Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение и расторжение договора аренды в связи с пандемией 2022 года: судебная практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Возможно ли отдельно исключить применение ст. 451 ГК РФ, например, если риск вынужденного простоя распределен между сторонами? Право исключить применение нормы, которая является диспозитивной, установлено п. 4 ст. 421 ГК РФ.
Арендодателям разрешают прекращать аренду, когда наниматель проявляет признаки недобросовестности, но отказывают в требованиях, когда они настаивают на рассмотрении только письменных доказательств, игнорируя действия сторон, имевших место в действительности.
Компания с середины 90-х арендовала торговые павильоны (176 кв. м) в подземном переходе в центре Казани. Последний договор найма истекал в марте 2015 года. Первого апреля 2015 года собственник объекта аренды уведомил фирму о прекращении договора и попросил покинуть помещения в течение месяца.
Практические решения для новых договоров аренды
Арендные отношения в 2020 году стали едва ли не самыми конфликтными. Стороны оказались не готовы к новым условиям. Собственники недвижимости отказываются снижать плату, а коммерсанты всеми силами стремятся сократить убытки. Как подходят к таким спорам отечественные суды, рассказали юристы.
Действительно, на практике участники гражданско-правовых сделок довольно часто предусматривают специальные условия на случай форс-мажора и определяют его последствия в отношении своих прав и обязанностей (например, приостановление исполнения сделки). В связи с этим арендаторам и арендодателям уже сейчас важно оценить влияние мер, введенных Правительством, разработать дальнейшие шаги с тем, чтобы защитить свои интересы и сохранить взаимоотношения с контрагентами.
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
Три судебные инстанции, включая окружной суд, выселять арендатора отказались. Они посчитали, что поведение сторон в течение 3,5 лет после истечения срока действия договора свидетельствует о его перезаключении на неопределенный срок.
На сайте Штаба открыта «горячая линия», куда поступают запросы от предпринимателей. Часть поступающих вопросов переадресовывается специалистам коллегии, которые оперативно рассматривают обращения и предлагают эффективные правовые решения.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ. Согласно проекту соответствующего Постановления отсрочка должна быть предоставлена в части арендной платы, приходящейся на период с 1.04.2020 по 1.10.2020. Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, определяется по определенной формуле, расчет должен предоставить арендатор.
Согласно статье 19, арендаторы могут отсрочить уплату аренды. В законодательстве оговорены требования к условиям и продолжительности такой отсрочки.
В изданном в 1945 году «Справочнике корректора» с подробными рекомендациями, как избежать опечаток, перед титульным листом разместили… список опечаток! Те, у кого есть дети, наверняка читали «Вредные советы» Г. Остера.
Перекос во взаимных правах и обязанностях, особенно если «сильный» контрагент сумел навязать договорные условия своему партнеру, может привести к признанию несправедливого договорного условия недействительным и нарушить всю систему договора.
Арендная плата за период арендных каникул вносится ежемесячно на р/с Арендодателя не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым».
Этот подход может быть обоснован общими нормами ГК РФ, согласно которым ответственность за невозможность использования имущества по причинам, за которые арендатор не отвечает, возлагается на арендодателя. Неоднозначным является ответ на вопрос, в каких обстоятельствах присутствует «невозможность использования». На данный момент прямо приостановлена работа только предприятий по ограниченному перечню.
Таким образом, даже если пандемия коронавируса квалифицируется как ОНС (в том числе, в силу указания в договоре аренды), но прямо не препятствует исполнению договора аренды арендатором (например, деятельность арендатора официально не приостановлена), высока вероятность того, что освобождение от ответственности на основании п. 3 ст. 401 ГК РФ не будет применено к арендатору.
В судебной практике немного примеров, в которых стороны пользуются своим правом исключить применение ст. 451 ГК РФ. Однако в имеющихся судебных актах такие условия признаются допустимыми.
Таким образом, даже если пандемия коронавируса квалифицируется как ОНС (в том числе, в силу указания в договоре аренды), но прямо не препятствует исполнению договора аренды арендатором (например, деятельность арендатора официально не приостановлена), высока вероятность того, что освобождение от ответственности на основании п. 3 ст. 401 ГК РФ не будет применено к арендатору.
В судебной практике немного примеров, в которых стороны пользуются своим правом исключить применение ст. 451 ГК РФ. Однако в имеющихся судебных актах такие условия признаются допустимыми.
В каждом конкретном казусе необходимо выяснять, как соответствующие ограничения повлияли на невозможность исполнения конкретного обязательства.
Ограничения, предусмотренные РПГ, безусловно могут подпадать под понятие “непреодолимая сила”. Но не во всех случаях.
Теперь разберемся с влиянием данного фактора на отношения по поводу аренды и разберем юридические последствия неисполнения обязательств по оплате арендных платежей.
В период антиковидных мер супермаркет попросил арендодателя уменьшить размер платежей или расторгнуть договор по причине существенного изменения обстоятельств. Он указывал, что прибыль снизилась, потому что в период локдауна поток покупателей стал меньше. Арендодатель отказался, ведь магазин работал в обычном режиме.
Арендатор посчитал отказ незаконным и обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием о расторжении договора аренды по ст. 451 ГК в связи с существенным изменением обстоятельств из-за антиковидных мер.
Вот основные причины, по которым возникали разногласия. Арендаторы чаще всего идут в суд за снижением арендных платежей или расторжением договора, арендодатели же стремятся либо выселить ненадежных контрагентов, либо взыскать солидные штрафы за нарушение условий договора.
На период с 01.04.2020 по 31.05.2020 величина ежемесячной арендной платы снижается на 50% и составляет соответственно 200,00 бел. руб. (двести белорусских рублей 00 копеек), в том числе НДС 20 (двадцать) процентов (далее для целей настоящего договора – арендные каникулы).
Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора.
В связи с этим закреплять полное освобождение от арендной платы на время арендных каникул не рекомендуем.
Норма позволяет прекратить обязательство, если его невозможно исполнить из-за актов органов государственной власти или местного самоуправления.
Обращаем внимание, что споры о расторжении договора аренды имеют обязательный досудебный порядок решения. Арендодатель может потребовать прекратить аренду после того, как предупредит об этом арендатора в разумный срок.
Перечислите в договоре ситуации, в которых вы или ваш контрагент вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения. Включите плату за односторонний отказ от договора. Это поможет убедить контрагента включить условие об одностороннем отказе в текст.
Прекращение обязательств на основании акта органа власти является частным случаем прекращения обязательства невозможностью исполнения [5].
В этой статье разберем несколько условий в договоре с контрагентом, которые помогут выжить при форс-мажорах в будущем.
В договорных отношениях прекращение договора является наиболее радикальной реакцией и основания для такой реакции должны быть очень весомыми. При этом вопрос о наличии таких оснований (является ли просрочка существенной и утрачивает ли арендатор интерес) должен являться предметом субъективной оценки в каждом конкретном случае.
Большинство договоров являются двусторонне обязывающими, синаллагматическими (купля-продажа, подряд, аренда и т.д.). Вытекающие из них обязательства являются встречными (товар передается в обмен на деньги).
Чрезвычайные меры, принятые Правительством и регионами для сдерживания эпидемии коронавируса, оказали огромное влияние на коммерческую деятельность. В частности, на деятельность, осуществляемую посредством коммерческой аренды или аренды компаний.
В своей жалобе ответчик указал: окружной суд не учел, что арендатор является крупной торговой сетью, которая имела средства и ресурсы адаптироваться к изменениям из-за ковида.
В любом случае надо понимать, что форс-мажор освобождает только от ответственности за неисполнение обязательства (неустойка, убытки), но не освобождает от самого обязательства, которое может быть исполнено позже.
По общему правилу, согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором.