Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить арендатора из нежилого помещения без договора аренды». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Кредитные каникулы
Получить кредитные каникулы из-за коронавируса теперь может каждый гражданин, ведь после введения 7 апреля новых поправок в договора о кредитовании со стороны государства, люди которые не могут выполнить платеж вовремя, имеют право передвинуть момент внесения средств. Это называется кредитными каникулами – временем, когда россияне могут не платить по кредитам, сидя на карантине и не имея возможности зарабатывать деньги.
В каком порядке возвращается арендуемое помещение
При прекращении договора аренды порядок возврата помещения может следовать из самого договора. В частности, договор может предусматривать порядок оформления документов, подтверждающих возврат помещения, и срок его возврата.
В этом случае руководствуйтесь условиями договора (ст. 309, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Если таких условий в нем нет, руководствуйтесь общим порядком, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, а именно: при прекращении договора арендатор возвращает, а арендодатель принимает арендуемое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Такой порядок предусмотрен для передачи здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ).
Но полагаем, что он применим и к нежилому помещению, поскольку оно является объектом недвижимости и представляет собой часть здания (сооружения), в котором находится (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Так как возврат арендованного помещения в данном случае является следствием прекращения договора, важно, чтобы порядок прекращения договора аренды недвижимости также был соблюден.
При признании договора аренды недействительным или незаключенным руководствуйтесь порядком возврата неосновательного обогащения в натуре.
Если помещение возвращают добровольно, рекомендуем оформлять возврат передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами. Так вы сможете зафиксировать, когда и в каком состоянии арендатор вернул вам имущество.
Самый идеальный и безболезненный способ расторжения договора – по соглашению сторон. Подписывается соглашение и акт приема-передачи имущества. Потом производится взыскание задолженности по аренде.
Выселение арендатора из нежилого помещения в судебном разбирательстве можно произвести даже в ускоренном порядке при сумме долга меньше 300 тысяч рублей (100 тысяч рублей для ИП). Тогда решение суда может быть уже и через 3-4 месяца. В остальных случаях – в обычном порядке.
В исковое заявление о выселении нанимателя, кроме требования взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, можно включать пункт об истребовании имущества из чужого пользования.
При наличии подтверждающих документов возможно обращение за уплатой упущенной выгоды.
Как выселить арендатора из нежилого помещения? Образец уведомления об освобождении площади и другие нюансы
Нежилые объекты арендуются нанимателями под магазины, склады, офисы и другое. Условия и сроки обговариваются в договоре аренды, однако они не всегда добросовестно исполняются, и появляются причины для выселения арендатора. Добиться освобождения помещения можно без суда, при обоюдном согласии на расторжение сделки, или через суд, если наниматель отказывается съезжать.
- Правильно оформленное исковое заявление.
- Документы, удостоверяющие личность истца.
- Уведомление и/или претензия (как составить претензию арендатору и заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения?).
- Договор аренды.
- Документы на помещение, устанавливающие право собственности истца.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Документы, доказывающие правомерность требования выселения нанимателя.
- Другие дополнительные документы.
Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда
Между мною, ИП и ООО «ХХХХХ» был заключен договор аренды принадлежащего мне нежилого помещения на 364 дня. По истечении 5 месяцев с обеих сторон было подписано Доп. соглашение о расторжении договора с 01 августа 2014 года. Однако до сих пор арендатор не оплатил арендную плату за июль, помещение не освободил. Помещением не пользуется, оно закрыто, на телефонные звонки не отвечает, местонахождение арендатора неизвестно. У меня есть новый, выгодный мне арендатор, который готов заключить со мной договор аренды, но как мне быстро выселить прежнего арендатора. Могу ли я вскрыть мое помещение для нового арендатора? Каким образом быстрее решить вопрос? Через арбитражный суд очевидно очень долго? Есть ли эффективные законные способы быстро выселить прежнего арендатора, ведь договор с ним расторгнут с 01 августа?
с уважением, Валерий
Уважаемая Анна! Спасибо за ответ. Но в помещении находится имущество арендатора. Сомневаюсь, что имею право просто открыть помещение сам, не приняв его от арендатора по Акту приема-передачи. Как ЗАКОННО вскрыть помещение? И с какого момента прекращается обязанность оплачивать аренду, если помещение будет вскрыто без арендатора?
Что делать, если арендатор не освобождает помещение?
Если владелец недвижимости хочет прекратить действие договора аренды досрочно, он должен вначале уведомить арендатора о своем решении. Делать это лучше всего в письменной форме: на имя арендатора направляется уведомление, в котором указываются причины принятого решения, а также сроки, в которые желательно освободить арендуемые помещения. Однако не всегда арендодатель соглашается с выдвинутыми требованиями. Что же делать в такой ситуации? Прежде всего стоит попробовать договориться: можно продлить срок, выделенный на то, чтобы покинуть объект, отказаться от взыскания неустойки и т. д.
Если доводы не действуют, нужно обращаться в суд – это наиболее действенный метод в большинстве случаев. Механизм подачи иска в суд выглядит следующим образом:
- подготовка аргументов для досрочного разрыва договора – для того чтобы убедить суд в своей правоте, понадобятся документальное доказательства того, что арендатор нарушил условия контракта или другим образом заставил принять решение о досрочном расторжении сделки. Такими аргументами может быть подтверждение задолженности за коммунальные услуги, договор несогласованной субаренды, отсутствие арендных платежей и т. д.;
- составление и подача искового заявления – в тексте иска нужно указать, когда и на каких условиях был заключен договор аренды, почему и в каких конкретно пунктах оппонент его нарушил, как развивался спор далее, предпринимались ли попытки уладить конфликт в досудебном порядке и т. д. В требованиях нужно указать расторжение договора аренды, опционально – взыскание неустойки или другого ущерба. Заявление подается на рассмотрение в суд по месту расположения объекта;
- рассмотрение иска в суде – во время слушаний нужно убедить судью о том, что нарушение действительно имело место со стороны арендатора, а значит, можно требовать досрочного расторжения контракта. В случае, если удастся убедить судью, сделка будет прекращена.
Получив решение суда, можно требовать немедленно освободить занимаемое помещение, а в случае несогласия – привлечь службу судебных приставов – они имеют все необходимые полномочия и средства для того, чтобы выполнить решение суда. При необходимости к выселению арендатора могут быть привлечены правоохранительные органы.
В РФ существенный процент исков о выселении из нежилого помещения связан с несвоевременным внесением арендных платежей. При эпизодической просрочке денежного обязательства дело, как правило, не доходит до вмешательства представителя Фемиды, а если и доходит, то решение о выселении не принимается.
Единичное нарушение, как свидетельствует судебная практика, не является существенным, хотя ответчика в последнем случае обязывают возместить материальный ущерб в полном объеме. Чтобы вынести решение о выселении арбитр обязан детально проанализировать характер нарушения.
Дело однозначно решается в пользу истца, если наниматель сознательно не вносит арендную плату, портит имущество или нарушает общественный порядок при использовании коммерческой площадки.
Как с помощью уведомления заставить освободить помещение?
Составлять требование можно в произвольной форме, как с использованием фирменных бланков (если на предприятии-арендодателе они были разработаны и утверждены), так и без них. Главное, чтобы уведомление содержало следующую информацию:
- Имя или название адресата (арендатора).
- Указание на незаконно занимаемое им помещение (адрес и, при возможности, кадастровый номер объекта).
- Основания, в связи с которыми он должен это нежилое помещение освободить.
- Срок, в течение которого освобождение должно быть произведено. Законодательство не содержит указаний на то, сколько нужно времени давать недобросовестному арендатору, а потому здесь следует руководствоваться правилом о разумности срока. В деловой практике принято давать не менее 180 дней на исполнение требования – но это не обязательное условие.
Требование направляется в адрес контрагента по договору, после чего арендодателю остаётся лишь ждать. Если вторая сторона добровольно освобождает помещение и подписывает акт приёма-передачи – дело закончено, и никакие отношения их больше не связывают. Если же нет – наступает момент для обращения уже в суд.
Почему нельзя выгнать арендаторов без суда
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
Не говоря уже о том, что использование даже минимальной грубости может привести к плачевным последствиям. Собственнику кажется, что всё пройдёт «цивилизованно», но сложно предвидеть, как всё будет в действительности — эмоции могут захлестнуть и обоих участников.
А дальше пострадавший от действий и эмоций собственника жилец имеет полное право пожаловаться в суд. В квартиру он, вероятно, не вернётся, но у собственника прибавится других проблем: несдержанность иногда оборачивается даже уголовным делом.
Как правильно подготовиться к процессу выселения?
- Изучите правовые аспекты вопроса. Познакомьтесь с действующим законодательством, которое регулирует процесс выселения. Ознакомьтесь с порядком и сроками освобождения помещения и требованиями, которым должен соответствовать арендатор.
- Застрахуйтесь от финансовых последствий. В случае неуплаты арендных платежей или повреждений имущества можно столкнуться с финансовыми проблемами. Для собственника нежилой недвижимости важно иметь страховой полис, который покроет возможные убытки.
- Подготовьте необходимые документы. Соберите все документы, связанные с арендой: договор аренды, квитанции об оплате, документы, подтверждающие нарушения правил проживания. Это поможет вам иметь основу для судебного разбирательства или начала процесса выселения.
- Создайте план действий. Определите последовательность предпринимаемых действий и сроки их выполнения. Разработайте план, который поможет вам быть готовыми к любым ситуациям, которые могут возникнуть во время выселения.
- Обеспечьте себя юридической помощью. Если вам сложно разобраться в правовых нюансах или вы не уверены в своих действиях, обратитесь к юристу, специализирующемуся в данной сфере. Он сможет предоставить вам квалифицированную помощь и консультацию.
Психологическая подготовка к процессу выселения поможет вам сохранить спокойствие и адекватность реакций в сложной ситуации. Будьте дипломатичными и сдержанными, помните о своих правах и не забывайте о правах арендатора. Следуя правильному подходу, вы сможете достичь желаемого результата без лишних конфликтов и неприятностей.
А если доказательств нет?
В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:
- путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
- посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.
Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Арендатор прекратил платить за аренду
Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.
В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.
Статьей 614 ГК РФ арендатору вменяется в обязанность оплата за аренду в сроки и в том виде, как установлено в договоре аренды. Эти нормы дают право арендодателю требовать погашения задолженности по оплате, если она образовалась. Причины ее возникновения значения не имеют, кроме предусмотренной соглашением (например, форс-мажор). Обязательно устанавливается срок для погашения долга.
Для избрания правильного пути истребования задолженности необходимо помнить об установленной договором периодичности внесения платежей: ежемесячно, раз в несколько месяцев, раз в год и другие. Сдающая помещение сторона может предлагать досрочное расторжение договора при двукратном нарушении сроков.
Таким образом, если наниматель два раза пропустил установленные договором сроки оплаты, у наймодателя есть право, в соответствии со статьей 619 ГК РФ, требовать его расторжения.