Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор субаренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В договоре субаренды всегда обозначают период действия сделки (только если он не бессрочный, тогда соглашение будет в силе пять лет). Когда срок истекает, договор автоматически перестаёт действовать, и никаких дополнительных бумаг для завершения соглашения оформлять не нужно. А что делать, если одной из сторон надо расторгнуть договор раньше оговоренного срока?
- Инициатором досрочного расторжения договора субаренды может выступить и арендатор, и субарендатор.
- Инициатору нужно сообщить о своём желании разорвать сделку второй стороне. Механизм расторжения договора будет зависеть от того, согласна ли на это другая сторона.
- Если и арендатор, и субарендатор согласны расторгнуть договор, то нужно подписать соглашение в свободной форме. Не забудьте указать реквизиты договора аренды, сроки передачи квартиры, наличие материальных претензий и сроки их урегулирования, дату прекращения действия договора субаренды. Проверяйте сохранность имущества и исправность техники в квартире перед подписанием соглашения.
- Если одна из сторон против расторжения договора, то инициатору расторжения сделки придётся составлять исковое заявление с указанием причин и обращаться в суд. Если у инициатора разрыва сделки нет непогашенных задолженностей и невыполненных обязательств перед второй стороной, то скорее всего суд встанет на его сторону.
- Если одна из сторон существенно нарушила условия договора, то другая может разорвать сделку в одностороннем порядке. Для этого достаточно отправить нарушителю письменное уведомление о расторжении сделки. Лучше всего сделать это почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Это защитит вас в случае, если вторая сторона обратится в суд.
- Если договор аренды расторгнут досрочно, то по закону договор субаренды тоже прекращает действовать. В этом случае субарендатор может заключить договор аренды напрямую с собственником по договорённости.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Как расторгнуть договор субаренды
Договор субаренды непосредственно находится в зависимости от действия арендного договора. При досрочном расторжении сделки аренды, подлежат прекращению и правоотношения между арендатором и субарендатором в рамках поднайма недвижимости.
Указанная норма содержится в ст. 618 Гражданского кодекса. Однако в соглашении могут содержаться и прочие условия.
Например, если владелец нежилого помещения планирует и дальше сотрудничать с субарендатором, то в сделку вносится определенное условие. Оно выгляди примерно так: «при расторжении договора аренды досрочно, договор поднайма продолжает быть действительным с субарендатором». В таком случае субарендатор получает полные права арендатора, а переоформление договора не нужно.
После завершения периода действия сделки субаренды, договор прекращается без дополнительного оформления какой-либо документации.
Необходимо лишь принять сданную в аренду недвижимость, осмотреть его состояние, и, возможно, получить оплату коммунальных ресурсов.
Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре
О рисках заключения договора субаренды мы писали в отдельной статье, рекомендуем ознакомиться с данным материалом до заключения договора субаренды. В настоящей статье мы представим порядок регистрации договора субаренды.
В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Поэтому договор субаренды подлежит регистрации в тех же случаях, что и договор аренды.
Таким образом, государственной регистрации в Росреестре подлежат договоры субаренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, заключенные на срок более 1 года (если срок в договоре не определен, то такой договор не подлежит регистрации), а договоры аренды предприятия независимо от срока.
Обращаем ваше внимание, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В настоящей статье мы изложим подробный порядок регистрации долгосрочного договора субаренды недвижимости в Росреестре, поговорим о расходах на регистрацию, необходимых документах для регистрации договора субаренды. Обращаем ваше внимание, что при сдаче в наем жилой недвижимости заключается договор найма, а не аренды, договору найма на нашем сайте посвящена отдельная статья по ссылке.
Если вы планируете зарегистрировать договор субаренды, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Необходимость извещения субарендатора о досрочном прекращении договора аренды
Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. На практике возникает вопрос о том, должен ли арендодатель известить субарендатора о досрочном прекращении договора и предложить ему заключить договор аренды в соответствии с указанной нормой.
7.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель не обязан извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и предлагать ему заключить с ним договор в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Заключение договора субаренды земельного участка
Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.
К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду. Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.
В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет. Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.
При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.
На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).
Пошаговая инструкция заключения договора
Когда государственный орган выдает согласие на субаренду участка, то в течение 30-90 дней (в зависимости от сроков действия разрешения) надо заключить и зарегистрировать соответствующий договор. Этот документ лучше всего заказать у юриста, специализирующегося на земельных делах.
Из-за неправильно составленного соглашения Росреестр приостановит регистрацию или вовсе откажет в процедуре. Для составления нового документа или донесения справок потребуется много времени, в течение которого срок действия государственного разрешения на субаренду просто истечет, и его необходимо будет получать снова.
Если нет надобности получать официальные разрешения от собственников, можно бесплатно скачать в сети образец договора субаренды земли сельхозназначения (или ИЖС) и доработать его в соответствии с требуемыми нормативами. После подписания бумага сдается в территориальный офис Росреестра или многофункциональный центр.
Возможные спорные ситуации
Существует масса ситуаций, при которых будут иметь место разногласия у участников сделки. Все споры лучше регулировать в досудебном порядке. Для этого необходимо включить изначально соответствующий пункт в договор.
Судебная практика субаренды участков довольно обширна. Это связано с тем, что в ГК РФ не дано точного определения субаренды, а потому участники подписывают соглашения, которые можно трактовать двояко. Малейшее отступление от ключевых параметров основного договора аренды грозит расторжением сделки.
Вопрос №1. Что делать, если договор субаренды заключен, но не определены границы надела?
Ответ. Необходимо разработать проект освоения участка и пройти межевание. Это все должен делать ключевой наниматель участка, ведь именно с ним заключен договор у муниципального образования. Субарендатор может только частично материально поучаствовать в решении вопроса для ускорения процесса, но самостоятельно проводить межевание ему нельзя. Если даже он и разработает проект освоения территории, эта бумага никого не заинтересует в администрации, поскольку у государственной организации нет письменно оформленных договоренностей с нанимателем второго уровня.
Вопрос №2. Как заставить главного нанимателя зарегистрировать договор?
Ответ. Если не были предоставлены все необходимые документы для госрегистрации, то сделка считается незавершенной, а потому субарендатор вправе не платить по соглашению. При этом фактическая передача надела и подписанный акт не являются основанием для выплат.
Вопрос №3. Субарендатор покинул объект раньше окончания срока в договоре и отказывается платить. Правомерно ли это?
Ответ. Досрочное прекращение землепользования не считается основанием для расторжения субарендного соглашения и дальнейшего невнесения платы.
Вопрос №4. Что делать, если ключевой наниматель не справляется с обслуживанием территории и ежеквартально поднимает сумму найма?
Ответ. Обращаться в суд и выходить на собственника надела напрямую. При досрочном расторжении по инициативе хозяина участка наниматель второго уровня не имеет прав даже при полном соблюдении законодательства. Лучше регулировать все вопросы сразу с владельцем.
Вопрос №5. Что делать, если собственник надела дал разрешения на перенаем участка, не указав при этом период?
Ответ. Арендатор вправе установить его самостоятельно и перезаключать новые договоры субаренды, не получая предварительного разрешения у владельца объекта. Если же оно не получено, любой договор поднайма недействителен, а фальсификация сведений преследуется по закону.
Выгодна ли субаренда собственнику?
Когда квартира сдается на длительный срок, субаренда или поднаем нецелесообразны, так как значительная часть средств будет уходить посреднику. При этом усилия субарендатора будут минимальны. В данном случае гораздо выгоднее заключить договор с жильцом напрямую.
И напротив, субаренда или поднаем оправданы, если речь идет о краткосрочной сдаче квартиры или сдаче сразу нескольких квартир. В такой ситуации субаренда сэкономит собственнику много времени и сил, так как не придется искать клиентов, принимать телефонные звонки и перезаключать договор с новыми жильцами.
Обязательные документы для заключения договора субаренды земельного участка
1. Документы, подтверждающие право субарендатора на субаренду земельного участка:
- Договор аренды земельного участка;
- Свидетельство о государственной регистрации права;
- Акт приема-передачи;
2. Документы, подтверждающие право субарендатора на осуществление соответствующей деятельности на земельном участке:
- Свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
- Лицензия, разрешение или иной документ, выданный компетентным органом;
3. Документы, предоставляемые арендодателем (субарендодателем), подтверждающие его право субаренды:
- Договор аренды земельного участка;
- Свидетельство о государственной регистрации права;
- Документы, подтверждающие полномочия арендодателя;
4. Документы, подтверждающие финансовую способность субарендатора:
- Справка из налоговой о доходах и расходах;
- Бухгалтерская отчетность;
- Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
5. Иные документы, предусмотренные законодательством или требуемые сторонами договора субаренды земельного участка:
- Согласие собственника земельного участка на субаренду;
- Решение уполномоченного органа об образовании земельного участка;
- Другие документы, предусмотренные законодательством;
Представленные документы являются основными и нуждаются в проверке и подтверждении их подлинности и действительности. Рекомендуется обращаться за консультацией к компетентным специалистам и правовым лицам, чтобы убедиться в соответствии представляемых документов требованиям законодательства.
Вам в помощь образцы, бланки для скачивания
Когда вам необходимо оформить документы или заполнить бланк, найти нужные образцы и шаблоны может быть сложно. Однако современные технологии позволяют вам с легкостью найти все необходимые образцы и бланки для скачивания. Это сэкономит ваше время и силы, а также обеспечит вам юридически грамотные документы.
Ниже приведены несколько полезных категорий, в которых вы можете найти различные образцы и бланки, связанные с юридическими вопросами:
- Договоры: Если вам требуется составить договор на покупку, продажу, аренду или любые другие юридические отношения, вы можете найти образцы договоров в этой категории. Вам будет предоставлен шаблон, который вы сможете заполнить своими данными.
- Заявления: Заявления – это письменные заявления о чем-либо, которые должны быть поданы в официальные органы. В этой категории вы найдете образцы заявлений на различные юридические процессы.
- Соглашения: Соглашения – это документы, устанавливающие права и обязанности сторон. Если вам требуется составить соглашение, вы можете найти образцы и шаблоны, которые вам помогут.
- Претензии: Если вам требуется подать претензию, вам потребуется соответствующий бланк. В этой категории вы можете найти образцы претензий, которые помогут вам с этим процессом.
| Категория | Ссылка для скачивания |
|---|---|
| Договоры | Скачать |
| Заявления | Скачать |
| Соглашения | Скачать |
| Претензии | Скачать |
В связи с досрочным расторжением договора субаренды
Субаренда — это передача имущества или его часть, находящегося в аренде, во временное пользование третьим лицам. Соглашение составляется на определенный срок, не превышающий срок действия договора аренды, составленный с собственником. Документ автоматически расторгается при наступлении указанной в нем даты. Но в некоторых ситуациях требуется досрочно расторгнуть договор, и как это сделать правильно, рассмотрим далее. Суть понятия Субаренда — это особый вид юридических сделок, заключающийся в передаче имущества во владение третьим лицам. Ее суть аналогичная обычной аренде, но с одним отступлением. При субаренде в сделке принимают участие три стороны — собственник, арендатор и субарендатор. Владелец недвижимости сдает помещения в аренду арендатору. Арендатор заключает договор с субарендатором и за определенную плату определяет во временное пользование часть имущества.