Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод в коммерческую недвижимость квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Новые правила перевода: что усложнили
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Все по букве закона. Юридические тонкости перевода в нежилое помещение
Хороший метраж, удачное расположение, мечты о прибылях — все может пойти прахом из-за одной единственной подписи, а точнее, ее отсутствия на официальных документах. Законодательство теперь против «первоэтажников», но за остальных жильцов дома.
В 2019 году вышел новый закон 116-Ф3, который негласно обозвали «закон о нежелательных соседях». Он регламентирует все, что касается перевода жилого помещения в нежилое. Поэтому разговор дальше пойдет о нем.
Главной темой этого закона является то, что теперь собственнику квартиры на первом этаже придется изрядно попотеть, чтобы получить разрешение на перевод и последующую переделку квартиры под торговую или офисную площадку. И разрешение это необходимо получить от всех подряд.
Первопроходцем быть в этом деле крайне заструднительно, а вот если уже есть проторенная дорожка, то существует большая доля вероятности на успешную реализацию процесса перевода квартиры в нежилой фонд в кратчайшие сроки!
Если раньше чиновники после выявления подходящих условий и удовлетворяющих требованиям к нежилому помещению выдавали соответствующую бумагу, то теперь требуется разрешение от соседей вокруг со смежными стенами заявленной квартиры. Новый закон еще более усложняет процедуру одобрения, в которую дополнительно входит собрание всех жильцов дома. Для достижения кворума данного собрания в нем должны принимать участие 2/3 от общего количества собственников подъезда, а также не менее 50% жильцов всего дома. По новому законодательству решение общего собрания считается важнее, чем общее одобрение собственников квартир, непосредственно примыкающих к будущему нежилому помещению. То есть, если «жильцы-смежники» выразили свое согласие, а общее собрание ответило категоричным «нет», то перевод жилого помещения в нежилое никак не состоится. И это самый большой кирпич, преграждающий дорогу к приличным заработкам на кровных метрах. Прибыльную идею придется похоронить, если только не получится как-то умаслить всю эту толпу недовольных граждан, защищающих свой покой и безопасную жизнь.
Вернемся к упомянутому выше отдельному входу. Конечно, с этим раньше не было проблем, и любой доступный оконный проем без труда расширялся до входного. Однако целесообразность такой переделки также придется обсуждать на следующем общем собрании, до которого необходимо подготовить проектную документацию, пройти экспертизы, а также согласования входной группы в Москомархитектуре. На собрании перед присутствующим кворумом придется обосновывать необходимость отдельного входа и доказывать безопасность запланированных работ.
И здесь я пару слов скажу о тех, кто уже переделал квартиры под хостелы на этажах выше первого. Есть хостелы неофициальные на территории жилой площади, а также есть заведения на площади, переведенной в нежилой фонд. На данный момент все эти помещения считаются вне закона, если только собственник последних не согласует отдельный вход или лифт к себе в гостиницу, офис. Пока что эти жилплощади превратились в неликвид. Таких пострадавших не так уж и много, да и перевести нежилое помещение в жилое куда проще при необходимости. Конечно, придется потратить средства на переобустройство, а потом начать сдавать по старинке. Других вариантов у таких помещений просто нет.
Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция
Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?
Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:
- Заявление о переводе помещения.
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя.
- Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
- Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
- Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
- Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.
Пошаговая инструкция для перевода квартиры в нежилой фонд.
1-ый шаг.
Сбор и сдача документов.
- Проектная документация. Заказывается в лицензированной проектной компании. Закажите у нас и получите гарантированный результат.
- Экспликацию и поэтажный план — берётся в БТИ.
- Техпаспорт — берётся напрямую в БТИ.
- Заключение пожарного надзора — для этого нужно явиться в этот орган и написать соответствующее заявление. После официального визита и осмотра квартиры сотрудником органа, выдаётся заключение или требования устранить недочёты.
- Заключение санитарно-эпидемиологического надзора — берётся в СЭС по такому же принципу.
- Справка ДЕЗ — о предназначении соседних квартир или помещений, находящиеся на одном этаже с недвижимостью, чей статус планируется изменить. Выдаётся в управляющей компании.
- Протокол-согласие соседей. Создаётся с помощью внеочередных собраний жильцов. В каждой управляющей компании Уфы проводится по своему, в некоторых элитных домах Кировского района с собственниками-соседями невозможно встретиться.
- Техническое заключение.
- Выписка из домовой книги — берётся в паспортном столе.
- Паспорт.
- Свидетельство о праве собственности. В течении 1-1,5 месяца Вам придёт либо отказ, либо согласие.
2-ой шаг.
Определение стоимости перевода помещения. После получения согласия, осуществляется эта процедура через администрацию. Пишется заявление по форме, прилагаются следующие документы:
- паспорт,
- свидетельство о праве собственности,
- протокол межведомственной комиссии,
- техпаспорт, экспликация, поэтажный план.
Затем Вам назначается дата визита специальной комиссии, после посещения которой ими принимается решение о возможности перевода и составляется соответствующий акт ввода в эксплуатацию.
3-ий шаг.
Регистрация прав собственности. Через МФЦ подаётся заявление о регистрации права собственности вместе со всеми документами, квитанциями. Таким образом через пару недель Вы становитесь собственником коммерческой недвижимости.
Перевод жилого помещения в нежилой фонд
Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:
- Жилищным кодексом РФ;
- Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»
В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:
-
перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
-
Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
- если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
-
Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
- внутренняя перепланировка помещения;
- внутреннее переустройство помещения;
- устройство отдельного входа в помещение;
- смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)
Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:
- Сбор необходимых документов БТИ:
- Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
- План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.
На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?
Расположение квартиры на первом этаже обычно воспринимается как минус, особенно – если окна выходят на оживленную улицу. Для нежилых помещений это, наоборот, плюс. Магазин или салон красоты в жилом доме на первом этаже обычно успешен, да и сама Недвижимость стоит дороже. ЦИАН разбирался в нюансах схем по изменению статуса жилья.
Если в начале 2000-х перевод квартир в нежилую недвижимость был в ходу, то к настоящему моменту схема распространена меньше, считает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
Во-первых, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», в старом фонде практически все уже переведено.
Во-вторых, в новостройках первые этажи обычно по умолчанию отведены под торговлю и услуги.
И, наконец, в третьих, появилась возможность покупать апартаменты и оборудовать их под бизнес без дополнительных усилий, так как эти помещения не относятся к жилым юридически.
Как жилой дом переводится в нежилое помещение
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.
Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.
Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.
Документы:
- Заявление владельца.
- Свидетельство о праве собственности.
- План.
- Проект перепланировки.
Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.
Как согласовать реконструкцию?
Если межведомственная комиссия принимает по заявлению положительное решение, то оно оформляется соответствующим постановлением. Собственнику направляется письменное уведомление. Обычно отправка осуществляется Почтой России, но можно и самостоятельно получить уведомление в администрации.
Далее порядок действий собственника квартиры напрямую зависит от того: нужна перепланировка или нет. Если собственник намерен продавать бывшую квартиру, то перепланировку можно и не делать, так как новый владелец наверняка захочет выполнить ее по своему собственному проекту. Если же без перепланировки не обойтись, например, собственник желает использовать площадь для размещения собственного коммерческого предприятия, то возможны два варианта:
- В квартире потребуется выполнить реконструкцию, получив перед этим специальное разрешение.
- Реконструкция не потребует получения специального разрешения (не нужно строить дополнительные лестницы или оборудовать запасной выход).
Какой из вариантов имеет место в данном конкретном случае, обязательно указывается в уведомлении из администрации. В действующих СНиПах имеется четкий перечень объектов коммерческого назначения, размещение которых допускается и не допускается в жилых многоквартирных домах.
Реконструкция потребует соблюдения целого ряда норм:
- Строительных (разрешение от Агентства архитектуры и градостроительства);
- Противопожарных (разрешение от противопожарной службы);
- Санитарных (разрешение от СЭС);
- Экологических (разрешение от комитета по охране окружающей среды).
Когда реконструкция при наличии всех разрешений будет завершена, потребуется пригласить приемочную комиссию из местного органа самоуправления. По результату осмотра будет составлен акт приемки работ. С этим актом можно на законных основаниях приступить к использованию помещения в качестве коммерческой недвижимости.
Рекомендуется соблюсти все те согласования, которые порекомендует проектная организация. Она может выполнить их сама, либо составит перечень для заказчика. В числе инстанций, от которых потребуется получить дополнительные разрешения, могут оказаться:
- Комитет коммунального благоустройства;
- Управление садово-паркового хозяйства;
- ГИБДД;
- Служба подземных сооружений;
- Предприятия связи;
- Энергосбыт и пр.
Особенности и нюансы изменения статуса квартиры
Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.
Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие — продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.
Впрочем, если офис нужен не для сдачи в аренду и не для продажи, а для собственных нужд владельца квартиры, в нежилой фонд ее переводить вовсе не обязательно. Главное – не нарушить п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, в котором сказано, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. То есть важно, чтобы собственник в этой квартире жил.
А уже следующий, второй пункт соответствующей статьи Жилкодекса говорит о допущении использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Правда, есть оговорка: такая деятельность не должна нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Требования эти касаются в первую очередь технических характеристик квартиры: инженерные системы, шумоизоляция, планировки, высота потолков и ширина коридоров.
Правда, в законе не написано, что именно подразумевается под профессиональной деятельностью. Указано лишь, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. То есть рисовать картины для продажи, писать статьи и отчеты, сводить дебет с кредитом и программировать художники, писатели, бухгалтеры, дизайнеры и программисты вполне могут. Постоянно жить в этой квартире не обязательно, достаточно лишь быть ее владельцем или хотя бы арендатором. Даже предпринимателям, зарегистрированным как ИП, по закону разрешается вести бизнес в жилом помещении.
Что касается юридических лиц, то здесь вопрос неоднозначен. С одной стороны, согласно п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае его отсутствия – иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. С другой стороны, ст. 288 ГК РФ говорит о том, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Как же поступить владельцу фирмы? Тем более что п. 2 ст. 671 ГК РФ говорит о том, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
До недавнего времени юрлицам действительно часто отказывали в регистрации по месту проживания гендиректора. Однако постепенно сложилась судебная практика, когда юрлица выигрывают подобные дела и регистрируются в жилых помещениях. Подтверждает такую возможность и Минфин РФ в письме от 3 декабря 2008 г. №03-01-11/5-159. «В соответствии со сложившейся судебной практикой, решения регистрирующих органов об отказе в государственной регистрации юридических лиц по месту постоянной регистрации физических лиц, представляющих их постоянно действующие исполнительные органы, были признаны незаконными. Учитывая изложенное, представляется, что законодательство Российской Федерации не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности», – говорится в письме Минфина.
Условия переоформления жилья в нежилой фонд
В законодательстве РФ отражены нормы, определяющие обстоятельства перевода жилой собственности в сферу коммерческого применения. Большую часть условий устанавливает Жилищный кодекс (гл.3):
- допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
- переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
- допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
- многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
- переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
- наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
- переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
- перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.
Подготовка к общему собранию
Ч.2 ст.45 ЖК РФ дает возможность любому собственнику созвать незапланированное собрание, в том числе по вопросам перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Для проведения данного мероприятия потребуются:
- Реестр владельцев квартир, расположенных в многоэтажке.
- Уведомления о предстоящем собрании.
- Бланки решений собственников-участников собрания.
- Листы регистрации.
Не позднее, чем за 10 суток до запланированного мероприятия заинтересованный гражданин обязан уведомить собственников других жилых помещений о предстоящем событии одним из следующих способов:
- заказным письмом (однако общее собрание может предусмотреть иной способ отправки письменного сообщения);
- личное вручение каждому собственнику под роспись;
- размещение соответствующего объявления в общедоступном месте (например, в подъезде дома).
В сообщении необходимо указать:
- сведения о заинтересованном в проведении собрания гражданине;
- формат проведения общего собрания (очный, заочный, очно-заочный);
- дату, место и время встречи жильцов, а если собрание проводится в заочном формате – финальную дату приема решений и место, где можно его передать;
- вопрос, который будет решаться на собрании;
- порядок, время и место ознакомления с документами, которые будут представлены на общем собрании.
Начиная процедуру сбора документов для перевода квартиры в нежилую недвижимость, нужно знать условия, которые обязательно должны быть соблюдены. Главным из них является принадлежность к типу жилья, который может подлежать переводу. Статьей 22 Жилищного кодекса на это действие накладывается запрет, если квартира:
- не имеет возможности по переоборудованию входа и изоляции его от общего, через который жильцы многоквартирного дома попадают в подъезд;
- находится в залоге, аресте или в аренде по договору;
- расположена не на первом этаже многоквартирного дома (за исключением случая, когда помещения, расположенные ниже, являются нежилыми);
- имеет прописанных или проживающих на площади граждан;
- не допускается для религиозной деятельности.
Следует уточнить и тот факт, что переводу подлежит квартира целиком. Поэтому невозможно конвертировать ее часть (комнату или несколько комнат). К другим обязательным условиям относятся:
- наличие свободного доступа к коммуникациям инженерного характера;
- многоквартирный дом не должен числиться в списках ветхих, аварийных и подлежащих сносу;
- в переводе жилой площади в нежилую в доме, который обозначен как памятник архитектуры, органы местной власти откажут.
В документации на конвертацию необходимо указывать предполагаемое назначение помещения. Некоторые виды могут потребовать усиления конструкций, звукоизоляции и т.д. Промышленное назначение в многоквартирном доме запрещено.
Какие документы нужно собрать
Но прежде чем обратиться в нужную инстанцию, нужно подготовить целый пакет документов. Действующий Жилищный кодекс закрепил список документов, которые понадобятся для перевода жилого помещения в нежилое. Итак, перечень документов для перевода:
- Заявление с просьбой о переводе.
- Право устанавливающий документ на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права). Представляется подлинник или же копия, удостоверенная нотариусом.
- Технический паспорт. Паспорт изготовит Бюро технической инвентаризации.
- Поэтажный план дома, где расположена квартира. Такой план также должно предоставить Бюро технической инвентаризации.
- Проект переустройства или перепланировки. Изготовление такого проекта целесообразно поручить специализированной организации, имеющей лицензию.
- Протокол принятия соответствующего решения общим собранием жильцов
- Письменные согласия владельцев примыкающих квартир.
Это весь перечень документов, предусмотренных Жилищным кодексом, для перевода в нежилой фонд. Требовать иных, не предусмотренных законом документов, запрещается.
Что касается техпаспорта и поэтажного плана, если их нет на руках, то можно обойтись и без них. Они нужны для принятия решения, но уполномоченный орган сам может запросить эти документы по каналам межведомственного взаимодействия. Если документы имеются, лучше представить, чтобы решение приняли побыстрее.
Последние изменения в Жилищный кодекс
Следует заметить, что два последний документа – протокол и согласия являются новыми. Необходимость их предоставления была предусмотрена недавними поправками в действующий Жилищный кодекс.
Что касается соседей, владельцев квартир, то получать согласие нужно от собственника. Если у квартиры несколько долевых собственников, то согласие нужно от каждого.
Нужно иметь в виду, что если среди этих квартир есть муниципальное жилье, то согласие от их жильцов не подойдет. Нужно обращаться в городскую администрацию, ведь именно она является собственником муниципального жилищного фонда.
С учетом этих поправок можно ответственно заявить, что процедура — перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, изменилась в сторону усложнения. Не так просто будет добиться, чтобы общее собрание владельцев квартир приняло нужное решение. Да и не факт, что жильцы соседствующих квартир согласятся с идеей перевода в нежилое.
Похожие записи: