Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Субаренда государственного и муниципального имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок.
Мы являемся собственниками нежилых помещений. Сдаем помещение под торговлю на первом этаже, а также — другим арендаторам — подвал.
Интернет-портал «Российской газеты»(16+) зарегистрирован в Роскомнадзоре 21.06.2012 г. Номер свидетельства ЭЛ № ФС 77 — 50379.
Ремонт, вывеска и уборка
В договоре аренды следует прописать право арендатора на сдачу имущества в субаренду. Поэтому при заключении соглашения необходимо убедиться, что основной арендодатель разрешает такую передачу. Если же такого разрешения нет, то арендатор все равно сможет провести эту выручку, и налоговая только обрадуется лишним поступлениям.
Документы для регистрации на сайте необходимо направлять в Москву, в ОАО «Ростелеком», в связи с чем при совершении данных действий по доверенности необходимо предусмотреть полномочие на представительство в ОАО «Ростелеком».
Кроме того, данная процедура имеет некоторые особенности, которыми могут попытаться воспользоваться нечистоплотные люди, проще говоря, мошенники.
Для организации торгов необходимо:
- Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.
Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.
В правоприменительной практике условия договора, предусматривающие отличный от установленного законом «уведомительный» порядок, толкуются как противоречащие закону.
В конце 2012 года по итогам открытого аукциона администрация Ковылкино (городское поселение в Мордовии) заключила с ООО «СервисКомплект» договор аренды. Она передала обществу на три года нежилое помещение общей площадью 60,6 кв. м. под служебное использование.
Сложности могут возникнуть в том случае, когда основной арендодатель расторгает договор с арендатором. В этом случае договор субаренды, заключенный на основании последнего, также теряет силу. Аналогичная ситуация возникнет в том случае, если договор аренды признан недействительным (ст. 618 ГК РФ).
Вместе с тем, как уже указывалось, в определении о передаче дела нет ссылок на ничтожность договорного условия. Но почему?
Арендодатель не согласовал договор субаренды, а после обратился в суд с требованием о расторжении Договора земельного участка, поскольку Арендатором участок был передан в субаренду третьим лицам.
Статья поднайма и перенайма – совершенно разная. И для большей наглядности сравним эти сделки по нескольким показателям.
Под какой бизнес отдаёте в субаренду
Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом.
Мы уже несколько лет сотрудничаем с КГ «Аюдар», и они никогда нас не подводили — всегда быстрые и грамотные ответы на вопросы по бухгалтерскому и налоговому учету, квалифицированные специалисты и большой выбор услуг.
Ответчиком были заключены договоры субаренды переданного земельного участка с несколькими лицами. Перед этим Истцу было направлено письмо, в котором Арендатор просил согласовать договор субаренды и просил разъяснить порядок передачи земельного участка в субаренду.
В нем определен особый порядок уплаты налога на добавленную стоимость при предоставлении в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества.
Ответчиком были заключены договоры субаренды переданного земельного участка с несколькими лицами. Перед этим Истцу было направлено письмо, в котором Арендатор просил согласовать договор субаренды и просил разъяснить порядок передачи земельного участка в субаренду.
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб. (в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.
Особенностью сдачи государственного имущества в субаренду является обязательное условие о проведении торгов на право заключения договора субаренды, даже если арендатором и, соответственно, субарендатором, являются частные лица. Требование об обязательном проведении торгов установлено статьей 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».
Документы, предоставляемые заявителями, должны быть подлинными, либо заверены лицом, выдавшим их, либо нотариально. Документы, состоящие из 2-х и более листов, должны быть прошитыми и пронумерованными.
Неправомерной сочла экономколлегия и толкование апелляцией и кассацией округа п. 16 ч. 1 ст. 17.1 закона «О защите конкуренции». Согласно этой норме не требуется проводить торги для передачи имущества в субаренду лицом, которое само получило его в аренду по итогам торгов.
Вопросы субаренды регулируются договором аренды, нормами гражданского законодательства и условиями конкурсной (аукционной) документации.
Согласование субаренды нежилых помещений с ДГИ г. Москвы
Муниципалитет передал компании в аренду помещение. В договоре установили запрет на передачу имущества в субаренду. Но позднее муниципалитет и компания решили изменить договор. Его новая редакция разрешала передачу имущества в субаренду с согласия собственника. Компания такой возможностью воспользовалась. Но это не понравилось прокуратуре. Согласно решению Арбитражного суда г. Москвы от 14.09.2006, 18.09.2006 по делу № А40-42459/06-149-256 в случае, если уставом некоммерческой организации не предусмотрена возможность осуществления деятельности в виде передачи имущества в субаренду, данная деятельность не может быть признана осуществляемой для целей, ради которых создана организация.
Если арендованные площади перестали приносить прибыль, а досрочное расторжение договора грозит штрафными санкциями, арендатору разрешено воспользоваться правом субаренды или перенайма.
На основании долгосрочного договора, прежний арендатор с новым нанимателем подписали несколько краткосрочных соглашений перенайма нежилых помещений (каждый – сроком меньше года). А через некоторое время к последнему перестали поступать платежи. Когда арендодатель обратился в арбитраж, то выяснилось, что новый и первоначальный арендаторы не разобрались, кто именно и когда вносит деньги.
Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество.
В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ.
В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.
У нас частное учреждение дополнительного образования, снимаем в аренду помещение. Хотим сдать в субаренду часть помещения организации (собственник помещения дал согласие, в договоре аренды прописано, что мы можем это делать). Но у нас в Уставе не прописан такой вид деятельности. Есть только формулировка: «Источником формирования имущества являются доходы от деятельности, приносящей доход».
Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:
- Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
- Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.
Первая инстанция эти требования удовлетворила, обязав «БИС» возвратить обществу «СервисКомплект» спорное нежилое помещение. Однако апелляция и кассация округа это решение не поддержали.
В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:
- Дата и место проведения мероприятия.
- Предмет торгов (муниципальное помещение).
- Наличие обременений.
- Порядок проведения аукциона или конкурса.
- Начальная стоимость.
Порядок аренды муниципального имущества
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.
В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ.
Само понятие «субаренда» встречается в экономической практике довольно часто. Насколько же она выгодна и удобна основному арендодателю? В чем ее преимущество перед обычной арендой? Как избежать незаконной субаренды? Что делать, если договор с арендодателем расторгнут досрочно?
Условие о необходимости согласовывать субаренду земельного участка с местной администрацией можно предусмотреть в договоре с арендатором в двух случаях.
Экспертность
По мнению экономколлегии ВС, суды апелляции и кассации округа, отказав прокуратуре в требованиях, не приняли во внимание особенности предоставления муниципального имущества, предусматривающее «публичную, отрытую и конкурентную процедуру».
Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения.
При этом некоммерческая организация, уставом которой предусмотрено осуществление приносящей доход деятельности, за исключением казенного и частного учреждений, должна иметь достаточное для осуществления указанной деятельности имущество рыночной стоимостью не менее минимального размера уставного капитала, предусмотренного для обществ с ограниченной ответственностью (п. 5 ст. 50 ГК РФ).