Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли разделить квартиру на две квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Обязательно ли регистрировать соглашение у нотариуса? Документ можно заказать у нотариуса или составить самостоятельно. Нотариальное заверение обязательно, если соглашение выделяет доли супругов: в браке или после его расторжения.
Сколько стоит нотариальное заверение? Расходы на нотариуса зависят от региона и оказанных им услуг. Как правило, услуга привязывается к кадастровой оценке недвижимости, но не превышает 20 000 рублей.
Какие доли выделить детям? Для расчёта размера долей используют стоимость квартиры и сумму материнского капитала.
Пример: семья из 2 родителей и 2 детей купила квартиру за 4 млн рублей, использовав материнский капитал в размере 587 000 рублей. Доля одного человека в маткапитале составит 587 000 / 4 = 146 750 рублей. В стоимости квартиры эта доля составит 146 750 / 4 000 000 = 1 / 27. Если каждый из детей получит по 1 / 27, доля родителей составит 25 / 27.
Можно ли заменить соглашение договором дарения? Вопрос является открытым и достаточно спорным. Купив квартиру с использованием маткапитала, родители могут наделить детей долями, используя договор дарения. Это удобнее сделать, если у каждого из родителей выделена своя доля в квартире. Если имущество совместное, проще заключить соглашение.
Как разделить не приватизированную квартиру
В не приватизированной квартире собственник — не граждане, а иные лица (государство, муниципальные органы, ведомства и пр.). И раздел квартиры может быть либо с согласия собственника, либо он невозможен.
В настоящее время, Жилищный кодекс не дает возможности разделить ордер, как это было раньше. Можно разделить лицевые счета, установить порядок пользования комнатами, произвести обмен, разъезд, принудительный разъезд в судебном порядке. Возможны иные редко встречающиеся процедуры.
Можно ли разделить не приватизированную квартиру, зависит также, как и при разделе приватизированной, от многих факторов. Единого рецепта для всех нет. Но есть единые для всех законы, по которым можно требовать осуществления определенных законных действий, оформления документов или вынесения судебных решений.
В чем суть и необходимость разделения квартир?
Разделить одну квартиру на две отдельные может понадобиться в различных жизненных ситуациях. Кто-то из собственников пытается более выгодно использовать свою недвижимость как объект инвестирования, кто-то не может договориться со вторым собственником жилья и пытается максимально отстраниться от своего соседа.
Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, нужно разобраться с мотивами такого желания. Несмотря на то, что чаще всего граждане стремятся объединить несколько квартир в одну, противоположные ситуации тоже встречаются.
Разделение квартиры на несколько обособленных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:
- развод супругов, не сумевших договориться о разделе совместно нажитого имущества;
- раздел имущества наследниками, не желающими совместно владеть одной недвижимостью;
- выделение отдельной жилой площади для выросшего ребёнка;
- желание выгодно продать недвижимость или сдать ее в аренду сразу нескольким арендаторам.
Разделению на две квартиры подлежат как единые квартиры, так и те, что в прошлом были объединены из двух отдельных жилых помещений.
Как из двухкомнатной квартиры сделать две студии? Примерно также, как и из однокомнатной две студии. Отличительные особенности в процедуре согласования перепланировок такого характера касаются только тех квартир, которые изначально были объединены, и тех, которые изначально считались едиными.
Один из самых часто задаваемых вопросов, связанных с перепланировкой, так или иначе связан с кухней. Если владельцы решили переделать всю квартиру, то подобная переделка, наверняка, затронет и её. И здесь может быть несколько вариантов, о которых будет полезно узнать, прежде чем принять окончательное решение по перепланировке.
Как разделить квартиру на две отдельные квартиры
Раздел жилого помещения на несколько отдельных относится к перепланировке, поэтому все действия регламентируются Жилищным кодексом РФ.
Перепланировкой называется любое изменение конфигурации жилого помещения, требующее изменения техпаспорта. К перепланировке можно отнести:
- перенос или демонтаж перегородок, дверных и оконных проемов;
- объединение или разделение квартир;
- обустройство санузлов, кухонь;
- увеличение жилых помещений за счет подсобных;
- монтаж перегородок;
- некоторые другие действия.
При разделе квартиры необходимо будет:
- Обустроить отдельный выход для второго жилого помещения. Так как стены любой квартиры по периметру являются капитальными, помимо планировки выхода потребуется разработка проекта усиления несущей стены, а это прерогатива специализированной организации, занимающейся проектированием таких работ.
- Сделать проект перепланировки таким образом, чтобы все новые санузлы не попали в пространство над кухней или жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Также необходимо соблюсти условие, чтобы проектируемая кухня не расположилась над жилой комнатой соседей снизу.
- Проектировщик должен предусмотреть отдельную вентиляцию для кухни и санузла, так как объединение вентиляционных каналов ванных комнат, туалетов с такими же конструкциями для кухонь недопустимо.
- Для каждой из вторичных квартир потребуется согласование и установка отдельных счетчиков электроснабжения и приборов учета горячей и холодной воды.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Процедура легализации раздела
Чтобы не нарушать закон, задавшись целью разделить одну квартиру на две, нужно соблюдать следующую последовательность действий:
- Заказать экспертизу, которая поможет определить техническую возможность раздела.
- Обратиться в БТИ или независимым инженерным компаниям за проектом перепланировки.
- Собрать документы на право собственности, захватить проект, паспорта и отправиться в МФЦ или местный орган власти (ОМС), занимающийся согласованием перепланировки. Сдать документы, написать заявление.
- Дождаться вердикта органа согласования (ОМС).
- Оспорить его в суде, если получен отказ.
- Сделать раздел по проекту.
- Когда все будет готово, вызвать представителей ОМС для подтверждения сделанных изменений, их соответствия плану.
- Прийти в МФЦ со всеми документами, написать заявление и в течение 10 дней получить на руки технические паспорта на обе квартиры.
- Обратиться в Росреестр за фиксацией сделанных изменений, регистрацией права собственности на два новых объекта.
Разделение лицевого счета за оплату коммунальных услуг в приватизированной и неприватизированной квартире
В первую очередь следует определиться с правовой природой понятия «лицевой счет». Это понятие определяет конкретное лицо — адресата, которому ЖКХ предъявляет квитанцию к оплате коммунальных услуг и в случае неуплаты на его имя будет заявлен судебный иск.
Существует два способа разделить лицевые счета: первый способ заключается в добровольном согласии сторон (жильцов) на разделение счетов на оплату коммунальных услуг, второй – через суд.
Разделение лицевого счета в приватизированной квартире при согласии сторон происходит путем предоставление заявлений от всех собственников жилья в управляющую организацию, по предоставлению коммунальных услуг или ЖКХ. В заявлении нужно указать просьбу о разделении счетов на оплату коммунальных услуг на всех жильцов или выделении лицевого счета для конкретного жильца в пределах определенной площади. В таком случае нужно, чтоб часть квартиры, выделяемая под отдельный лицевой счет для оплаты коммунальных платежей, соответствовала определенным законодательным требованиям и была пригодна для проживания. При этом предоставление коммунальных услуг производиться относительно количеству прописанных жильцов, а после разделения квитанций жильцы преобразуются в соседей. После разделение лицевого счета в приватизированной квартире нельзя, что бы жилищные условия кого-то из жильцов ухудшились, квартира остается в общей собственности, но каждый из жильцов становиться собственником своей доли квартиры.
Возможности разделения квартиры на две
Разделение квартиры на две отдельные жилые единицы становится все более популярным решением для многих людей. Это может быть обусловлено различными факторами, такими как изменение семейного статуса, желание сдавать в аренду часть жилья или просто желание создать отдельное пространство для работы или отдыха.
Существует несколько способов разделения квартиры на две отдельные части:
- Перепланировка. Если в квартире разрешена перепланировка, можно приступить к созданию отдельных комнат, разделению санузлов и отдельных входов.
- Установка перегородок. Если перепланировка запрещена или не желательна, можно установить легкие перегородки, которые можно легко убрать или переместить при необходимости.
- Использование мебели и ширм. Некоторые люди выбирают решение с помощью мебели и ширм, таких как шкафы-купе или ширмы, чтобы создать визуальную границу между двумя частями квартиры.
Однако стоит отметить, что разделение квартиры на две может столкнуться с определенными ограничениями:
- Помещение должно быть достаточно просторным, чтобы разделить его на две отдельные единицы, чтобы каждая из них имела все необходимые условия для комфортного проживания.
- Существуют нормы и правила, которые регулируют возможность разделения квартиры на две, поэтому важно ознакомиться с ними и учесть их при планировании.
- Необходимо учесть, что разделение квартиры на две может повлечь за собой дополнительные затраты на работы по перепланировке, установку перегородок или приобретение мебели.
Перед принятием решения о разделении квартиры на две части, необходимо обратиться к специалистам, таким как архитекторы или юристы, чтобы получить консультацию и узнать о возможностях и ограничениях данного процесса.
Как поделить ипотечную квартиру при разводе
Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.
Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:
- продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
- один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
- с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.
Как разделить приватизированную квартиру
Приватизация — это передача квартиры в собственность одного или нескольких граждан. А собственность на жилье по Конституции — неприкосновенна. Следовательно, в этом варианте раздела можно применять только два способа:
- досудебное, мирное урегулирование спора по разделу квартиры (если Вы сами не можете договориться, в этом могут помочь специалисты);
- судебный раздел квартиры с установлением порядка пользования комнатами, времени поочередного использования между всеми сособственниками квартиры полностью, иные варианты судебного раздела.
Без суда раздел квартиры возможен не всегда, но стоит попробовать. Если Вы читаете эту страницу, значит, вторая сторона (стороны) не согласны ни на какой раздел. Например, квартира приватизирована на двоих родных людей. Затем, один из собственников сменился, собственники в квартире друг другу чужие люди. Один проживает, второй — не может (по любым причинам). И хочется установить права этого второго гражданина, где его место в квартире? Как он может пользоваться своей долей? А первый не уступает, ему хорошо одному или даже целой его семье во всей квартире. Конечно, он ни за что не согласится на мирное урегулирование раздела квартиры. Но существуют как юридические техники, так и психологические, при которых возможно мирное решение вопросов о том, можно ли разделить квартиру. Пожалуй, здесь исключение составляют однокомнатные квартиры и комнаты, где доли граждан невозможно выделить как самостоятельные объекты. Но об этом читайте на других страницах нашего сайта.
Решение вопроса о том, можно ли разделить приватизированную квартиру, зависит от количества комнат, метража каждой из комнат, планировки всей квартиры, количества граждан-сособственников и иных важных факторов. Спросите о возможных вариантах у наших специалистов.
Разделить приватизированную квартиру в судебном порядке тоже надо думать как. Дело в том, что варианты принудительного разъезда (как в случаях с разделом неприватизированных квартир) здесь совершенно неприменимы. Потому что имеет значение все то же условие — собственность неприкосновенна. Выкуп доли здесь тоже не имеет смысла рассматривать, так как это уже не раздел, а прекращение прав на долю в квартире.
Разделить квартиру на комнаты было бы достаточно целесообразно. Это было бы удобно при продаже одним из собственников своей определенной документами комнаты (и стоимость доли при этом была бы выше). Но если метраж каждой комнаты не соответствует пропорции долей в праве долевой собственности на квартиру, раздел по комнатам тоже может не получиться. Кто-то не захочет брать больше или меньше, чем ему причитается. Это тоже уход от раздела квартиры, чтобы второй стороне сделать невыгодные условия для проживания или продажи.
Есть еще варианты, возможные и для судебного, и для несудебного порядка:
- сделать перепланировку квартиры для ее дальнейшего раздела;
- применить помощь психолога или медиатора для досудебного решения вопроса со встречной стороной;
- использовать любое третье лицо, слова которого, возможно, услышат оппоненты, или письменно предложить какие-то варианты…
Соглашение о пользовании имуществом
Один из способов определить границы собственности — это составить соглашение о порядке пользования имуществом. В нём фиксируется, какое помещение и за каким собственником закреплено в индивидуальном порядке, а какие зоны остаются в совместном использовании. Если в доме столько же ванных комнат, сколько владельцев долевой собственности, каждому может достаться по одной. Если они разного размера, к компромиссу можно не прийти.
Но если ванная одна, право на то, чтобы туда ходить, необходимо всем. То же самое:
- с кухней;
- террасой;
- чердаком;
- кладовкой;
- постирочной.
То есть такие помещения, скорее всего, останутся в общем пользовании.