3 подъезда (общая площадь 11 433 квадратных метров) будет стоит 59,5 миллионов рублей.

Согласно п.3.8 МДС81-35.2004:

п.3.8. К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Как часто делать капитальный ремонт частного дома

Частота, с которой должны проводиться восстановительные работы в доме, напрямую зависит от материала, из которого построено здание: несущие стены, фундамент, крыша. Ведь их качество будет определять и периодичность осмотров, а также текущего и капитального ремонта.

Опираясь на ГОСТы, можно выделить несколько групп частных сооружений, исходя из видов стройматериалов, из которых они построены. Та или иная группа будет различаться по сроку эксплуатации, периодичности плановых осмотров и ремонтных работ.

1. Постройки, стены которых выполнены из натурального камня, кирпича, с ЖБ-перекрытиями, требуют капитального ремонта раз в 30 лет.
2. Каменные, кирпичные и ЖБ-конструкции с более тонкими несущими стенами (2–2,5 кирпича) и меньшей капитальностью – раз в 30 лет.
3. Каменные и облегченные конструкции с возможным использованием ракушечника, шлакоблока, пеноблока – капитальные процедуры раз в 24 года.
4. Деревянные конструкции или из бруса, с перекрытиями из дерева и ленточным фундаментом – ремонт раз в 18 лет.
5. Модульные постройки – каркасные, щитовые, глиняные или деревянные – раз в 6 лет.
6. Облегченные каркасные сооружения – раз в 6 лет.

Капитальный ремонт частного дома своими руками: с чего начать работу

Любые ремонтные работы необходимо тщательно спланировать. Поэтапный и детальный план действий поможет увидеть целостную картину предстоящего ремонта, масштаб каждого этапа, денежные и временные затраты.

Каждый капитальный ремонт частного дома предполагает наличие тех или иных пунктов, но основа плана обычно состоит из таких позиций:

1. создание дизайн-проекта;
2. составление сметы по стройматериалам и инструментам;
3. ремонт инженерных коммуникаций (замена систем канализации, водопровода, отопления, вентиляции, электроразводки, газопровода);
4. замена стеклопакетов, входных и межкомнатных дверей;
5. капитальный ремонт крыши частного дома или фрагментарная реставрация, а также утепление, шумоизоляция, ветроизоляция и гидроизоляция;
6. реконструкция фасада (демонтаж старой облицовки и устройство новой, утепление);
7. ремонт санузлов (замена сантехнического оборудования, смесителей, отделки, гидроизоляции);
8. отделка кухни;
9. реконструкция комнат и других помещений.

Особенности капремонта в новостройках

Капремонт в новостройках вызывает много вопросов, поскольку плата за капремонт в новостройках представляется жильцам необоснованной. Дом только что ввели в эксплуатацию и на него еще распространяется гарантийный срок. Ссылаясь именно на гарантийный срок в 5 лет по строительным работам, жильцы отказываются осуществлять взносы на капремонт в новом доме. Однако такая позиция является ошибочной.

Прежде всего, гарантийный срок от подрядчика строительных работ никак не влияет на плату за капитальный ремонт в новостройке. С точки зрения закона, эти понятия относятся к разным сферам и смешивать их не следует.

Момент начала уплаты взносов на капитальный ремонт в новостройке начинает исчисляться с даты включения дома в региональную программу. В свою очередь, включение происходит по решению местных властей. При этом к моменту принятия такого решения собственники уже должны определиться с вопросами:

• тариф;
• куда направляются деньги – региональному оператору или на специализированный счет в банке;
• список первоочередных работ.

Капремонт в новостройках предусматривает возможность отсрочки начала уплаты взносов. Максимальная отсрочка – 5 лет, но на практике субъекты дают собственникам «каникулы» намного короче, в несколько месяцев. Максимальная пятилетняя отсрочка по сборам на капитальный ремонт в новостройках установлена только в Самаре.

Итак, за капремонт в новостройках жители платят на общих основаниях, но с учетом предоставленной местными властями отсрочки.

Чтобы понять, что входит в кап. ремонт многоквартирных домов, необходимо обратиться к ФЗ под номером 271 от 25.12.2012 (именуется законом о кап. ремонте), где, в статье под номером 166, приводится перечень работ, считающихся обязательными для осуществления рег. операторами в отношении МКД для любого региона РФ.

В перечень входят:

• ремонтные процедуры в отношении внутридомовых сетей тепло-, газо-, энергокоммуникаций, а также систем, обеспечивающих снабжение дома водой и водоотведением;
• ремонтные работы в отношении лифтовых шахт и непосредственно лифтов, также подразумевается замена лифтов и их механизмов, выработавших свой эксплуатационный резерв;
• ремонтные процедуры в отношении кровли и крыши, производство работ по замене на вариант с предусмотренной вентиляцией крыши без таковой;
• ремонтные процедуры в отношении подвальных помещений;
• мероприятия по утеплению, а также ремонту в отношении фасада;
• монтирование и подключение счетчиков воды общедомового типа, а также электрических и газовых счетчиков;
• установка узлов, отвечающих за эффективную регуляцию потребления электрической энергии, ресурсов газа и воды;
• ремонтные работы в отношении фундаментов строений.

Перечень не считается полным, он включает лишь обязательные к исполнению для всех мероприятия, имеется возможность для расширения.

Расширить список работ по капремонту могут:

1. Региональные власти – на уровне города, сельского поселения, района или региона могут быть приняты свои, не противоречащие законодательству дополнения к обязательной программе капитального ремонта, позволяющие внести следующие пункты:

• проведение обследования в отношении состояния МКД и подготовка сметы для обеспечения контроля и эффективности расходования ресурсов при осуществлении капремонта МКД;
• осуществление авторских и технических надзорных мероприятий за производящимися ремонтными мероприятиями;
• энергетическое обследование в отношении МКД;
• мероприятия по паспортизации и тех. инвентаризации в отношении общедомового имущества;
• другие строительно-ремонтные мероприятия, зависящие от региональных условий, имеющегося фонда, существующих инициатив и других факторов.

1. Собрание жильцов – на собрании (общем), проведенном среди собственников жилплощади в МКД, существует вариант принятия решения по увеличению минимального значения взноса на производство капремонта или увеличения суммы взносов на производство капремонта, а также по принятию кредитных обязательств для осуществления комплексного ремонта общедомовой собственности, привлечения субсидий и доп. финансирования. Так, жильцы могут самостоятельно составить и согласовать с рег. оператором при посредстве ТСЖ или упр. компании перечень доп. работ по исправлению, замене и восстановлению элементов здания в общественном пользовании.

Периодичность проведения капитального ремонта

Периодичность проведения и характеристика, назначение капитального ремонта в отношении многоквартирных жилых домов регулируются ЖК РФ. В законе указано, что конкретный срок выполнения ремонтно-восстановительных работ устанавливается с учетом особенностей объекта капитального ремонта, его технической эксплуатации. Эти параметры напрямую зависят от региона расположения здания. К примеру, каждые 10 лет рекомендуется выполнять капремонт строения, которое эксплуатируется в условиях вечной мерзлоты. Если отсутствуют экстремальные разрушающие условия, то такой срок увеличивается до 25 лет.

Что же касается конкретных сроков проведения работ, то для текущего капремонта определено 22 рабочих дня. Но эта норма установлена Постановлением Госстроя №170. Однако в законодательстве указано, что срок выполнения всех работ под ключ согласуется непосредственно с собственником объекта.

Если ваше здание признали аварийным и не подлежащим капитальному ремонту, запросите у муниципального органа результат экспертизы и потребуйте предоставить акт осмотра объекта.

Изучая, что входит в капитальный ремонт, следует также рассмотреть подробнее внутренние работы. Их также выполняют из целевого фонда. Сюда относят окраску потолка, стен, радиаторов, труб и т. д. Ремонту подлежат все коммуникации. За счет владельцев могут проводиться перепланировка, улучшение отделки квартиры.

Для этого заключается договор. В нем указывается подробный перечень работ, а также сроки их выполнения. Этот документ дает право на получение гарантии сроком не менее 2 лет.

Ознакомившись с перечнем того, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, каждый собственник недвижимости сможет грамотно подойти к вопросу поддержания своего жилья в пригодном состоянии.

Гражданским Кодексом регламентировано понятие кап. ремонта. В нормах Жилищного Кодекса и других подобных актах установлены нормы работ. Согласно Закону, обязательный перечень работ включает:

• работы, которые предполагают процесс реставрации или замены отдельных фрагментов несущих конструкций;
• работы, которые предполагают процесс восстановления или замены отдельных фрагментов конструкций, которые признаны не несущими;
• реставрация или замена, которая может быть полной или частичной, различных коммуникаций МКД.

Исходя из состояния жилищного фонда, проводятся два вида работ: аварийные и плановые.

Перечень обязательных работ по капремонту многоквартирного жилья, проводимые в срочном порядке:

• когда возникло такое состояние конструкции, которое может нанести существенный вред или полное разрешение строения;
• ситуация, при которой стихийные явления и другие обстоятельства непреодолимой силы угрожают состоянию жилого объекта;
• состояние несущих конструкция, при котором невозможно безопасное нахождение собственников в квартирах.

Согласно Закону, если МКД официально признан аварийным, то и в таком доме выполняется ремонт, но только для ликвидации угрозы безопасного проживания граждан до момента их переселения в новое жилье.

Чтобы выполнить плановый ремонт, работы включаются в список необходимых преобразований, который является региональным реестром.

Как осуществляется капремонт

Согласно действующему законодательству, кап. ремонт обязаны оплачивать собственники квартир и офисных помещений, расположенных в многоквартирниках. Исполнение Закона и выполнение починки контролируют власти на местном уровне и региональные операторы. Они занимаются решением всех подобных имущественных вопросов.

Собственники квартир или офисных помещений осуществляют голосование о необходимости проведения починки тех или иных элементов сооружения. Вердикт принимается на собрании Собственников жилья. В нем должны принимать участие по одному представителю из каждой квартиры. Допускается присутствие более 50% владельцев помещений в МКД. В этом случае принятие решения состоится лишь при условии, если путем голосования наберется 50% голосов и плюс еще один голос. Если кворум не набрался, решение не может быть принято. Собрание переносится на другой день и так пока на совещании не будет присутствовать необходимое количество граждан.

Важно! Инициировать собрание относительно починки здания или его частей имеет право каждый владелец помещений или управляющая компания.

Что входит в понятие капитальный ремонт

Капитальный ремонт — это комплекс работ и (или) услуг по замене или восстановлению:

• инженерных и технических коммуникаций;
• частей несущих конструкций;
• отдельных участков не несущих стен.

Деньги для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме поступают от владельцев жилья и хранятся в специально созданных фондах (ст. 169 ЖК РФ), способ образования которого выбирают сами собственники. Фонды могут формироваться:

1. На счете регионального оператора — средствами поступившим в фонд распоряжаются региональные власти. Деньги, поступившие от собственников квартир в МКД, хранятся в общем фонде субъекта РФ. Очередность проведения капитальных работ устанавливается региональной программой.
2. На индивидуальном счете МКД — собранные деньги идут на ремонт одного конкретного дома. Владельцы жилья открывают банковский счет, распоряжаться которым могут управляющая компания (УК) или жилищный кооператив.

Капитальный ремонт проводится в зданиях, где больше 3-х квартир. В домах, которые признаны аварийными или подлежащими сносу, ремонтные работы за счет средств фонда не проводятся. Собственники квартир, находящихся в таких зданиях, освобождаются от обязанности вносить платежи.

Как копят деньги: фонд

Деньги на капремонт копят двумя способами: в общей кассе фонда капитального ремонта или на индивидуальном счете дома.

Фонд — это «общий котел»: копилка, в которую складывают деньги жильцы всех домов региона. Каждый год из этой копилки берут сумму и тратят на ремонт. Сегодня вашими деньгами оплачивают ремонт соседского дома, а завтра соседи оплачивают ваш.

Фонды принадлежат регионам: средства москвичей идут на обновление зданий только в Москве. Московская область — формально другой регион, там дома ремонтирует уже другой фонд.

В какой очередности ремонтируют здания, указано в региональной программе капитального ремонта. Московская программа рассчитана до 2044 года.

Фонд обязан делать почти всю организационную работу. Перед ремонтом он должен определить, что именно ремонтировать в доме, выбрать подрядчиков, проконтролировать их, принять работы и подписать акты.

В приемке могут участвовать представители УК и собственников квартир. Жильцы могут участвовать в определении того, что фонд будет ремонтировать.

Региональная программа капремонта

Фонд — это государственная организация. Московский фонд создан правительством Москвы. Поэтому каждый год он отчитывается о проделанной работе: сколько и каких именно домов отремонтировал, сколько денег потратил.

Похожие записи:

• Какие документы нужны на развод через суд с детьми в 2022 году
• Как оформить опекунство над матерью инвалидом 3 группы
• Грин карта США гражданину РФ 2024