Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги с договора аренды нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Богдан прислал вопрос: «Я ИП, и у меня в собственности есть коммерческое помещение, которое я собираюсь сдавать под офис.
Если ИП все выплатил физлицу, но не смог в течение года удержать налог, то он должен указать это в расчете 6-НДФЛ.
Платить страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование и отчитываться за них в случае аренды квартиры у физлица ИП не должен.
Арендодатель-физлицо признан предпринимателем: ВС РФ уточнил, как считать НДС
В любом случае, рынок коммерческой аренды понемногу восстанавливается, поэтому стоит поговорить о налогообложении этого вида деятельности.
Если мы говорим про аренду, то имеются в виду только нежилые помещения. И этот статус имеет значение для налогообложения.
Гражданское законодательство обеспечивает свободу договора — все дееспособные граждане и юридические лица вправе заключить любой договор (ст. 421 ГК РФ, ст. 29, ст. 30 ГК РФ). Положения ст. 651 ГК РФ, определяющей порядок и правила заключения договора аренды, не содержит дополнительных ограничений и требований к сторонам.
Если я продам это помещение в следующем году после закрытия ИП, нужно ли мне будет платить 6% от продажи? Или это уже будет продажа как частного лица и платить налог не нужно, так как помещение в собственности более 5 лет? По новому стандарту арендатор обязан сформировать в учете новый объект — право пользования имуществом.
Если предприниматель при выплате арендной платы не будет удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ или станет нарушать сроки и порядок представления отчетности, то его оштрафуют. Вот что может грозить предпринимателю.
За неуплату налогов, сборов и взносов нарушителю доначисляют эти суммы, назначают штраф 20—40% от неуплаченной суммы налога и пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:
- заключение договора с собственником недвижимого имущества и указание в нем на возможность предоставлять квартиру в субаренду;
- если собственников несколько, договор заключается отдельно с каждым или один с группой лиц на стороне арендодателя (арендодателями будут все собственники квартиры);
- заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.
Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году
Если говорить о сдаче недвижимости, то запрет действует как раз на нежилые объекты. Указание на это есть в статье 6 закона от 27.11.18 № 422-ФЗ.
Эксперты Тинькофф отвечают на вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе.
В таких случаях бывает полезно пересмотреть выбор системы налогообложения, исходя из новых условий бизнеса. Например, если аренда будет приносит основную часть дохода, ИП выгодно выбрать УСН «Доходы», потому что расходы при таком формате бизнеса обычно невелики: предпринимателю будет выгоднее платить 6% со всех доходов, чем 15% с прибыли.
При оплате организацией коммунальных услуг, размер которых не зависит от их фактического использования, у физического лица — арендодателя возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ, в отношении которого организация признается налоговым агентом.
Это можно сделать при регистрации в качестве ИП или как физлицо с последующей подачей декларации 3-НДФЛ и уплатой налога 13%.
Выводы инспекции об использовании имущества в качестве салона красоты носят предположительный характер. Тот факт, что помещение является нежилым, не может сам по себе свидетельствовать об использовании помещения в предпринимательской деятельности в отсутствие доказательств получения дохода от использования такого помещения.
Собственники недвижимости под офисы платят налог на имущество — до 2% от кадастровой стоимости объекта, если регион включил его в специальный перечень. Если объекта в перечне нет или он там есть, но без указания кадастровой стоимости, ИП может подать заявление на льготу и не платить налог.
Как указал суд, признавая позицию ИФНС частично необоснованной, она учла в составе доходов налогоплательщика полученную им от арендаторов переменную часть арендной платы.
Собственники недвижимости под офисы платят налог на имущество — до 2% от кадастровой стоимости объекта, если регион включил его в специальный перечень. Если объекта в перечне нет или он там есть, но без указания кадастровой стоимости, ИП может подать заявление на льготу и не платить налог.
Патентная система налогообложения применяется в отношении предпринимательской деятельности по виду деятельности: сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
Но НПД – не единственная льготная система налогообложения. Если ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, он может выбрать ПСН или УСН.
Если я продам это помещение в следующем году после закрытия ИП, нужно ли мне будет платить 6% от продажи?
Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.
Как ИП должен отчитываться перед налоговой
Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.
Если ИП оплачивает коммунальные услуги по счетчикам, например электроэнергию, то удерживать с этих сумм НДФЛ не нужно: они не считаются доходом.
ООО (УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы») планирует арендовать у физического лица (арендодатель) нежилое помещение под торговлю.
Оплата арендатором расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует облагаемого НДФЛ дохода у арендодателя, поскольку такие расходы производятся арендатором исключительно в своих интересах.
Минфина России от 29.04.2019 N 03-04-07/31733, направлено для сведения и использования в работе письмом ФНС РФ от 08.05.2019 N БС-4-11/8703)*(1).
На это не раз указывали компетентные органы, а также высшие судьи. Причем ФНС обращала внимание на такие решения, включая их в обзор важных правовых позиций по вопросам налогообложения (см., например, Определение ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17 и п. 17 Обзора судебных актов КС РФ и ВС РФ, принятых в III квартале 2018 года).
ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» утвержден Приказом Минфина РФ от 16 октября 2018 № 208н.
Определяя размер недоимки, налоговый орган руководствовался положениями п. 1 ст. 154 и п. 3 ст. 164 НК РФ: НДС был исчислен по ставке 18 % от согласованной с арендатором арендной платы (то есть определен в дополнение к установленной арендной плате).
Уплата налогов от сдачи в аренду имущества
Но когда физлицо сдает жилье российской компании или ИП, который использует его в бизнесе, — например, снимает квартиру для своего работника, — то правила уплаты налога другие. В этом случае арендаторы — компании или ИП — становятся налоговыми агентами и должны удерживать 13% и перечислять деньги в бюджет.
На это не раз указывали компетентные органы, а также высшие судьи. Причем ФНС обращала внимание на такие решения, включая их в обзор важных правовых позиций по вопросам налогообложения (см., например, Определение ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17 и п. 17 Обзора судебных актов КС РФ и ВС РФ, принятых в III квартале 2018 года).
Между физическими лицами заключают договор найма. Если хотя бы одна из сторон юрлицо, то заключают договор аренды. Судебная практика рассмотрения споров по данному вопросу исходит из того, что в качестве предпринимательской квалифицируется деятельность по сдаче в аренду нежилого помещения, которая носит не разовый характер, является систематической, последовательной, однородной и взаимосвязанной.
Пример расчета налогов и сборов
Обозначенный подход, понятно, приведет к ответственности «не заметившего» своей предпринимательской деятельности «физика»-арендодателя: с него взыщут НДС, пени и штраф. Но как при этом будет произведен расчет налога относительно полученной суммы дохода: с применением базовой или расчетной ставки?
Сдача в аренду коммерческой недвижимости выглядит, на первый взгляд, простым и при этом выгодным бизнесом. Достаточно один раз вложиться в покупку объекта, чтобы потом стабильно получать арендную плату.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.
Что будет, если ИП не исполнит обязанности налогового агента
Физлицо планирует продать коммерческую недвижимость после закрытия ИП и спустя 5 лет после покупки. Помещение сдавалось в аренду по договору. Как платить налог с продажи?
Под ней, в соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. По закону, если арендодатель — налоговый резидент, то есть живет в России больше 183 дней в году, с его дохода нужно удерживать 13%. Если арендодатель — нерезидент, то удерживают 30% от дохода.