Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТСН в коттеджном поселке без общего имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Я живу в обычном провинциальном городе — в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом — десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.
Почему мы решили создать ТСЖ
Несколько лет назад мне пришло в голову, что жизнь в нашем многоквартирном доме можно улучшать своими силами. Я нашел единомышленников среди соседей. За свои деньги мы поставили видеонаблюдение, расчистили брошенный участок посреди двора, который полюбили бездомные, и задумались об ограждении территории дома забором. Когда я в очередной раз получил огромную — на 7 тысяч рублей — платежку от управляющей компании за отопление и горячую воду, понял, что менять нужно что-то еще.
Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.
Получив в свои руки власть над домом, наше ТСЖ не получило главное — крышную котельную. Так как собственность на помещение котельной была официально зарегистрирована за сторонней компанией, мы обратились в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную. Перед этим мы провели общедомовое собрание о предоставлении ТСЖ права на подачу иска.
В иске мы ссылались на то, что крышная котельная — общедомовое имущество, которое по закону не может принадлежать какому-то стороннему собственнику. Также мы писали, что любой собственник помещения в доме, которому также должна принадлежать и доля котельной, может обратиться в суд для истребования своего имущества из незаконного пользования.
Так как помещением владела одна организация, а обслуживанием занималась другая, все дорогостоящие котлы были якобы закуплены второй организацией и являлись их собственностью. Поэтому в иске мы просили признать право общей долевой собственности и на помещение, и на все имевшееся в нем оборудование. По закону это два отдельных требования, поэтому мы платили две госпошлины по 6000 рублей.
В иске мы также просили возместить затраты на юриста в размере 30 тысяч рублей.
У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2017 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине — неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе. 26 марта 2018 года мы подписали мировое соглашение: котельная стала общедомовым имуществом, а ответчик должен был оставить в ней все оборудование, которое тоже переходило в собственность дома. По мировому соглашению расходы на юриста ответчик возмещал не полностью — только 21 тысячу рублей.
Как создать ТСН в коттеджном поселке?
Для того чтобы объединиться в товарищество, к домам предъявляются следующие требования:
— общие границы или близкое расположение имущества;
— общая инфраструктура;
— зависимость обеспечения необходимыми ресурсами между домами.
Чтобы понять, как организовать ТСН в коттеджном поселке, необходимо четко представлять, где взять сведения об общих границах земельных участков.
Создание ТСН в коттеджном поселке во многом схоже с аналогичной процедурой в многоквартирном доме. Отличие в том, что состав правления может быть сформирован не только собственниками, но и лицами со стороны. Это удобно, так как организовать ТСН в поселке возможно с привлечением управленцев с опытом, если среди жителей нет желающих занять соответствующую должность.
Главные отличия ТСН от СНТ
Садоводческое товарищество может создаваться собственниками дачных участков после принятия коллективного решения на собрании. Участники СНТ могут вместе решать различные социальные и хозяйственные вопросы, включая вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. СНТ представляет собой официальную организацию, которую потребуется зарегистрировать, чтобы присвоить ей правовой статус.
ТСН является более широким понятием по сравнению с другими правовыми формами, поскольку объединяет много ОПФ кроме кооперативов. Все товарищества создаются с целью управления общественным имуществом, а также для выполнения задач социально-хозяйственного типа. Неотъемлемыми частями каждого из них являются управляющие органы, единый устав и необходимость вносить членские взносы, поэтому разница между двумя типами не является значительной.
Важно! Участники товарищества должны разработать устав и избрать членов органов правления путем голосования. При регистрации стоит придерживаться установленных законом правил, которые регулируют деятельность в садоводческом некоммерческом товариществе.
Кому принадлежат коммуникации?
Очень часто в результате взаимодействия управляющих компаний и домовладельцев возникает вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат коммуникационные системы, которые находятся на территории поселка. Этот вопрос часто задают собственники загородных коттеджей, так как им временами кажется странным платить за то, что им не принадлежит. Такой вопрос возникает особенно остро, когда недобросовестные компании высоко поднимают уровень ежемесячных коммуникационных платежей.
Кроме этого, возникает еще один вопрос о том, нельзя ли забрать эти коммуникации себе или оформить их в собственность. Понятно, что внутридомовые сети принадлежат владельцам особняка. А вот разводящие сети, к которым присоединены внутридомовые системы коммуникаций, могут находиться в собственности строительных или управляющих компаний. Не исключен вариант принадлежности таких территориальных коммуникаций и местным органам самоуправления.
Если управляющая компания выступает ресурсоснабжающей организацией для потребителей, то ее деятельность регулируется государством. В случае принадлежности коммуникаций управляющей компании вопросы управления сетями решает орган местного самоуправления. Если коммунальная инфраструктура находится в собственности застройщика, важно понять, за счет каких средств она построена.
Если разводящие сети и иные объекты коммуникационных систем построены за счет прибыли девелоперской компании, то тогда, конечно, они принадлежат ей по праву. Если же коммуникации строились за счет собственников коттеджей поселка, то они вправе требовать передать эту инфраструктуру в общую долевую собственность. Важно понимать, что ремонт и обслуживание собственности делается за счёт того, кому эта собственность принадлежит.
Дачный поселок и его границы
Конкретная площадь выбирается на основании общего решения. Например, трое собственников договариваются о создании Товарищества с целью проведения совместными усилиями ряда необходимых коммуникаций.
Важно. ТСН может претендовать на одну-две улицы или на весь населенный пункт (но только с одним конкретным адресом). Товарищество обязуется полностью обслуживать весь занимаемый периметр. По Закону для создания ТСН достаточно трех собственников, два из которых входят в правление, а один выполняет функции ревизора.
В некоторых случаях существуют сложности с определением юридического адреса ТСН. Это связано с неурегулированной практикой правоприменения в ФСН. Будьте готовы к тому, что налоговой орган откажет вам в регистрации на основании необходимости уточнения дома или улицы.
Создание ТСН в коттеджном поселке
Участники товарищества собственников недвижимости не несут ни долевую, ни солидарную, ни субсидиарную ответственность по его долгам, так как у этого юридического лица имеется обособленное имущество, которым оно способно отвечать по возникшим обязательствам.
За каждым ТСН закреплена обязанность по образованию органов контроля и управления, которые занимаются согласованием вопросов между членами организации и сторонними юридическими лицами.
Функции по контролю и управлению осуществляют:
По общему правилу строительство домов, предназначенных для проживания, а также садовых или дачных домов, возможно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения.
Что касается земель иных категорий, то создание коттеджных поселков на них по общему правилу не допускается.
Земли особо охраняемых территорий из оборота изъяты, т. е. не могут быть приобретены в собственность и использованы для строительства.
Лесные земли находятся в собственности РФ и могут предоставляться коммерческой организации только в аренду. Вести строительство капитальных сооружений на таких участках запрещено. Соответственно, для создания коттеджного поселка земли лесного фонда необходимо перевести в другую категорию, что требует веских оснований и на практике занимает значительное время.
В Жилищном кодексе определено понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. Такое имущество, по сути, является служебной инфраструктурой (придомовая территория, инженерные коммуникации, лестничные площадки и пр.) здания и позволяет жильцам эксплуатировать квартиры. Права владельцев помещений на такое имущество возникают в силу самого закона. Так, вместе с квартирой в многоэтажном доме новый хозяин автоматически покупает и долю служебных помещений, придомовой территории и коммуникаций. С этим все ясно. Такое имущество нельзя разделить или продать третьим лицам.
При этом в Жилищном кодексе ничего не сказано об общей собственности коттеджных поселков, которые активно строятся за чертой города. Ранее при рассмотрении дел, предметом которых была инфраструктура таких поселков, суды руководствовались нормами Жилищного кодекса по аналогии. То есть по статусу такое имущество приравнивалось к общей собственности в многоэтажке.
Но в ноябре 2016 года Конституционный суд (КС) принял постановление, признавшее такой подход незаконным и кардинально изменившее судебную практику. КС постановил, что режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселков. Причина в том, что такая инфраструктура относится не к одному дому и обособлена от всех коттеджей.
К тому же, строительство индивидуальных домов ведется в рамках свободных рыночных отношений. Соответственно, правовой статус общей собственности коттеджных поселений регулируется только земельным и гражданским законодательством, особого нормативного акта здесь нет. Причем любой субъект, который приобрёл такие объекты и внёс информацию о них в Единый госреестр недвижимости, автоматически становится собственником инженерных сетей, коммуникаций и земельных участков. Им может быть товарищество собственников недвижимости (ТСН), управляющая компания (УК), сам застройщик или даже третьи лица, которые не имеют отношения к поселению.
В результате владельцы коттеджей столкнулись с ситуацией, когда правовой статус общей собственности поселения находится в «подвешенном» и неопределенном состоянии. Аналогию в этом случае применять нельзя. Исходя из этого, судьи стали самостоятельно формировать правила в этой сфере.
Неопределенность статуса общего имущества поселка усилила «головную боль» хозяев коттеджей. Теперь мошенникам гораздо легче их провести. В силу физической обособленности инфраструктуры и инженерных сетей этот вид недвижимости стал привлекательным объектом для аферы. Ведь по договору она, как правило, строится отдельно и независимо от жилых построек, а покупатели хотят как можно быстрее стать владельцами дома и попросту не придают значения таким «мелочам». В итоге можно обзавестись коттеджем в чистом поле, где вообще нет коммуникаций – ни канализации, ни газа, ни электричества. По сути, в этом случае вместо индивидуального дома покупатель получает обычную коробку, которая не пригодна для жилья.
Но, кроме криминальных вариантов, у собственников коттеджей есть и другие проблемы в сфере общей собственности. Им приходится гораздо чаще сталкиваться с трудностями, скажем так, правового и бытового характера. Например, человек приобретает отдельно стоящий коттедж, а потом вдруг оказывается, что дом нельзя подключить к электросетям в точке присоединения.
Либо другой вариант. На участке владельца нового коттеджа застройщик, согласно плану, разместил распределительные устройства и трансформаторную будку. На этой почве возник бурный конфликт между собственником участка и другими жильцами поселка. Хозяину земли надоело, что к нему постоянно приходят электрики и работники ТСН. В результате дошло до судебного разбирательства. При рассмотрении дела оказалось, что трансформаторную будку перенести нельзя, поскольку в коттеджном поселке для нее нет земли. Граничащие с поселком участки принадлежат третьим лицам и не могут быть вовлечены в гражданский оборот. В результате суд обязал собственника земли, на которой расположена трансформаторная будка, не препятствовать в использовании общего имущества.
Как создать товарищество собственников недвижимости: пошаговая инструкция
Создание ТСН – процедура кропотливая и многоступенчатая. Чтобы не запутаться во всех тонкостях, уложиться в законодательные рамки, максимально верно установить пределы и объемы полномочий, необходимо следовать пошаговой инструкции с описанием порядка действий и перечнем сопроводительных документов.
Зарегистрировать ТСН можно через следующий алгоритм:
- Создание инициативной группы (объединение физических или юридических лиц в коалицию, питающую интерес к ТСН).
- Проведение первого собрания собственников недвижимости в очной форме для решения вопросов о создании ТСН, назначении уполномоченных лиц, утверждении устава с обязательным отражением всей процедуры в протоколе (считается состоявшимся, если число присутствующих составило не менее 50% от всего количества собственников). Этапы: Определение лиц, в чью компетенцию будут включены функции по обеспечению работы ТСН:
- председатель;
- правление;
- секретарь;
- ревизор или контрольная комиссия.
- Установление размера членского взноса, прав и обязанностей исполнительных органов.
- Определение наименования, юридического адреса (конкретная квартира, офис или дом в целом) и целей существования ТСН.
Возможность создания ТСН в коттеджном поселке
1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.
Правила создания тсн в коттеджном поселке
Ваши инициативщики начнут свою деятельность. Придется изучать законы, ходить на прием к местной или областной власти, вероятно ходить в суды, писать в надзорные органы и т.д. Все это можно делать и без ТСН. Наличие ТСН само по себе не дает преимуществ в борьбе. Но надо четко понимать, что без него ведущие борьбу за весь поселок в реале будут группой из 3-5 собственников. На прямой вопрос любого чиновника кого вы представляете они будут робко мямлить, типа да нам там на форуме пацаны сказали, что типа они с нами, тру-ля-ля. А если будет ТСН, то эти товарищи будут уже жестко говорить, мы правление ТСН, у нас в товариществе 200-300-400 человек, вот документ с печатью, вот и вот. За ними уже юридически будете стоять вы, они будут говорить от вашего имени.
И надо понимать отношение чиновников, одно дело, когда к нему приходят трое недовольных, которые всегда есть в любом СНТ, и другое дело когда он видит, что у него в районе начинается восстание нескольких сотен, целого КП. Да еще эти сотни объединены общей целью, шлют во все инстанции тревожные письма и т.д.
Значит так. В большом коллективе обычно присутствуют два типа людей. Активные и пассивные. И те и другие нормальные люди, но первым обычно всегда беспокойно и они желают влиять на происходящее вокруг, у них есть такая потребность и есть черты характера, позволяющие бороться, спорить, защищать. Вторые же просто живут спокойной жизнью, полагая, что все само наладится. Самое интересное, что зачастую так и происходит, оно само налаживается. Потому что где-то поработали первые.
Главные отличия ТСН от СНТ
Садоводческое товарищество может создаваться собственниками дачных участков после принятия коллективного решения на собрании. Участники СНТ могут вместе решать различные социальные и хозяйственные вопросы, включая вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. СНТ представляет собой официальную организацию, которую потребуется зарегистрировать, чтобы присвоить ей правовой статус.
ТСН является более широким понятием по сравнению с другими правовыми формами, поскольку объединяет много ОПФ кроме кооперативов. Все товарищества создаются с целью управления общественным имуществом, а также для выполнения задач социально-хозяйственного типа. Неотъемлемыми частями каждого из них являются управляющие органы, единый устав и необходимость вносить членские взносы, поэтому разница между двумя типами не является значительной.
Важно! Участники товарищества должны разработать устав и избрать членов органов правления путем голосования. При регистрации стоит придерживаться установленных законом правил, которые регулируют деятельность в садоводческом некоммерческом товариществе.
Депутаты предложили сохранить самостоятельный статус ТСЖ
С ней согласен эксперт «РГ», ведущий специалист Института экономики города Дмитрий Гордеев: «С 1 сентября новые ТСЖ перестали регистрировать, поскольку после изменений в ГК товарищества собственников жилья создаваться уже не могут, а вместо них собственники помещений в многоквартирном доме могут создавать только ТСН. В то же время уже ранее созданные ТСЖ столкнулись с тем, что без перерегистрации оказались вне правового поля и просто не смогли работать».
С вновь созданными ТСН тоже не все гладко. «Они, например, не могут применить льготы по налогу на добавленную стоимость при реализации коммунальных услуг, так как от этого налога освобождены именно ТСЖ, а не ТСН, — пояснил «РГ» Дмитрий Гордеев. — ТСН не смогут управлять многоквартирными домами, ведь это не допускают способы управления, предусмотренные ЖК. Ситуация парадоксальная: собственники создают для управления многоквартирным домом ТСН, а способа управления ТСН в Жилищном кодексе нет и эта организация управлять домом не может. А создать ТСЖ уже невозможно. Наконец, ТСН, в отличие от ТСЖ, не смогут открывать специальные накопительные счета для проведения в будущем капремонта своего дома. Сейчас как раз во многих регионах собственники выбирают модель формирования фонда капитального ремонта дома. Придется владельцем специального счета новым товариществам выбирать регионального оператора».
Создание ТСЖ в коттеджном поселке
- Создать группу инициативных жильцов поселка, которые будут заниматься всеми организационными вопросами.
- Провести сбор и закрепить решение в протоколе.
- Назначить ответственных членов правления товарищества.
- Разработать и утвердить устав.
- Открыть банковский расчетный счет.
- Утвердить юридический адрес поселка.
- Провести регистрационные действия и получить свидетельство об организации юридического лица.
- недобросовестность управленческого аппарата. Имея на руках большие деньги, трудно удержаться от соблазна что-нибудь украсть. Многие УК грешат этим недугом – деньги исчезают со счетов, образуются крупные долги, а это чревато отключением коммуникационных жизнеобеспечивающих линий от общего снабжения, света и газа;
- в большинстве случаев в правление попадают непрофессиональные работники, без опыта управления большим хозяйством. Порой случатся сбои, возникают проблемы с техническими возможностями оборудования, ремонтом и качественным обслуживанием. Поэтому следует тщательно продумывать и назначать в правление только тех людей, у кого есть представление о сложном механизме управления поселком.
- в мелких поселках могут наблюдаться трудности со сбором необходимых средств для оплаты заработной платы обслуживающего персонала, бухгалтеров и узких специалистов. А содержать все хозяйство следует должным образом, чтобы все оборудование работало без сбоев, а жильцам было комфортно не только в своих домах, но и на улице. Работа бухгалтера очень сложна – постоянная отчетность перед контролирующими органами, налоговой инспекцией, и не каждый может согласиться работать за мизерную заработную плату.
- порой сами управленцы назначают необоснованную стоимость энергоресурсов или водоснабжения – они объясняю повышенную стоимость общими потерями или тратой на общие нужды. Но действия могут быть признаны антимонопольной службой необоснованными, на товарищество могут наложить штрафные санкции, что опять же, ляжет на плечи собственников загородных домов.
- ну а если не заключен договор на вывоз твердо-бытовых отходов, то здесь уже будут претензии со стороны санитарно-надзорной службы, что вновь приведет к дополнительным расходам.
Поскольку создание ТСЖ собственниками незастроенных земельных участков невозможно, предлагаем обратить внимание на ТСН.
В соответствии с п. 1 ст. 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в МКД, или нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и (в установленных законом пределах) распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Согласно п. 3 ст. 123.1 ГК РФ некоммерческие корпоративные организации создаются по решению учредителей, принятому на их общем (учредительном) собрании, конференции, съезде и т.п. Соответственно, с учетом состава гражданско-правового сообщества ТСН создается на общем собрании собственников земельных участков коттеджного поселка. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее 50% общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества (п. 1 ст. 181.2 ГК РФ). Обратим внимание: по общему правилу голосование осуществляется не «площадями», а «головами». Однако уже в уставе ТСН можно установить порядок принятия решения органами управления товарищества, предусмотрев расчет голосов пропорционально площади земельного участка собственника (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ). Одновременно будет справедливо рассчитывать размер взноса члена также пропорционально площади земельного участка, принадлежащего ему.
|
Показатель |
ТСЖ |
ТСН |
|
Цель создания |
Совместное управление, использование имущества, принадлежащего собственникам жилых домов |
Совместное управление, использование имущества, в силу закона находящегося в общей собственности или общем пользовании собственников |
|
Члены |
Собственники жилых домов |
Собственники земельных участков |
|
Особые требования |
Жилые дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу, в пределах которых расположены объекты инфраструктуры |
Собственники земельных участков являются членами гражданско-правового сообщества, состав которого предопределен границами коттеджного поселка |
|
Решение о создании |
Принимают 100% собственников жилых домов |
Принимает большинство участников собрания, при условии что в собрании участвовало не менее 50% общего числа участников гражданско-правового сообщества |
Создание ТСН в коттеджном поселке — Абонент консалт
Современные коттеджные и дачные поселки все чаще управляются через Товарищества собственников недвижимости (ТСН). Но как создать ТСН в коттеджном поселке? В чем особенности такого ТСН? Чем оно регулируется? Ответам на эти вопросы и посвящена данная статья.
Наши юристы создают ТСН с момента его появления в законодательстве, а именно, с сентября 2014 года.
За это время мы накопили драгоценный опыт по регистрации ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках.
И мы рады поделиться этим опытом с Вами. Готовы помочь и Вам зарегистрировать ТСН по очень выгодной цене. Информацию по цене и объему услуг смотрите здесь.
ВЫБИРАЕМ ФОРМУ ТСН
Человек непосвященный может подумать, что ТСН в многоквартирных домах создаются по форме ТСЖ и регулируются Жилищным кодексом; а ТСН в коттеджных поселках создаются в виде СНТ / ОНТ и регулируются Федеральным законом № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон 217-ФЗ).
На самом деле ТСН в коттеджном или дачном поселке может быть создано в форме ТСЖ и регулироваться Жилищным кодексом как прямо (см. ст. 135-136 ЖК РФ), так и по аналогии. Применение аналогии закона к ТСН в коттеджном поселке подтверждается судебной практикой.